Недвижимое имущество понятие и отдельные виды. Учебное пособие

5.2. Признаки объекта незавершенного строительства

не соответствует требованиям проектной документации или нарушает строительные и градостроительные нормы и требования, то он может быть признан самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ).

Наличие свойств объекта капитального строительства — здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (п. 10 ст. 1 ГрК РФ).

Объект незавершенного строительства как результат незавершенного процесса по созданию и (или) реконструкции здания, сооружения, т. е. в отношении объекта незавершенного строительства должно отсутствовать разрешение на ввод его в эксплуатацию. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является документом, который удостоверяет не только выполнение строительства объекта в соответствии с разрешением на строительство, но и выполнение реконструкции объекта, а равно и соответствие реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (п. 1 ст. 55 ГрК РФ).

Объект незавершенного строительства не может являться предметом действующего договорного обязательства по его созданию, например, договора строительного подряда (п. 21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда», п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Пока действует договор, направленный на создание объекта (договор строительного подряда, инвестиционный договор), объект может претерпевать постоянные изменения, и на него нельзя зарегистрировать право собственности в соответствии со ст. 130 ГК РФ.

Объект незавершенного строительства — объект капитального строительства, который обладает всеми присущими недвижимым вещам свойствами, содержащимися в п. 1 ст. 130 ГК РФ, за исключением целевого назначения, учтенный в установленном порядке в государственном кадастре недвижимости в соответствии с ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

121

Глава 5. Объект незавершенного строительства

5.3. Сделкоспособность объекта незавершенного строительства

Для реализации определенных сделок с объектом незавершенного строительства необходимо наличие государственной регистрации права собственности на него. В соответствии с п. 17 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом-исполнителем в соответствии со ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В связи с этим спорным является вопрос о возможности сдачи соответствующих объектов в аренду, поскольку этот договор предполагает использование объекта в соответствии с условиями договора, если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества, переданного в аренду (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Судебная практика. Определение Верховного Суда РФ от 24.07.2019 № 308 ЭС19-10988 по делу № А32-21515/2018, в котором определено, что принимая во внимание, что в целях исполнения судебного акта по делу Арбитражного суда Краснодарского края № А32-22898/2003 обществу надлежало привести объект в состояние, существовавшее до начала работ по реконструкции, невозможность эксплуатации и использования объекта незавершенного строительства в целях предпринимательской деятельности путем сдачи в аренду по причине не ввода в эксплуатацию, указали, что отключение здания от сетей электроснабжения не противоречит действующему законодательству, направлено на полное и своевременное исполнение должником требований исполнительного листа по названному делу. В данном случае отключение электроэнергии рассматривается как составная часть подготовки объекта к исполнению судебного акта.

Высший Арбитражный Суд РФ ответа на данный вопрос не дал, но подтверждал правомерность передачи объектов незавершенного строительства в лизинг.

Высший Арбитражный Суд РФ однозначного ответа на этот вопрос пока не дал, но подтвердил правомерность передачи объектов незавершенного строительства в лизинг1.

1 Постановление Президиума ВАС РФ от 16 сентября 2008 г. № 8215/08.

122

5.3. Сделкоспособность объекта незавершенного строительства

Судебная практика. Позиция ВАС РФ по делу № А55-14402/2006-36. В удовлетворении исковых требований о признании права собственности на не завершенное строительством административно-производственно- складское здание отказано, так как спорный объект является самовольной постройкой, возводимой на земельном участке, не отведенном обществу для целей строительства в установленном порядке, на него не получено заключения компетентных органов о соответствии постройки требованиям пожарного, экологического и архитектурного надзоров.

Основанием для обращения в арбитражный суд общества с ограниченной ответственностью «ФИН-СтройПроект» (далее — общество) явился отказ мэрии городского округа «Тольятти» (далее — администрация) в заключении с заявителем договора купли-продажи земельного участка, на котором находился приобретенный обществом по договору купли-про- дажи объект незавершенного строительства.

Общество, обращаясь к администрации, полагало, что право на выкуп земельного участка возникло у него в силу того, что им приобретен объект недвижимости, расположенный на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды. Это, по мнению покупателя, давало ему законное право на выкуп такого земельного участка.

И сегодня арбитражные суды придерживаются аналогичной точки зрения. Так, Арбитражный суд Московского округа в своем Постановлении от 31.07.2019 № Ф05-11593/2019 по делу № А40-95570/2018 признал договора аренды нежилых помещений незаключенными, в связи с тем, что они заключены в отношении помещений, находящихся в объекте незавершенного строительства. В удовлетворении требования отказано, поскольку то обстоятельство, что на момент заключения договора здание, в котором находится являющееся объектом договора помещение, не было в установленном порядке сдано в эксплуатацию, не свидетельствует о том, что предмет договора не согласован, а также отмечено, что действующее гражданское законодательство не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства1.

Выводы

1. В действующем законодательстве отсутствует легальное определение объекта незавершенного строительства.

1 Постановление Арбитражного суда Московского округа от 31.07.2019 № Ф0511593/2019 по делу № А40-95570/2018.

123

Глава 6. Машино-место

6.1. Понятие «машино-место»

Машино-место формально является самым «молодым» объектом недвижимого имущества, поскольку законодательное признание его в качестве самостоятельного объекта недвижимости вступило в действие с 1 января 2017 г. Хотя и до этого момента возникали случаи, когда оно признавалось таковым (см. Введение).

Машино-место — нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений, если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (абз. 3 п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Машино-место — предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (п. 29 ст. 1 ГрК РФ).

6.2. Признаки машино-места

Если рассматривать машино-место в качестве объекта недвижимого имущества, то оно должно обладать следующими признаками.

125

Глава 6. Машино-место

1.В качестве машино-места могут быть рассмотрены только: часть здания или сооружения как имеющая, так и не имеющая фактические (конструктивные) границы.

2.Машино-место должно соответствовать следующим техническим параметрам, установленным Приказом Минэкономразвития России от 07.12.2016 № 792 «Об установлении минимально и максимально допустимых размеров машино-места»: минимально допустимые размеры машино-места — 5,3 x 2,5 м; максимально допустимые размеры маши- но-места — 6,2 x 3,6 м.

3.Машино-место имеет строго целевое назначение — для размещения транспортного средства.

4.Машино-место всегда должно быть поставлено на кадастровый учет

всоответствии с ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Следует отметить, что отсутствие хотя бы одного из вышепере-

численных признаков делает невозможным квалификацию объекта в качестве машино-места. Но, как во всех правилах, есть исключения. Подобная ситуация сложилась и в отношении тех объектов, которые были созданы или права на которые были зарегистрированы до 1 января 2017 года. В отношении данных объектов действует правило, предусмотренное ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (п. 1 ст. 1), в соответствии с которым: объект недвижимости, который отвечает требованиям и характеристикам машино-места (независимо от его соответствия установленным минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-места) и права на который были зарегистрированы до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, признается ма- шино-местом. Не требуется замены ранее выданных документов или внесения в них изменений, внесения изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости в отношении объекта недвижимости, указанного в настоящей части. Полученные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона документы, которые удостоверяют право собственности на объекты недвижимого имущества и в которых в качестве вида объекта недвижимого имущества указывается машино-место, сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления. Границы указанного в настоящей части объекта недвижимости признаются границами машино-места вне зависимости от соответствия их описания требованиям, установленным ФЗ

126

Глава 7.

Понятия и признаки самовольной постройки

Самовольная постройка — это здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Данное определение действует с 3 августа 2018 года.

Следует отметить, что настоящее определение самовольной постройки определяет общую тенденцию проникновения понятий и категорий, различных отраслей права. Например, в данном определении соединены «признаки самовольности», характерные как для гражданского права (возведение или создание на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке. Чаще всего речь идет о беститульном строительстве, т. е. в отсутствие прав на земельный участок); земельного права (нарушение разрешенного использования земельного участка), так и градостроительного (нарушение строительных и градостроительных норм). В связи с этим можно говорить о самовольной постройке как о результате интеграции различных нарушений, в своей совокупности порождающих уникальную гражданско-правовую категорию, которая может

128

Глава 7. Понятия и признаки самовольной постройки

быть рассмотрена как характеристика отдельных видов недвижимого имущества, так и способ приобретения права собственности на соответствующие объекты. В связи с вышеизложенным для определения сущности самовольной постройки необходимо подробно рассмотреть и классифицировать ее признаки.

Можно предложить несколько классификаций признаков самовольной постройки. Классификация, предложенная Верховным Судом РФ, в соответствии с которой к признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке

вотсутствие соответствующего гражданского права на землю, с нарушением целевого использования), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений или согласований) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил)1. В ее основу легли виды нарушений норм действующего законодательства.

Другая классификация имеет более комплексный характер и основывается на рассмотрении как признаков объекта — самовольного строительства, так и видов действий, приведших к возникновению самовольности. Все признаки самовольной постройки можно объединить

внесколько групп: 1) признаки, характеризующие объект, который легитимируется в качестве самовольной постройки; 2) признаки самовольности, которые в свою очередь можно подразделить на обязательные и факультативные.

Рассмотрим более подробно признаки самовольной постройки с позиции второй классификации.

Признаки, характеризующие объект, который легитимируется в качестве самовольной постройки (первая группа).

Первый признак. Признаки самовольности применяются только к объекту недвижимого имущества как объекту гражданских прав. Таким образом, самовольной постройкой не могут быть признаны объекты капитального строительства (п. 10 ст. 1 ГРК РФ), не обладающие иными признаками недвижимого имущества, такими, как самостоятельное целевое назначение, индивидуальность и т. п.

Судебная практика: В Определении ВС РФ от 05.02.2018 № 306 ЭС1721702 в этом деле предлагается признать следующие объекты самовольной

1Определение Верховного Суда РФ от 10.03.2016 № 308 ЭС15–15458 по делу

№А32-22681/2014.

129

Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды

постройкой: сооружение, в составе: ограждение протяженностью 68,53 м, литера 1; ворота площадью 11,7 кв. м, литера 2, назначение: сооружение; сооружение — замощение, назначение: другие сооружения, площадью 383,2 кв. м.

Ограждение, ворота, сооружение — замощение являются элементами благоустройства (улучшением) земельного участка, а не объектом недвижимого имущества в смысле, придаваемом соответствующему понятию ст. 130, 131, 208, 304, 305 ГК РФ, а также ст. 60, 76 Земельного кодекса РФ, разъяснениями, содержащимися в п. 45–49 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» 1.

Второй признак. Признак самовольности применяется к объекту недвижимого имущества целиком, а не к той его части, которая непосредственно создана или возведена с нарушением требований действующего законодательства. Этот признак был заложен в Обзоре Верховного Суда РФ от 19 марта 2014 года: самовольной постройкой не может быть признано помещение, пристроенное к зданию, если оно не обладает признаками самостоятельной недвижимой вещи.

Судебная практика: В Определении Верховного Суда РФ от 19.07.2016 № 18 КГ16-61 рассматривается дело о признании самовольной постройкой опору ЛЭП. «Высоковольтная линия электропередачи представляет собой единый объект вещных прав, ее составные части (в частности, опоры) не являются самостоятельными объектами недвижимости, в связи с чем они не могут быть признаны самовольными постройками (ст. 133.1 ГК РФ — единый недвижимый комплекс).

Поскольку самовольной постройкой может быть признан только самостоятельный объект недвижимости, при указанных обстоятельствах для правильного разрешения дела суду надлежит установить следующие обстоятельства, имеющие существенное значение, а именно: является ли самостоятельным объектом опора линии электропередачи или она лишь элемент линии электропередачи как линейного объекта (единого самостоятельного объекта недвижимости) и являются ли линейный объект (линия электропередачи) единым недвижимым комплексом».

1 СПС «КонсультантПлюс», 2019.

130