Жилищное право. Учебное пособие-1

УДК 347.2/.4 ББК 67.404.2я74

Жилищное право. Учебный курс. - М.: Ось-89, 2006.

© ООО «Ай Пи Эр Медиа», 2006

Автор: Перепелкина Н.В., к.ю.н. доцент кафедры Гражданского и Гражданскопроцессуального права ПАГС

Учебное пособие представляет собой полный курс для изучения дисциплины «Жилищное право» и включает несколько разделов. Оно содержит лекции, программу курса, методические рекомендации, тематику семинарских занятий, вопросы для подготовки к зачету, фонд контрольных заданий, библиографический список.

Пособие позволит полностью изучить данную дисциплину, подготовиться к семинарским занятиям и успешно сдать зачет или экзамен.

Для студентов очной и заочной форм обучения специальности 030501 «Юриспруденция» первого и второго высшего профессионального образования, преподавателей, аспирантов, юристов.

1

СОДЕРЖАНИЕ

Предисловие

I. Программа курса. Методические рекомендации по изучению курса

II. Лекции

Лекция 1. Понятие жилищного права

1.Понятие, предмет и метод жилищного права

2.Принципы жилищного права

3.Жилищное законодательство

Лекция 2. Жилые помещения. Жилищные фонды

1.Понятие и классификация жилых помещений

2.Понятие и классификация жилищных фондов

3.Учет и контроль жилищного фонда. Управление жилищным фондом

4.Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

5.Переустройство и перепланировка жилого помещения

Лекция 3. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения

1.Понятие права собственности на жилище. Общие положения

2.Сделки с жилыми помещениями

3.Приватизация жилых помещений в Российской Федерации

4.Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК РФ).

5.Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Лекция 4. Социальный наем жилого помещения

1.Договор найма жилого помещения

2.Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального

найма

3.Социальный наем жилого помещения

4.Право нанимателя на вселение других граждан в качестве членов своей семьи (статья 70 ЖК)

2

5.Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма (ст. 72 – 74 ЖК)

6.Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма (ст. 76 – 79 ЖК).

7.Временные жильцы (ст. 80 ЖК)

8.Изменение договора социального найма жилого помещения (ст. 82 ЖК)

Лекция 5. Договор коммерческого найма жилых помещений

1.Понятие, стороны, объект, виды договора коммерческого найма

2.Права и обязанности сторон по договору коммерческого найма

3.Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения

Лекция 6. Специализированный жилищный фонд

1.Жилые помещения специализированного жилищного фонда

2.Предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими

Лекция 7. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

1.Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов

2.Правовое положение членов жилищных кооперативов

Лекция 8. Товарищество собственников жилья

1.Создание и деятельность товарищества собственников жилья

2.Правовое положение членов товарищества собственников жилья

Лекция 9. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги

III. Тематика семинарских занятий IV. Фонд контрольных заданий V. Вопросы к зачету Библиографический список

3

ПРЕДИСЛОВИЕ

Жилые помещения в настоящее время стали объектами множества сделок: куплипродажи, мены, дарения, приватизации…, поэтому жилищное право, наряду с другими отраслями права, приобрело существенное значение в системе изучения юридических дисциплин. Это связано, прежде всего, с развитием рыночных отношений, в том числе в сфере жилья, с обновлением и совершенствованием жилищного законодательства.

В соответствии с изменениями в жилищном и гражданском законодательстве возникает необходимость глубокого изучения данного института, определения его места и роли в системе других правовых институтов, причем в тесной взаимосвязи. При этом особое внимание должно быть обращено на сочетание норм гражданского и жилищного законодательства.

Данная дисциплина имеет своей целью формирование у студентов базовых знаний в области жилищного права, развитие юридического мышления и навыков аргументации, формирование понятия об основных проблемах жилищного и гражданского права для выявления их взаимосвязи в целостной системе права и значения для реализации права в профессиональной деятельности, определение направления деятельности юриста для реализации правовых норм и обеспечение правопорядка в различных областях жизни общества, регулируемых жилищным правом.

Юрист, специализирующийся в области жилищного права, должен уметь толковать и применять соответствующие законы и другие нормативные правовые акты; обеспечивать соблюдение законодательства в деятельности государственных органов, физических и юридических лиц; юридически правильно квалифицировать факты и обстоятельства; разрабатывать документы правового характера, осуществлять правовую экспертизу нормативных актов, давать квалифицированные юридические заключения и консультации по жилищному праву; принимать правовые решения и совершать иные юридические действия в точном соответствии с законом; вскрывать и устанавливать факты правонарушений в области жилищного права, определять меры ответственности и наказания виновных; предпринимать необходимые меры к восстановлению нарушенных жилищных прав; изучать законодательство и практику его применения, ориентироваться в специальной литературе.

Изучение жилищного права в настоящее время осложняется коренным обновлением жилищного законодательства – с 1 марта 2005 года вступил в силу Жилищный кодекс Российской Федерации, который установил новую систему жилищного законодательства.

Библиографический список дан на сентябрь 2005г., он постоянно будет изменяться и дополняться в дальнейшем, в связи с чем студенту необходимо регулярно обращаться к

4

специальной периодике, например, журналам «Собрание законодательства Российской Федерации», «Жилищное право», «Закон», «Российская юстиция» и другим.

В библиографическом списке предложены для изучения отмененные нормативные акты и литература времен действия ЖК РСФСР, кроме того, он включает литературу, не указанную в тематике занятий. Это сделано для развития у студентов юридического мышления, навыков анализа и, в конечном счете, более глубокого изучения ими жилищного права.

5

I. ПРОГРАММА КУРСА. МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ИЗУЧЕНИЮ КУРСА

Тема 1. Понятие жилищного права

Конституционное право граждан на жилище.

Понятие жилищного права. Предмет жилищного права. Жилищные отношения как предмет правового регулирования. Граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования как участники жилищных отношений.

Метод жилищного права. Особенности метода жилищного права.

Принципы жилищного права. Принцип необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище. Принцип безопасности жилища. Принцип неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища. Принцип необходимости беспрепятственного осуществления жилищных прав. Принцип признания равенства участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями. Принцип необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав. Принцип судебной защиты нарушенных жилищных прав. Принцип обеспечения сохранности жилищного фонда. Принцип использования жилых помещений по назначению. Принцип доступности пользования жилищным фондом.

Источники жилищного права. Понятие, структура, действие жилищного законодательства. Жилищный кодекс РФ - общая характеристика. Другие важнейшие жилищно-правовые акты.

Методические рекомендации

Изучение любой дисциплины начинается с теоретических положений, которые пронизывают все остальные вопросы отрасли права. Поэтому первая тема посвящена предмету, методу и, в конечном счете, понятию жилищного права.

Предметом жилищного права являются общественные отношения, которые в законодательстве и юридической литературе получили название «жилищные отношения». Ранее вопрос о видах жилищных отношений был спорным, классификаций предлагалось множество, например, в статье 5 Проекта ЖК РФ была такая:

1)жилые дома;

2)квартиры в многоквартирных жилых домах;

3)жилые комнаты;

6

4) иные помещения, предназначенные для проживания и признающиеся жилыми в соответствии с национальными традициями народов, населяющих Российскую Федерацию, закрепленными законодательством субъектов Российской Федерации (Российская газета. 1994. 8 окт.). Законодатель свою позицию по данному вопросу высказал (в ст. 4 ЖК РФ дается их классификация) – в этом достоинство нового Кодекса.

Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, а также иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица, если иное не установлено ЖК РФ или другим федеральным законом. Для россиян и иностранцев в сфере жилищных отношений установлен одинаковый правовой режим, однако из него допускаются изъятия в случаях, предусмотренных ЖК РФ и федеральными законами, например, по общему правилу, нанимателями по договору социального найма жилого помещения могут быть только граждане РФ (ст. 49 ЖК РФ).

Далее необходимо приступить к анализу метода жилищного права и усвоить, что как комплексная отрасль права жилищное право использует методы правового регулирования, заимствованные из других отраслей права. Так, для отношений по поводу совершения сделок с жилыми помещениями используется гражданско-правовой метод, основанный на свободе и равенстве сторон, а для отношений по поводу предоставления жилья используется в основном административно-правовой метод и т. д.

Принципы жилищного права – это выраженные в нормах жилищного законодательства, руководящие положения, определяющие содержание и основные начала данной отрасли (основные начала правового регулирования жилищных отношений).

В литературе вы можете встретить различные принципы, но ЖК РФ называет следующие:

1.необходимость обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище;

2.безопасность жилища;

3.неприкосновенность жилища;

4.недопустимость произвольного лишения жилища;

5.необходимость беспрепятственного осуществления жилищных прав;

6.признание равенства участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из ЖК РФ, другого федерального закона или существа жилищных отношений;

7.необходимость обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав;

8.судебная защита нарушенных жилищных прав;

7

9.принцип обеспечения сохранности жилищного фонда;

10.принцип использования жилых помещений по назначению;

11.доступность пользования жилищным фондом (ст. 1 ЖК РФ).

Многие принципы (напр., 5, 7…) похожи на принципы гражданского права (ст. 1 Гражданского кодекса РФ), только вместо «гражданские права» употребляют «жилищные права». Вопрос о принципах вызывал споры в научной литературе, поэтому представляется разумным их конкретное перечисление законодателем.

Жилищный кодекс РФ установил новую систему жилищного законодательства. В будущем жилищное законодательство будет состоять из ЖК, принятых в соответствии с ним федеральных законов, указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления. В настоящее же время до приведения в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат Жилищному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»1. Изданные до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации нормативные правовые акты Верховного Совета РСФСР, Верховного Совета Российской Федерации, не являющиеся законами, и нормативные правовые акты Президиума Верховного Совета РСФСР, Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации, а также применяемые на территории Российской Федерации нормативные правовые акты Верховного Совета СССР, не являющиеся законами, и нормативные правовые акты Президиума Верховного Совета СССР, Президента СССР, Правительства СССР по вопросам, которые согласно Жилищному кодексу Российской Федерации могут регулироваться только федеральными законами, действуют впредь до вступления в силу соответствующих федеральных законов. Представляется, что система жилищного законодательства, установленная статьей 5 ЖК РФ, будет строиться еще очень долго.

Что касается характеристики нового Кодекса, то его главное достоинство состоит в том, что законодатель пытается соблюдать принцип единообразия принимаемых нормативных актов, например, читая часть 2 статьи 17 ЖК «Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением»: Допускается

8

использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение, вспоминается статья 21 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в РФ»2, в соответствии с которой адвокат вправе использовать для размещения адвокатского кабинета жилые помещения, принадлежащие ему или членам его семьи на праве собственности, с согласия последних, а жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору социального найма, могут использоваться адвокатом для размещения адвокатского кабинета с согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц, проживающих с адвокатом. Также в Кодексе прослеживается четкая линия на приоритет интересов собственника, например, в ЖК РСФСР раздел 3, после общих положений, назывался «Обеспечение граждан жилыми помещениями. Пользование жилыми помещениями» (речь там шла о предоставлении жилых помещений по договору найма), а в ЖК РФ раздел 2, после общих положений, называется «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения».

ЖК РФ впервые установил приоритет норм международного права по отношению к нормам национального права, определил порядок действия жилищного законодательства во времени, остановился на аналогии права и аналогии закона.

Тема 2. Объекты жилищных прав. Жилищный фонд

Понятие, назначение и виды жилых помещений.

Жилищные фонды РФ: понятие и состав. Виды жилищных фондов и назначение. Частный, государственный и муниципальный жилищные фонды. Жилищный фонд социального использования, специализированный жилищный фонд, индивидуальный жилищный фонд и жилищный фонд коммерческого использования.

Перевод жилых помещений в нежилые и нежилых в жилые.

Переустройство и перепланировка жилого помещения. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения.

Методические рекомендации

Предмет изучаемой дисциплины тесным образом связан с жилыми помещениями, поэтому при исследовании данной темы необходимо дать понятие жилого помещения,

адвокатуре в Российской Федерации» (в ред. Федеральных законов от 28 октября 2003 г., 22

августа, 20 декабря 2004 г.) // СЗ РФ. 2002. № 23. Ст. 2102.

9

выяснить назначение жилых помещений, исследовать виды жилых помещений, при этом студент должен усвоить требования, предъявляемые к жилым помещениям при их регистрации, учете и сдаче в эксплуатацию.

Совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации, составляет жилищный фонд, поэтому необходимо знать состав жилищного фонда в соответствии с действующим законодательством, а также виды жилищных фондов. При этом важно помнить, что в соответствии с действующим законодательством имеется две классификации жилищных фондов.

Студент должен твердо усвоить, что жилые помещения используются только для проживания граждан. Предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ). Аналогичное положение содержится в ст. 288 ГК РФ. Для этого следует перевести жилое помещение из жилого в нежилое и исключить его из государственного реестра жилищного фонда.

Далее необходимо изучить вопросы пользования жилым помещением, государственного учета жилищного фонда, государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда.

Государственный учет ведет Государственный комитет РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу. Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет. Технический учет возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (далее - БТИ). Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Государственным комитетом Российской Федерации по статистике и его территориальными органами. Бухгалтерский учет жилищного фонда производится в соответствии с ФЗ «О бухгалтерском учете» от 21 ноября 1996г. № 129-ФЗ (ред. от 30 июня 2003г.)3.

Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Государственное управление в области использования и обеспечения сохранности жилищного фонда осуществляется правительством РФ, правительствами субъектов,

10