Жилищное право. Учебное пособие-1

жилое помещение и коммунальные услуги. Размер платы за жилое помещение. Размер платы за коммунальные услуги.

Предоставление субсидий и компенсаций на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

Методические рекомендации

Раздел VII Кодекса «Плата за жилое помещение и коммунальные услуги» необходимо оценивать положительно, хотя, в принципе, детальное регулирование отношений по оплате жилого помещения и коммунальных услуг не является новым для российского жилищного законодательства.

Первоначально студент должен запомнить момент возникновения обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, которая возникает у:

1)нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

2)арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;

3)нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;

4)члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

5)собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

В настоящее время на уровне Кодекса определена структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

1)плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

2)плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

3)плату за коммунальные услуги.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

21

1)плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2)плату за коммунальные услуги.

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) – определение конкретного перечня услуг, являющихся коммунальными, является достоинством ЖК РФ.

В соответствии с ч.1 ст. 157 ЖК РФ установлены два варианта определения размера платы за коммунальные услуги:

1)на основании показаний приборов учета. Размер платы за коммунальные услуги определяется в этом случае как произведение тарифов на соответствующие услуги и объемов потребленных ресурсов (воды, газа, электрической и тепловой энергии и т.д.) по показаниям приборов учета;

2)на основании нормативов потребления коммунальных услуг. Этот вариант определения размера платы применяется при условии отсутствия приборов учета. Объем потребления коммунальных услуг принимается равным нормативам потребления, определяемым указанными в комментируемой норме органами в соответствии с порядком, установленным Правительством РФ.

Однако, до настоящего времени установка и использование приборов учета не имеют системного регулирования и не получили широкого распространения, на практике граждане, желающие установить приборы учета, сталкиваются с многочисленными проблемами и проволочками. Поэтому одна из целей жилищно-коммунальной реформы (совершенствование системы расчетов за водо-, газо-, теплоснабжение, сокращение сверхнормативного потребления коммунальных услуг, стимулирование экономии водных и теплоресурсов) в России вряд ли будет достигнута в ближайшем будущем7.

Вызывает недоумение тот факт, что законодатель, раскрывая плату за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника предлагает формулировку «плата за содержание и ремонт жилого помещения». Какого жилого помещения? Своего, находящегося в собственности? То есть, если толковать статью буквально, нужно будет

платить за содержание и ремонт своего жилого помещения, за услуги и работы по

22

управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме? И, кроме того, получается, что законодатель не видит разницы между жилым помещением и общим имуществом в многоквартирном доме? И это притом, что есть целая глава 6 «Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме»!

Что касается платы нанимателя, то странно, что в статье ничего не говорится о капитальном ремонте жилого помещения (не общего имущества)! И вообще, о каком ремонте здесь идет речь? Если о текущем, то в соответствии с ч. 3 статьи 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан проводить текущий ремонт жилого помещения; если о капитальном, то в соответствии с ч. 2 статьи 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан проводить капитальный ремонт жилого помещения. Так за что же берутся деньги? Также фраза «Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда» в части 1 статьи 154 ЖК РФ является лишней, учитывая, что собственник несет бремя содержания своего имущества.

Здесь представляется уместным другая формулировка части 1 статьи 154 ЖК РФ: «Ежемесячная плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

1)плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

2)плату за содержание жилого помещения;

3)плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом;

4)плату по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном

доме;

5) плату за коммунальные услуги.

Ежемесячная плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1)плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом;

2)плату по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном

доме;

3) плату за коммунальные услуги».

В соответствии с ч. 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения

23

платы за содержание и ремонт жилого помещения. Из анализа части 2 статьи 158 ЖК РФ можно сделать вывод, что капитальный ремонт многоквартирного дома проводится по мере необходимости.

Интересно, что в статье никак не определен порядок участия в указанных расходах собственников государственного и муниципального жилья, что является недостатком статьи. Представляется, что Кодекс должен равным образом относиться (быть строгим) и к гражданам, и к муниципальным образованиям, и к субъектам Российской Федерации, и к другим участникам жилищных отношений.

Итак, в настоящее время наниматель жилого помещения платит 1) за наем жилого помещения, за исключением, малоимущих (ежемесячно); 2) за содержание и ремонт жилого помещения, включая плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме (ежемесячно); 3) за коммунальные услуги (ежемесячно).

Собственник жилого помещения платит (будет платить) 1) за услуги и работы по управлению многоквартирным домом; за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (ежемесячно); 2) за коммунальные услуги (ежемесячно); 4) за капитальный ремонт дома (крыши, подвалы и т.д.) - по мере необходимости; 5) налог на недвижимое имущество (как правило, раз в год); 6) земельный налог (как правило, раз в год).

ЖК РФ предусматривает, что гражданам могут предоставляться субсидии и компенсации по оплате жилья и коммунальных услуг. Разговор о субсидиях и компенсациях

– отдельный, пока же необходимо отметить, что, к сожалению, законодатель не определяет таких важных понятий как «субсидия» и «компенсация» и это является недоработкой нового ЖК РФ. Поэтому, студентам, для применения полученных знаний и навыков, приобретенных при изучении правовых дисциплин, целесообразно предложить свой вариант указанных терминов.

Тема 10. Управление многоквартирными домами

Выбор способа управления многоквартирным домом. Договор управления многоквартирным домом. Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности

Методические рекомендации

Последний раздел Жилищного кодекса Российской Федерации называется «Управление многоквартирными домами».

24

Впервые жилищное законодательство определяет основные правила управления многоквартирным домом, требования к договору управления, принципы управления многоквартирными домами, собственниками которых являются государство или муниципальные образования. Все это необходимо знать.

Всоответствии с положениями раздела собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном

доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Интересно, что подобный порядок проведения открытого конкурса Правительством пока не установлен.

Всоответствии со ст. 162 ЖК договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Минимальный и максимальный сроки действия договора управления многоквартирным домом установлены в императивных нормах - договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.

Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации (а как быть с самостоятельно наработанной информацией по количеству жильцов, льготников, неблагополучных семей, неплательщиков и т.д.? Просто так передавать конкуренту? А если были вложены и не окупились средства на оформление технической документации дома?), товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае

25

непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме (что значит «любому собственнику помещения»? Положить в почтовый ящик? Передать из рук в руки? А если собственники будут отказываться от подобной передачи? Высылать любому собственнику наложенным платежом?).

Как следует из ст. 165 ЖК на органы местного самоуправления возложена обязанность создания надлежащих условий для осуществления управленческой деятельности

вданной сфере.

Вцелях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления:

1) обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;

2) могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;

3) содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.

Указанные положения, в основном, носят декларативный характер.

Что, например, означает фраза «обеспечивают равные условия»? Обеспечили ознакомление всех организаций с информацией по обслуживаемым домам или никого не ознакомили с этой информацией?

Также, весьма сомнительно, что органы местного самоуправления будут активно осуществлять свое право, предусмотренное в п. 2 части 1 статьи 165 ЖК РФ, по финансированию капитального ремонта многоквартирных домов. А почему зафиксировано право, ведь в многоквартирных домах есть и неприватизированные квартиры, то есть муниципалитет является их собственником и несет обязанность по капитальному ремонту таких многоквартирных домов?

Ну и, наконец, что значит содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность? Организуют для них курсы повышения квалификации? Устраивают конференции, круглые столы по обмену опытом? За чей счет? Предлагают поучиться управлению за свой счет? Представим ситуацию: в городе

26

N. администрация Т. района направила в адрес управляющих организаций, действующих в этом районе, предложение получить руководящему составу высшее или второе высшее образование по специальности «менеджер» или «управленец» за свой счет. Будет в этом случае выполняться условие повышения уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность? Конечно, да.

II. ЛЕКЦИИ

Лекция 1. ПОНЯТИЕ ЖИЛИЩНОГО ПРАВА

1.Понятие, предмет и метод жилищного права

Предметом жилищного права являются общественные отношения, которые в законодательстве и юридической литературе получили название «жилищные отношения». Это понятие («жилищные отношения») является собирательным и охватывает различные виды отношений: отношения по управлению и эксплуатации жилищного фонда, обеспечению его сохранности, учету нуждаемости в жилье граждан и предоставлению жилых помещений, отношения по использованию пригодных для постоянного проживания жилых помещений и т. д.

Жилищные отношения имеют отличительную особенность – они складываются, как правило, по поводу готового объекта: жилого дома, квартиры, иного объекта, включенного в установленном порядке в состав жилищного фонда и предназначенного для проживания.

Классификации жилищных отношений даются разные (см, например, Седугин П.И. Жилищное право. Учебник. М., 2002; П.В. Крашенинников. Жилищное право. М., 2003). Статья 4 ЖК РФ выделяет следующие их виды (такой перечень дается впервые):

1.отношения по поводу возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

2.пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3.пользования общим имуществом собственников помещений;

4.отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

5.учета жилищного фонда;

6.содержания и ремонта жилых помещений;

27

7.переустройства и перепланировки жилых помещений;

8.управления многоквартирными домами;

9.создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

10.предоставления коммунальных услуг;

11.внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

12.контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, а также иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица, если иное не установлено ЖК РФ или другим федеральным законом. Для россиян и иностранцев в сфере жилищных отношений установлен одинаковый правовой режим, однако из него допускаются изъятия в случаях, предусмотренных ЖК и федеральными законами, например, по общему правилу, нанимателями по договору социального найма жилого помещения могут быть только граждане РФ (ст. 49 ЖК РФ).

Как комплексная отрасль права жилищное право использует методы правового регулирования, заимствованные из других отраслей права. Так, для отношений по поводу совершения сделок с жилыми помещениями используется гражданско-правовой метод, основанный на свободе и равенстве сторон, а для отношений по поводу предоставления жилья используется в основном административно-правовой метод и т. д.

Термин «жилищное право» в юридической литературе понимается в узком и широком смыслах.

Жилищное право в узком смысле слова понимается как часть гражданского права, совокупность норм гражданско–правового характера, регулирующих отношения пользования жилыми помещениями и проживания в них.

Жилищное право в широком смысле слова – это комплексная отрасль, в которой объединены нормы и правовые институты различных отраслей: гражданского, административного, земельного права и др. Как комплексная отрасль жилищное право регулирует общественные отношения, возникающие в процессе реализации права на жилище.

Жилищное право не является самостоятельной отраслью права.

28

2. Принципы жилищного права

Принципы жилищного права – это выраженные в нормах жилищного эаконодательства, руководящие положения, определяющие содержание и основные начала данной отрасли (основные начала правового регулирования жилищных отношений).

В литературе вы можете встретить различные принципы, но ЖК РФ называет следующие принципы жилищного права:

1.необходимость обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище;

2.безопасность жилища;

3.неприкосновенность жилища;

4.недопустимость произвольного лишения жилища;

5.необходимость беспрепятственного осуществления жилищных прав;

6.признание равенства участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из ЖК РФ, другого федерального закона или существа жилищных отношений;

7.необходимость обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав;

8.судебная защита нарушенных жилищных прав;

9.принцип обеспечения сохранности жилищного фонда;

10.принцип использования жилых помещений по назначению;

11.доступность пользования жилищным фондом (ст. 1 ЖК РФ).

Многие принципы (напр., 5, 7…) похожи на принципы гражданского права.

1. Органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своей компетенции обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе:

1)содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище;

2)используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений;

3)в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;

4)стимулируют жилищное строительство;

29

5)обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;

6)обеспечивают контроль за исполнением жилищного законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

7)обеспечивают контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства.

3. Принцип неприкосновенности жилища означает, что никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в предусмотренных ЖК целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения.

Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.

Запрещение проникновения в жилище означает не только непосредственное проникновение вопреки воле проживающих в нем граждан, но и иные формы получения сведений о том, что происходит в жилище.

В соответствии со ст. 139 Уголовного кодекса Российской Федерации нарушение неприкосновенности жилища, совершенное против воли проживающего в нем лица, признается преступлением, за совершение которого предусмотрена строгая ответственность.

Жилищем признается «помещение, предназначенное для постоянного или временного проживания людей (индивидуальный дом, квартира, комната в гостинице, дача, садовый домик и т.п.), а также те его составные части, которые используются для отдыха, хранения имущества либо удовлетворения иных потребностей человека (балконы, застекленные веранды, кладовые и т.п.)»8.

30