Жилищное право. Учебное пособие-1

договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Договоры по отчуждению жилого помещения заключаются в письменной форме и требуют государственной регистрации. Переход права собственности к приобретателю возникает в момент государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).

Необходимо особо отметить, что государственной регистрации подлежат и договор, и переход права собственности на недвижимость.

3.Приватизация жилых помещений в Российской Федерации

Правовой основой для начала приватизации жилищного фонда явился Закон РСФСР ²О приватизации жилищного фонда в РСФСР², принятый Верховным Советом РСФСР 4 июля 1991 года18. В Закон вносились изменения и дополнения: 23 декабря 1992 года19, 11 августа 1994 года20, 28 марта 1998 года21, 1 мая 1999 года22, 15 мая 2001 года23, 20 мая 2002 года24, 26 ноября 2002 года25, 29 июня, 22 августа, 29 декабря 2004 года26; имеются

18Ведомости Съезда народныхдепутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. № 28. Ст. 959.

19См.: Закон Российской Федерации от 23 декабря 1992 г. № 4199-1 ″О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР"″ // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1993. № 2. Ст. 67.

20См.: Федеральный закон от 11 августа 1994 г. № 26-ФЗ ″О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" // Собрание Законодательства Российской Федерации (далее - СЗ РФ). 1994. № 16. Ст. 1863.

21См.: Федеральный закон от 28 марта 1998 г. № 50-ФЗ ″О внесении изменений в статью 2 Закона Российской Федерации ″О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации″// СЗ РФ. 1998. № 13. Ст. 1472.

22См.: Федеральный закон от 1 мая 1999 г. № 88-ФЗ ″О внесении изменения и дополнения в статью 4 Закона Российской Федерации ″О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации″// СЗ РФ. 1999. №

18.Ст.2214.

23См.: Федеральный закон от 15 мая 2001 г. № 54-ФЗ ″О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации ″О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации″// СЗ РФ. 2001. № 21. Ст. 2063.

24См.: Федеральный закон от 20 мая 2002 г. № 55-ФЗ ″О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации ″О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации″// СЗ РФ. 2002. № 21. Ст. 1918.

25См.: Федеральный закон от 26 ноября 2002 г. № 153-ФЗ ″О внесении дополнения в Закон Российской Федерации ″О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации″// СЗ РФ. 2002. № 48. Ст. 4738.

26ФЗ от 29 июня 2004г. № 58-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с осуществлением мер по совершенствованию государственного управления" // СЗ РФ. 2004. № 27. Ст. 2711; ФЗ от 22 августа 2004г. № 122-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об общих принципах

51

постановления Конституционного суда РФ от 3 ноября 1998г. № 25-П и 10 января 2002г. № 316-О27.

Каждый раз, принимая решение о внесении изменений и дополнений в Закон, законодатель решал наиболее актуальные вопросы в области приватизации жилищного фонда. Последний раз такие изменение были внесены Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Всоответствии с ним с 1 марта 2005 года признаны утратившими силу пункты 3, 9, 10

ипункт 11 (в части замены слов в статье 9) Закона Российской Федерации от 23 декабря 1992 года № 4199-I "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР"; пункт 2 статьи 1 Федерального закона от 11 августа 1994 года № 26-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"; пункты 4, 10, 17-22 статьи 1 Федерального закона от 20 мая 2002 года № 55-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". С 1 января 2007 года признаны утратившими силу все остальные статьи Закона о приватизации жилищного фонда.

Итак, в анализируемый закон внесены огромные изменения, но он продолжает действовать до 1 января 2007 года, поэтому многие граждане, до настоящего времени не приватизировавшие свои квартиры, «ринулись» это делать, в связи с чем учреждения юстиции стали работать с многократной нагрузкой. Во многих городах возникла паника среди тех, кто в принципе собирался перевести квартиру в собственность, но не торопился с этим тяжелым делом. В Москве, например, услуги риелторских контор по приватизации вмиг взлетели со 100-200 долларов до 800-1000.

Итак, что же нужно знать о приватизации жилого помещения?

Всоответствии со ст. 1 Закона о приватизации жилищного фонда приватизация жилых помещений – это бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном

имуниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, – по месту бронирования жилых помещений.

К принципам приватизации жилья относят, во-первых, добровольность приобретения гражданами занимаемых жилых помещений, во-вторых, возможность бесплатного

организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» и «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»» // СЗ РФ. 2004. № 35. Ст.3607; ФЗ от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в

действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 15.

52

приобретения жилого помещения только один раз, в-третьих, безвозмездность приватизации жилых помещений.

В результате приватизации жилое помещение передается гражданам, проживающим в данном помещении в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в т. ч. несовершеннолетних. По смыслу статьи 244 ГК РФ общая собственность на имущество является долевой, кроме случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности, т. е. действует презумпция режима долевой собственности. Таким образом, установление режима совместной собственности при приватизации возможно в соответствии с гражданским законодательством, только в отношении супругов и крестьянского фермерского хозяйства.

При выборе вида собственности гражданам необходимо помнить, что участники совместной собственности сообща владеют и пользуются квартирой. Распоряжение квартирой осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается данная сделка. Иными словами, любой из участников совместной собственности может продать квартиру, при этом ему не требуется доказывать покупателю, нотариусу или органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, что другие участники согласны на сделку, так как наличие их согласия предполагается в силу закона28 (Семейным кодексом РФ установлено исключение в отношении совместно нажитого имущества супругов).

Кроме того, механизм защиты прав участников совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены только после определения доли каждого участника в праве на общее имущество, т. е. только после установления долевой собственности. Без установления доли участник совместной собственности не может оставить завещание в отношении своей доли, не может продать или подарить эту долю. Установление размера доли каждого - это предмет соглашения участников и, как показывает практика, зачастую - предмет спора, который может быть разрешен только в суде. Правда, здесь есть одно исключение – законом от 26 ноября 2002 года № 153 – ФЗ установлено, что в случае смерти одного из участников совместной собственности на жилое помещение, приватизированное до 31 мая 2001 года, определяются доли участников общей собственности на данное жилое помещение, в т. ч. доля умершего29.

Учитывая изложенное, долевая собственность на приватизированное жилое помещение представляется более удобной для граждан и их наследников.

28См.: Ст. 253 ГК РФ.

29См.: Ст. 3.1 Федерального закона от 26 ноября 2002 года № 153 – ФЗ «О внесении дополнения в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // СЗ РФ. 2002. № 48. Ст. 4738.

53

Таким образом, если квартира переходит в собственность двух или более лиц, граждане должны определить, на каком праве они будут владеть квартирой: на праве долевой собственности или на праве совместной собственности и отразить это в договоре приватизации.

Субъекты приватизации Субъектами приватизации являются, с одной стороны, органы государственной

власти или органы местного самоуправления поселений, предприятия, учреждения и, с другой, граждане, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе и несовершеннолетние, получающие указанное жилье в собственность в порядке, установленном законодательством.

Кгражданам – субъектам приватизации Закон относит нанимателей и совместно проживающих членов семьи. В соответствии со ст. 69 Жилищного кодекса РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

При определении лиц, относящихся к супругам, детям и родителям, необходимо руководствоваться нормами семейного законодательства. К супругам относятся: 1) лица, брак которых зарегистрирован в органах загса; 2) лица, совершившие религиозный брак на территории бывшей Российской империи до Октябрьской революции 1917 года или в период гражданской войны30; 3) лица, фактические брачные отношения которых признаны судом31.

Другие родственники могут быть признаны членами семьи независимо от степени родства.

Кнетрудоспособным относятся лица, не достигшие 18 лет (учащиеся – 23 лет), женщины, достигшие 55 лет, мужчины, достигшие 60 лет, а также инвалиды 1, 2, 3 групп, в том числе инвалиды с детства. Состоящими на иждивении нанимателя следует считать нетрудоспособных лиц, которые находятся на полном содержании нанимателя или получают от него такую регулярную помощь, которая является для них одним из основных источников существования.

30См.: Комментарий к Семейному кодексу Российской Федерации. М., 1997. С. 30.

31Там же.

54

Иные лица – это, в частности, лица, фактические брачные отношения которых не признаны судом; лица, брак которых признан недействительным, и так далее.

Лица, не оформившие в свое время регистрацию в жилом помещении, но постоянно или преимущественно в нем проживающие, не приобретают права на его приватизацию до решения вопроса в административном или судебном порядке о признании за ними права на данную жилую площадь. Так нередко бывает с супругами, один из которых продолжает сохранять регистрацию (прописку) на ²всякий случай² по прежнему месту жительства у родителей, хотя фактически проживает у другого супруга. Если он не решит вопроса о регистрации по месту жительства другого супруга, то имеет право на приватизацию только по месту своей прежней регистрации. Так может случиться с невесткой или зятем, не получившими согласия всех проживающих на свое вселение.

Закон о приватизации не упоминает о бывших членах семьи нанимателя, но судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ указывает на то, что право на приватизацию должно также принадлежать лицам, являющимися бывшими членами семьи нанимателя и не утратившими права на жилую площадь32.

Всоответствии со статьей 7 Закона о приватизации «в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передаётся в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие права пользования данным жилым помещением». Закон о приватизации говорит о несовершеннолетних, которые проживают на приватизируемой площади, а также о несовершеннолетних, которые не проживают на жилой площади, но сохраняют на нее право.

Внастоящее время в соответствии с частью 1 статьи 2 Закона о приватизации несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет самостоятельно решают вопрос о даче согласия на приватизацию. О согласии малолетних в возрасте от 6 до 14 лет и недееспособных в возрасте до 6 лет часть 1 статьи 2 Закона не упоминает.

Всоответствии с частью 2 статьи 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя, в том числе и несовершеннолетние, равны в правах, вытекающих из договора найма жилого помещения. Следовательно, права совершеннолетних и несовершеннолетних пользователей государственным и муниципальным жильем на приватизацию занимаемого помещения равны. От имени несовершеннолетнего (малолетнего) попечитель (опекун) может осуществлять все предоставленные ему правомочия, получая в необходимых случаях на это

32 См.: Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации // Бюллетень Верховного суда РФ. 1994. № 7. С. 9.

55

согласие органов опеки и попечительства (ч. 2 ст. 37 ГК РФ). Поэтому и до внесения в статью 2 Закона о приватизации положения о необходимости согласия на приватизацию несовершеннолетних граждан в возрасте от 14 до 18 лет, их согласие требовалось, но действовали от их имени их законные представители. Почему же законодатель так выделяет несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, умалчивая о малолетних и недееспособных до 6 лет? А как быть с недееспособными старше 14 лет? Естественно, что в соответствии с пунктом 2 статьи 29 ГК РФ от имени гражданина, признанного недееспособным, сделки совершает его опекун, но этого положения, на наш взгляд, недостаточно, так как Закон о приватизации имеет свою специфику и поэтому должен отразить правовое положение всех членов семьи, в том числе – малолетних и недееспособных.

Давая согласие на приватизацию, несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, создают для себя гражданские права и исполняют их, то есть, осуществляют свою дееспособность. Но поскольку в соответствии со статьей 21 ГК РФ полная дееспособность граждан наступает с 18 лет, то есть, предполагается, что с этого возраста заканчивается «взросление» граждан и «появляется у них психологическая возможность совершения действий, необходимых для приобретения гражданских прав и возложения на себя гражданских обязанностей»33, а в пункте 2 статьи 26 ГК РФ, перечисляющей действия, которые граждане в возрасте от 14 до 18 лет могут осуществлять самостоятельно без согласия родителей, усыновителей и попечителя, не упоминается о таком самостоятельном действии как дача согласия на приватизацию, то правильнее было бы, на наш взгляд, говорить о том, что в интересах несовершеннолетних от их имени могут давать согласие на приватизацию жилья или отказываться от участия в приватизации с согласия органов опеки и попечительства их законные представители или же, для приведения федерального законодательства в единообразную систему, необходимо дополнить пункт 2 статьи 26 ГК РФ подпунктом 5, где бы и указывалась самостоятельная возможность несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет давать согласие на приватизацию жилья.

Практические работники сталкиваются и со следующим вопросом: «А сколько раз несовершеннолетний до достижения им 18 лет должен включаться в приватизационные документы?» На практике встречались случаи, когда несовершеннолетних детей включали в приватизационные документы несколько раз. Так, например, в Тамбовской области, если ребенок включен в ордер на квартиру, выданный на имя отца, но сам проживает с матерью в другом помещении, то при приватизации обеих квартир по указанию местной администрации, несовершеннолетний становится сособственником обеих квартир34. Закон

56

никак не разрешает данную проблему. Как известно, «что не запрещено, то разрешено», но представляется, что поскольку одним из принципов приватизации жилья является одноразовость и для несовершеннолетних сделано частью 2 статьи 11 Закона исключение: «Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия», в законе говорится о жилом помещении, а не жилых помещениях, то есть, на наш взгляд, необходимо буквально толковать данную статью и, таким образом, несовершеннолетние могут стать участниками приватизации два раза в жизни: до достижения 18-лет и после.

Исследуемое положение также иногда ошибочно толкуется в том смысле, что после достижения 18 лет лица имеют право на приватизацию, если только до достижения этого возраста они (несовершеннолетние) не принимали участия в приватизации либо были нарушены их права. По Закону о приватизации эти категории граждан имеют право участвовать в приватизации жилья дважды: до достижения 18 лет и после.

Согласно материалам судебной практики несовершеннолетний ребёнок, в случае раздельного проживания его родителей, приобретает право на жилую площадь в квартире (доме) того родителя, с кем он постоянно живёт35.

Всоответствии с действующим законодательством несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет сами выражают свою волю при осуществлении приватизации. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе самих этих органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.

Вслучае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения

57

родителей. Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или при необходимости по инициативе таких органов. Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.

Оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, проводится за счет средств собственников жилых помещений, осуществляющих их передачу.

Объекты приватизации В соответствии со статьей 2 Закона приватизации подлежат жилые помещения в

государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), которые граждане занимают на условиях социального найма.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ).

К жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Таким образом, приватизировать можно жилой дом, часть жилого дома; квартиру, часть квартиры; комнату.

58

Не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года, а также жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения (ст. 4 Закона о приватизации).

Закон не даёт точного определения, какие дома следует считать аварийными. Однако по общему правилу к ним относят дома, имеющие повреждения несущих конструкций, не отвечающие установленным техническим, строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и т. д. (например, бараки, дома, расположенные в пределах санитарно-защитных норм).

Решение о признании жилого дома или жилого помещения непригодным для постоянного проживания, независимо от его принадлежности, выносится администрацией района, города, района в городе36.

Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения (ст. 94 ЖК РФ).

Под общежитие предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов.

Кроме того, Примерное положение об общежитиях37 выделяет следующие признаки общежития:

•жилые помещения эксплуатируются как общежития с разрешения санэпидемстанции;

•они укомплектованы мебелью, специальным оборудованием, инвентарем, культурно-бытовыми предметами, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан;

•обслуживаются специальным штатом работников (вахтеры, уборщицы и тому

подобное); Определенную сложность для судов представляет разрешение споров о приватизации

жилых помещений, занимаемых военнослужащими и членами их семей. Согласно, Федеральному закону "О статусе военнослужащих" от 25 августа 1998 года № 76-ФЗ (ред. от

36См.: П. 12 положения «О порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания», утв. Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003г. № 552 //СЗ РФ. 2003. № 37. Ст. 3586.

37См.: Постановление Совмина РСФСР от 11 августа 1988г. № 328 (ред. от 23 июля 1993). В данном виде документ опубликован не был // СПС «Консультант-плюс».

59

22 августа 2004г., с изм. от 10 ноября 2004г.)38 к закрытым военным городкам относятся расположенные в населенных пунктах военные городки воинских частей, имеющие систему пропусков, а также отдельные обособленные городки воинских частей, расположенные вне населенных пунктов. Перечни закрытых военных городков утверждаются Правительством РФ по представлению Министерства обороны РФ (иного федерального органа исполнительной власти, в котором Федеральным законом предусмотрена военная служба). Перечень закрытых военных городков утвержден распоряжением Правительства РФ от 1

июня 2000 № 752-Р.

В соответствии со статьей 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих" военнослужащие, обеспечиваемые служебными жилыми помещениями, заключают с Министерством обороны РФ жилищный договор. В указанном договоре определяется порядок предоставления служебного жилого помещения, его содержания и освобождения. В случае освобождения жилых помещений, занимаемых военнослужащими и совместно проживающими с ними членами семьи, за исключением жилых помещений, находящихся в их собственности, указанные помещения предоставляются другим военнослужащим и членам их семей.

Военнослужащие, а также граждане, уволенные с военной службы, и члены их семей имеют право безвозмездно получать в собственность занимаемые ими жилые помещения в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами, за исключением служебных жилых помещений и жилых помещений в закрытых военных городках.

Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления (ст. 93 ЖК РФ).

Под служебные жилые помещения выделяются, как правило, отдельные квартиры. Служебные жилые помещения могут также предоставляться отдельным категориям

военнослужащих. Для признания соответствующего жилого помещения служебным необходимо решение местной администрации.

Оформляется это решение выдачей ордера специального образца. Служебная жилая площадь предоставляется только на время существования трудовых отношений. В случае

60