Жилищное право. Учебное пособие-1

В субъектах РФ действуют соответствующие жилищные (жилищно-коммунальные) органы управления. При органах местной администрации создаются специальные управления (отделы) жилищного хозяйства.

4.Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения

вжилое помещение

ЖК РСФСР содержал только общие правила о переводе жилых помещений в нежилые. ГК РФ упоминает только о переводе жилых помещений в нежилые. Такой перевод должен производиться в порядке, определяемом жилищным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК). Поэтому нормы ЖК, допускающие, помимо перевода жилых помещений в нежилые, и перевод нежилых в жилые являются принципиально новыми.

Итак, Кодекс закрепил общее правило о возможности перевода жилых помещений в нежилые и наоборот, однако, при этом должны быть соблюдены обязательные требования ЖК и законодательства о градостроительной деятельности. Градостроительная деятельность

– это деятельность по развитию территорий, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурностроительного проектирования, строительства, капительного ремонта, реконструкции объектов капительного строительства. Законодательство о градостроительной деятельности состоит из Градостроительного кодекса РФ16, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов РФ, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ. Это общее правило перевода жилых помещений в нежилые и наоборот.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, когда (ст. 22 ЖК

РФ):

1.доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

2.если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

3.если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (например, жилое помещение обременено залогом).

41

Кроме того, если речь идет о переводе квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение, действуют дополнительные ограничения:

4. перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, являются нежилыми (ст. 22 ЖК).

Для осуществления перевода нежилого помещения в жилое помещение предусмотрены 2 ограничения: перевод не допускается:

1.если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям (требования, предъявляемые к жилым помещениям);

2.если право собственности на такое помещение обременено правами какихлибо лиц (ст. 22 ЖК).

ЖК впервые на уровне закона установил единый порядок перевода помещений (ст. 23

ЖК).

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. Проявить инициативу перевода может только собственник помещения или уполномоченное им лицо. Для перевода собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо представляет в орган, осуществляющий перевод помещений, и находящийся по месту нахождения переводимого помещения исчерпывающий перечень документов:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; 5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и

(или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Поскольку перечень представляемых документов исчерпывающий, орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов.

42

Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений.

Решение по заявлению (о переводе или об отказе в переводе помещения) должно быть принято органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления документов.

Не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения, орган, осуществляющий перевод помещений, выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие решения. Форма и содержание данного документа устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Если заявление о переводе помещения удовлетворено, орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

Далее, если для использования помещения в качестве жилого или нежилого, не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, решение о переводе подтверждает окончание перевода помещения и является основанием для такого использования.

Если необходимо проведение переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ решение о переводе должно содержать требование об их проведении, перечень работ, которые необходимо провести. В этом случае решение о переводе является основанием проведения соответствующих работ. Завершение необходимых работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее - акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

Отказ в удовлетворении заявления о переводе возможен в 4 случаях:

1)в случае непредставления необходимых (п. 2 ст. 23 ЖК) документов;

2)в случае представления документов в ненадлежащий орган;

3)в случае несоблюдения условий перевода помещения, предусмотренных ЖК РФ;

4)в случае несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательным указанием на нарушение.

43

Решение об отказе в переводе выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

5.Переустройство и перепланировка жилого помещения

ЖК РСФСР содержал одну статью, посвященную переустройству и перепланировке жилых и подсобных помещений, определявшую самые общие правила совершения переустройства и перепланировки. В остальном данные отношения регулировались подзаконными нормативными актами. В настоящее время основные правила совершения переустройства и перепланировки регулируются ЖК, и это является достоинством ЖК РФ.

Новый Кодекс устанавливает правила переустройства и перепланировки только жилых помещений, не упоминая подсобные помещения или помещения вспомогательного использования.

Впервые на законодательном уровне даны определения переустройства и перепланировки (ст. 25 ЖК).

Переустройство жилого помещения - установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения - изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Если проанализировать последнюю часть определений, можно сделать вывод, что представленные положения необходимо толковать ограничительно, то есть перечисленные действия, не требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, не могут рассматриваться как переустройство и перепланировка.

Технический паспорт жилого помещения - документ, содержащий техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям (ст. 19 ЖК РФ)

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения. Отсутствие согласования или отказ в нем означают противоправность, самовольность переустройства и (или) перепланировки со всеми вытекающими последствиями.

Выступить с инициативой проведения переустройства и (или) перепланировки может только собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (т.е. таким правом не

44

обладают наниматели и другие пользователи жилого помещения). Заявителю необходимо обратиться в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения с заявлением о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации. Кроме заявления представляется исчерпывающий перечень документов:

1)правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

2)подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

3)технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

4)согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

5)заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры (т.е. всего представляется 6 документов – заявление + 5 документов).

Поскольку перечень представляемых документов исчерпывающий, орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов.

Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения документов не позднее чем через сорок пять дней со дня представления документов.

Если принимается решение о согласовании, орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет заявителю (по адресу, указанному в заявлении) документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются Правительством Российской Федерации. Решение о согласовании является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

45

Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии, который должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества.

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения возможен в 3 случаях:

1)в случае непредставления документов, установленных ЖК РФ;

2)в случае представления документов в ненадлежащий орган;

3)в случае несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Перечень оснований отказа в согласовании сформулирован исчерпывающим образом. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на на нарушение. Решение об отказе выдается или направляется заявителю не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке. Самовольное переустройство и (или) самовольная перепланировка жилого помещения

(ст. 29 ЖК РФ)

ЖК дает понятие самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, 1) проведенные при отсутствии документа о согласовании переустройства и (или)

перепланировки или 2) с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представленного

для согласования.

За совершение самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

В настоящее время статьей 7.21 КоАП РФ установлена ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями, которое может выражаться, в частности, в самовольном переоборудовании жилых домов и (или) жилых помещений (ч. 1 ст. 7.21) или в самовольной перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах (ч. 2 ст. 7.21).

Статьей 7.22 КоАП РФ предусмотрена ответственность за переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением.

Некоторые специалисты считают, что в подобных ситуациях можно применить статью 19.1. Самоуправство

46

Кроме административного наказания собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок. Порядок этих действий устанавливается органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в разумный срок и в установленном порядке, суд по иску органа осуществляющего согласование:

1)в отношении собственника жилого помещения принимает решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2)в отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма принимает решение о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов.

Лекция 3. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения

1.Понятие права собственности на жилище. Общие положения

Граждане могут улучшить свои жилищные условия путем приобретения в собственность жилых помещений.

47

Всоответствии с Гражданским кодексом РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения жилищем (ст. 209 ГК РФ). Правомочия собственника могут быть ограничены только федеральным законом17 (но не иными правовыми актами).

Гражданский кодекс РФ определяет, что собственниками жилья могут быть граждане Российской Федерации, лица без гражданства и иностранцы, а также российские и иностранные юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, городские, сельские поселения и другие муниципальные образования в лице их органов исполнительной власти.

Вюридических документах, подтверждающих права собственности на жилье, должны быть указаны имя и место жительства (нахождения) собственника.

Граждане (физические лица) в соответствии со ст. 19 ГК РФ приобретают и осуществляют права и обязанности под своим именем, включающим фамилию, имя и отчество, если иное не вытекает из закона или национального обычая. Место жительства подтверждается отметкой о регистрационном учете гражданина Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов (ст. 20 ГК РФ).

Количество и стоимость жилья, находящегося в собственности граждан, в настоящее время не ограничены (ст. 213 ГК РФ).

Частная собственность на жилые помещения подразделяется на индивидуальную и общую (общая долевая и общая совместная).

При приобретении в собственность жилых помещений в многоквартирном доме общая долевая собственность возникает у собственников квартир также на объекты дома, не подлежащие разделу - крышу, фундамент, лифты и т. п. - общее имущество многоквартирного дома.

Аналогичная ситуация складывается при нахождении в собственности граждан отдельных комнат в коммунальной квартире: собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире).

Объектами права собственности являются в соответствии со ст. 17 ЖК РФ жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

Крашенинников П.В. считает, что рассматривать комнату в качестве самостоятельного, независимого объекта права собственности не представляется возможным, а законодатель высказал свое мнение в ст. 17 ЖК РФ.

48

Основаниями приобретения жилых помещений в собственность являются:

1)приватизация в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, в том числе находящихся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственном жилищном фонде);

2)жилищное строительство, в том числе жилищное строительство товариществами индивидуальных застройщиков;

3)участие в жилищных и жилищно-строительных кооперативах;

4)купля-продажа жилья, в том числе через биржи, аукционы;

5)приобретение в порядке наследования и по другим законным основаниям.

2.Сделки с жилыми помещениями

Сделками с жильем признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей в отношении жилых помещений (ст. 153 ГК РФ).

Сделки могут быть как односторонними, так и двухили многосторонними (договоры). К односторонним сделкам относятся: отказ от права собственности на имущество (ст. 185 ГК РФ); составление доверенности (ст. 185 ГК РФ); завещание (ст. 1118 ГК РФ). Кроме того, односторонней сделкой является отказ стороны от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается соглашением сторон (п. 3 ст. 450 ГК РФ). В большинстве ситуаций право собственности на жилье возникает на основании договоров (ст. 154 ГК РФ).

Сделки с жильем можно подразделить на два вида:

1.сделки, совершаемые нанимателями жилых помещений (например, обмен, сдача в поднаем жилых помещений).

2.сделки, совершаемые собственником отчуждаемого жилого помещения (купляпродажа, мена, дарение, завещание и т. д.).

В первом случае сделка направлена только на предоставление жилого помещения другому лицу в пользование (например, при найме, аренде, поднайме жилого помещения) и не влечет перехода права собственности на жилое помещение. Во втором - совершение сделок с жилыми помещениями влечет за собой переход права собственности на жилое помещение.

Существуют четыре условия действительности сделки с жильем:

49

1.содержание сделки должно быть выполнимо, не должно противоречить законам и подзаконным нормативным актам;

2.стороны сделки должны быть правоспособны и дееспособны;

3.воля и волеизъявление сделки должны совпадать;

4.форма сделки должна соответствовать закону.

Кроме того, законодатель выделяет пять существенных условий заключения таких сделок:

1.договор должен содержать наименование предмета сделки;

2.в договоре, которым оформляется сделка, должно быть указано количество

товара;

3.в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества;

4.в договоре должна быть отражена цена товара;

5.существенным условием договора по отчуждению жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением;

Стороны свободны в своем решении заключать или не заключать договор и на каких условиях. Никто не может их обязать или принудить к этому, кроме как в случаях, специально оговоренных в Кодексе, ином законе, или в случае, если сторона сама приняла на себя обязательство. Что касается последнего, то гарантией заключения основного договора может служить предварительный договор (ст. 429 ГК РФ).

По такому договору стороны (собственник квартиры и агентство недвижимости) могут обязываться заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Анализируемый договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, в нем указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном

50