Жилищное право. Учебное пособие-1

прекращения этих трудовых отношений наниматель и все лица, проживающие с ним, подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения (за исключением отдельных категорий граждан, которые в соответствии с ч. 2 ст. 103 ЖК РФ не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения).

Приватизация служебных жилых помещений может осуществляться по специальному решению собственника служебного жилого помещения, принятому как по конкретному служебному жилому помещению, так и по всем жилым помещениям, относящимся к данной категории.

Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.

Положение статьи 4 Закона, запрещающее приватизацию находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения, - в той мере, в какой оно распространяется на жилищный фонд, находящийся вне территорий соответствующих учреждений социальной защиты населения, - не может применяться судами, другими органами и должностными лицами39.

Процесс передачи жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизации

Порядок приватизации утверждается органами исполнительной власти субъектов РФ. В том случае, если установленный порядок приватизации жилья противоречит закону Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" или принят с превышением полномочий органов, издавших соответствующий акт, следует руководствоваться положениями данного закона.

Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.

61

Решение вопроса о приватизации жилья должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов (ст. 8 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации").

Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, таким образом, государственной регистрации подлежит не сам договор приватизации жилого помещения, а переход права собственности на жилое помещение.

Для организации процесса приватизации жилья в городах создаются специальные жилищные агентства (бюро), действующие на хозрасчётной основе.

В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд.

Деприватизация жилых помещений Каждый раз, принимая решение о внесении изменений и дополнений в Закон,

законодатель решал наиболее актуальные вопросы в области приватизации жилищного фонда. В настоящее время к такому вопросу относится деприватизация жилья.

Деприватизация жилых помещений как явление «зародилось» относительно давно. Одними из первых «скупые» сведения о ней появились в печати в первой половине 90-х годов, в частности, по поводу расторжения договора о приватизации жилья в г. Орле. В дальнейшем информация о деприватизации жилья перестала быть «секретной». Так, в 1996 году были «оглашены» данные о том, что за прошедший (1995 год) в Москве было приватизировано 100 тысяч квартир, а деприватизировано – 50 тысяч; в Ярославле за два года (1994-1995) деприватизировано тысяча квартир. Деприватизация жилых помещений «набирала ход», получая при этом достаточно широкое распространение.

Следовательно, термин "деприватизация" населением понимается как расторжение договора приватизации квартиры (комнаты). Однако, необходимо признать, что по своей сути, деприватизация представляет собой отказ гражданина от права собственности на жилое помещение.

До 20 мая 2002 года расторжение договора передачи жилья в собственность граждан предусматривалось не законом о приватизации, а подзаконными нормативными актами, например, Примерным положением о бесплатной приватизации жилищного фонда в РФ, или пункту 11 Положения о приватизации жилищного фонда в городе Саратове и так далее, причем в регионах к вопросу о расторжении договора приватизации подходили по-разному, и получалось, что граждане разных регионов находились в неравном положении, а

62

ограничения гражданских прав, как известно, возможны только на уровне федерального закона.

Кроме того, указанные вопросы вызывали многочисленные споры в юридической литературе. Практика пошла по пути признания того, что при деприватизации жилого помещения имеет место расторжение договора о передаче этого помещения в собственность граждан и возвращение им правового положения нанимателей40.

Договор приватизации жилого помещения представляет собой двустороннюю безвозмездную сделку, а, следовательно, как считают некоторые авторы, она может быть либо расторгнута по соглашению сторон, как и любой другой договор, либо признана в установленном порядке недействительной41. С утверждением о расторжении согласиться, однако, нельзя: на наш взгляд, применение ст. ст. 450-453 Гражданского кодекса РФ о порядке расторжение договора по соглашению сторон в отношении договоров приватизации неправомерно, поскольку они регулируют порядок расторжения длящихся договоров, по которым обязательства сторон ещё не исполнены. По статье 408 ГК РФ договор, так же как и основанное на нём обязательство, прекращается вследствие его надлежащего исполнения. Договор приватизации жилого помещения согласно статье 7 Закона РФ О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации исполняется после передачи помещения в собственность граждан и регистрации его в соответствующих органах, после чего гражданин становится собственником, и отношения сторон по договору прекращаются. Следовательно, и право на приватизацию жилого помещения будет считаться использованным, а так как оно предоставляется только один раз, то и повторной приватизации быть не может.

Таким образом, мы поддерживаем мнение о том, что деприватизация и расторжение договора приватизации в соответствии со ст. ст. 450-453 ГК РФ - это различные правоотношения42.

В.Г. Шабалин различает понятия ²деприватизация² и ²расприватизация².

Под первым он подразумевает ²расторжение договора в административном порядке по соглашению сторон²43, под вторым - ²признание договора приватизации недействительным на основании статей 168 – 172 и 175 – 179 ГК РФ²44. Этот вариант,

40См.: Корнеев С.М., Крашенинников П.В. Приватизация жилищного фонда. М., 1996. С. 82-83; Гришаев С.П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. М., 1995. С. 9; Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права: пользование и собственность. М., 1997. С. 216; Палич С. Изменение и расторжение договора приватизации жилья // Законность. 1999. № 9. С. 32-34.

41См., напр., Соловьев А.А. Расприватизация жилья. Юридические последствия. М., 2000. С.10.

42См., напр.: Петрова И.В. Проблемы приватизации жилых помещений в Российской Федерации. Автореф. … дис. канд. юрид. наук. Саратов, 2000. С. 102; Поспелов О.В. Некоторые особенности деприватизации жилья // Жилищное право. 2001. № 1. С. 32.

43Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью. М., 2000. С. 114.

44Там же. С. 115.

63

конечно, интересен, но представляется, что деприватизация и расприватизация – это словасинонимы. На наш взгляд, термин «деприватизация» является более грамотным.

Предложение О.В. Поспелова о выделении на основании ст. 166-181, 421 ГК РФ двух форм деприватизации жилья (судебной и договорной)45 представляется ошибочным.

Деприватизация жилого помещения отличается от признания договора приватизации недействительным. Напомним, что договор приватизации жилого помещения является сделкой, которую можно признать недействительной. Согласно статье 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка является таковой с момента ее совершения и не влечет юридических последствий, следовательно, в этом случае и право гражданина на приватизацию использовано не было. Договор приватизации может быть признан недействительным по общим основаниям для недействительности сделок в соответствии со статьями 166 - 181 Гражданского кодекса РФ.

20 мая 2002 года, как было сказано выше, был принят Федеральный закон ²О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации ²О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации², в соответствии с которым закон увеличился на несколько статей, в частности, появилась статья 91, раскрывающая сущность деприватизации жилых помещений.

Указанной статьей устанавливается, что граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.

Для того чтобы деприватизировать жилое помещение необходимо соблюдение ряда условий:

деприватизируемое жилое помещение должно являться для граждан единственным местом постоянного проживания;

деприватизируемое жилое помещение должно быть свободно от каких-либо обязательств.

Поскольку приватизация жилья носит заявительный характер, то законодатель очень логично сохранил его и для деприватизации, так как соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица

64

обязаны принять жилые помещения в собственность и заключить с гражданами договоры социального найма в отношении указанного жилья.

Таким образом, на федеральном уровне урегулированы отношения по деприватизации жилого помещения. Деприватизация должна осуществляться в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации. Специального федерального законодательства по этому вопросу нет, а вот всем субъектам РФ придется привести свои положения о приватизации в соответствие с Федеральным законом о приватизации жилых помещений, и очень жаль, что законом от 20 мая 2002 года не установлен для этого определенный срок.

Представляется, что пока учреждения юстиции субъектов не столкнутся с деприватизацией, разрабатываться механизм передачи жилья в государственную или муниципальную собственность не будет. А нам остается предположить, что будет заключаться соглашение (договор) о передаче жилого помещения в государственную или муниципальную собственность (но не о расторжении договора приватизации!), не подлежащее государственной регистрации (по аналогии с договором приватизации жилого помещения), переход права собственности на объект должен быть зарегистрирован и именно с этого момента будет прекращено право собственности гражданина на жилое помещение.

И, наконец, исследуемая статья закона о приватизации не упоминает о восстановлении гражданина права на приватизацию жилья. Представляется, что поскольку гражданин воспользовался своим правом на приватизацию, затем добровольно отказался от частной собственности на жилое помещение (деприватизировал его), то о восстановлении права на приватизацию речь не идет.

Мы уже говорили о том, что действие закона РФ «О бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» закончится 1 января 2007 года. Таким образом, те, кто получит государственное или муниципальное жилье в январе - феврале 2005 года, еще успеют перевести его приватизировать, а квартиры, полученные по договору социального найма, начиная с 1 марта 2005 года, приватизировать будет уже нельзя.

Кстати, такой же двухлетний срок отводится и на принятие решения о деприватизации: в соответствии со ст. 20 Федерального закона Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» малоимущие граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 января 2007 года вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица

65

обязаны принять их в собс твенность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Таким образом, до 1 марта 2005 года деприватизировать жилое помещение мог любой гражданин, а начиная с 1 марта 2005 года это смогут сделать только малоимущие граждане.

Граждане, проживающие совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении

ЖК РФ по-новому определяет членов семьи собственника жилого помещения.

В соответствии с ч. 1 ст. 31 ЖК к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи (как это доказать?)

Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.

Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (п. 1 ст. 292 ГК это положение воспроизвел в императивной форме).

Введены новые правила, регулирующие прекращение права пользования жилым помещением членов семьи собственника. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения, по общему правилу, прекращается и право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (например, брачным договором).

Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также, если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на

66

основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.

Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.

К иным гражданам также можно отнести лиц, проживающих в жилом помещении на основании какого-либо договора, например, в силу завещательного отказа, на основании договора пожизненного содержания с иждивением. Такие граждане пользуются данным жилым помещением наравне с собственником жилого помещения, при этом дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданином.

Вслучае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением (по основаниям, предусмотренным ЖК, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда) данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Вслучае, если гражданин, пользующийся жилым помещением использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину

67

разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда (ст. 35 ЖК РФ).

4. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК РФ).

Если земельный участок, на котором находится жилое помещение, изымается для государственных или муниципальных нужд, жилое помещение, расположенное на земельном участке, может быть изъято у собственника путем выкупа.

Выкуп части жилого помещения допускается только с согласия собственника.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием и, соответственно, решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством.

Решение об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Не позднее чем за год до предстоящего изъятия жилого помещения, собственник жилого помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Собственник жилого помещения с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при

68

определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Затем заключается соглашение с собственником жилого помещения, в котором определяются выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 статьи 32 ЖК соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления о принятии решения об изъятии жилого помещения.

Если многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, предъявляет к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок. Если данные собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве

69

собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 статьи 32 ЖК РФ.

5. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Глава 6 ЖК РФ «Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме». Общее собрание таких собственников» в целом является новой (есть отдельные статьи в ГК РФ).

ВЖК РФ нет определения многоквартирного дома. Многоквартирный дом состоит из

1)жилых помещений; 2) нежилых помещений; 3) помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением и правом следования.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (п. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

70