Жилищное право. Учебное пособие-1

со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим (ст. 680 ГК).

3.По истечении пятилетнего срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма. Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения, наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в наем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (ст. 684 ГК).

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в наем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГК).

К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяется правило, предусмотренное ст. 684 (преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок) (ст. 683 ГК РФ).

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения (ст. 684 РФ ГК).

4.Наниматель вправе передать по договору найма жилого помещения часть или все нанятое жилое помещение с согласия наймодателя в пользование поднанимателю (п.1 ст.685 ГК РФ). Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.

Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель. В связи с этим представляется интересным следующий пример из судебной практики.

Договор поднайма жилого помещения является возмездным.

Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

91

При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения (ст. 685 ГК РФ).

5.Наниматель при согласии наймодателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем, требовать его замены одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с ним (п.1 ст.686 ГК РФ);

6.Наниматель вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним,

влюбое время расторгнуть договор с обязательным письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца (п.1 ст.687 ГК РФ) и т.д.

Наймодатель вправе:

1.Требовать от нанимателя соблюдения всех условий договора;

2.Давать согласие на вселение для постоянного проживания с нанимателем других граждан (п.1 ст.679 ГК РФ);

3.Отчуждать сданное внаем помещение;

4.Запретить проживание временных жильцов, если не соблюдается требование законодательства о норме жилой площади на одного человека (п.1 ст.680 ГК РФ);

5.Давать согласие на переустройство и реконструкцию жилого помещения (п.3 ст.681 ГК РФ);

6.Требовать расторжения договора найма жилого помещения (п.2 ст.687 ГК РФ);

и т.д.

Наймодатель обязан:

передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (п.1 ст.676 ГК РФ);

осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное

внаем жилое помещение (п.2 ст. 676 ГК РФ);

предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг (п.2 ст. 676 ГК РФ);

обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (п.2 ст. 676 ГК РФ);

осуществлять капитальный ремонт сданного в наем жилого помещения, если иное не установлено договором (п.2 ст. 681 ГК РФ)

Наниматель обязан:

1. использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии (ст.678 ГК РФ);

92

2.своевременно вносить плату за жилое помещение (ст.678 ГК РФ);

3.самостоятельно вносить коммунальные платежи, если договором не установлено иное (ст.678 ГК РФ);

4.осуществлять текущий ремонт, если договором не установлено иное (п.1 ст.681

ГК РФ);

5.соблюдать надлежащие правила пользования жилым помещением и т. д. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре

найма жилого помещения. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения.

В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ (ст. 682 ГК).

Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (ст. 678 ГК РФ).

3. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (ст. 687 ГК).

Также договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию нанимателя:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством (ст. 687 ГК РФ). Договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном

порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (ст. 687 ГК).

93

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года (ст. 687 ГК РФ).

Также договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством (ст. 687 ГК РФ). Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он

отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные а.4 п.2 ст. 687 ГК РФ. (1 год отсрочки) (ст. 687 ГК РФ).

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда (ст. 688 ГК РФ).

Норма статьи отличается от соответствующей нормы жилищного законодательства тем, что не устанавливает последствия выселения из жилого помещения на основании судебного решения постоянно проживающих – без предоставления или с предоставлением другого жилого помещения, а также не отсылает в решении этого вопроса к жилищному законодательству, хотя эти вопросы получили ответы именно в жилищном законодательстве.

94

Лекция 6. Специализированный жилищный фонд

1. Жилые помещения специализированного жилищного фонда

Специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

К объектам (жилым помещениям) специализированного жилищного фонда относятся:

1)служебные жилые помещения;

2)жилые помещения в общежитиях;

3)жилые помещения маневренного фонда;

4)жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

5)жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

6)жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

7)жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан (ст. 92

ЖК РФ).

Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. Включение (исключение) жилого помещения в (из) специализированный (ого) жилищный (ого) фонд (а) с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

Для подобных жилых помещений установлен ограничительный правовой режим: специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма. Такой режим объясняется строго целевым назначением специализированных жилых помещений: служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления (ст. 93 ЖК). Обратите внимание, что перечень

95

работодателей сформулирован как исчерпывающий, поэтому другие виды организаций заключают договор коммерческого найма;

жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения (ст. 94 ЖК).

Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов.

Жилые помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами;

жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания:

1)граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;

2)граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными;

3)граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;

4)иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством (ст. 95 ЖК);

жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения предназначаются для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг (ст. 96 ЖК).

Основным нормативным актом, регулирующим социальное обслуживание в РФ установлено ФЗ от 10 декабря 1995 г. «Об основах социального обслуживания населения в Российской Федерации»46. Социальное обслуживание – деятельность социальных служб по социальной поддержке, оказанию социально-бытовых, социально-медицинских, психологопедагогических, социально-бытовых услуг и материальной помощи, проведению социальной адаптации и реабилитации граждан, находящихся в трудной жизненной ситуации. ФЗ установил три системы социальных служб: а) государственная система социальных служб; б) муниципальная система социальных служб; в) частная система социальных служб. В настоящее время действуют комплексные центры социального обслуживания населения,

(в ред. фед. законов от 10 июля 2001г. № 87-ФЗ, 25 июля 2002г. № 115-ФЗ, 10 января 2003г. № 15-ФЗ, 22

августа 2004г. № 122-ФЗ) // СЗ РФ. 1995. № 50. Ст. 4875.

96

центры социальной помощи семье и детям, социальные приюты для детей и подростков, ночного пребывания, специальные дома для одиноких престарелых и т.д.;

жилые помещения фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, предназначены для временного проживания граждан, признанных в установленном федеральным законом порядке соответственно вынужденными переселенцами и беженцами (ст. 97 ЖК);

жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан предназначены для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите (ст. 98 ЖК). Категории граждан, нуждающихся в специальной социальной защите, устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов Российской Федерации.

2.Предоставление специализированных жилых помещений и пользование

ими

Основания предоставления специализированных жилых помещений, правила о договоре найма помещения, его расторжении, прекращении и т.д. являются едиными независимо от вида и назначения жилого помещения.

Основаниями предоставления специализированных жилых помещений являются решения собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц. На основании решения заключается договор найма специализированного жилого помещения, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования (ст. 689-701 ГК РФ).

Специализированные жилые помещения предоставляются гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте.

По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (п. 1 ст. 101 ЖК РФ).

97

В договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением, члены семьи нанимателя.

Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме. Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством Российской Федерации.

Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде отдельной квартиры.

Категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, устанавливаются:

1)органом государственной власти Российской Федерации - в жилищном фонде Российской Федерации;

2)органом государственной власти субъекта Российской Федерации - в жилищном фонде субъекта Российской Федерации;

3)органом местного самоуправления - в муниципальном жилищном фонде.

Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения (ст. 104 ЖК РФ).

Жилые помещения в общежитиях и домах маневренного фонда предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.

Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, учебы, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии (ст. 105 ЖК РФ).

Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период:

1)до завершения капитального ремонта или реконструкции дома;

2)до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание;

3)до завершения расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, либо до

98

предоставления им жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;

4) установленный законодательством.

Истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, является основанием прекращения данного договора (ст. 106 ЖК).

Порядок, условия предоставления жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения и пользования такими жилыми помещениями, порядок предоставления жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, устанавливается законодательством.

Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным основаниям (прекращение трудовых отношений, учебы).

Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон, по желанию нанимателя, в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных статьей 83 ЖК случаях.

Переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения (ст. 102 ЖК РФ).

Последствием расторжения является выселение граждан, занимающих жилые помещения: граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев:

1. Если переходит право собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, или такое жилое помещение передается в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу - новому собственнику такого жилого помещения или юридическому лицу, которое является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения (ст. 102 ЖК РФ).

99

2. Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:

1)члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовноисполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

2)пенсионеры по старости;

3)члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

4)инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы (п. 2 ст. 103 ЖК РФ).

Этим гражданам предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта. Подобное выселение осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающими соответствующие жилые помещения.

Лекция 7. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

1. Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом (ЖК и ЖСК) признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми

100