Жилищное право. Учебное пособие-1

министерствами, ведомствами, местными администрациями, специально уполномоченными на то государственными органами.

Тема 3. Система прав граждан на жилые помещения

Способы удовлетворения жилищных потребностей граждан.

Право собственности и другие вещные права на жилые помещения. Общие положения. Субъекты и объекты права собственности на жилище.

Сделки с жилыми помещениями. Условия действительности сделок с жилыми помещениями. Существенные условия сделок с жилыми помещениями.

Приватизация жилых помещений в Российской Федерации. Принципы и условия приватизации. Порядок оформления права на приватизированную квартиру. Правовой статус собственников приватизированных квартир.

Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан

Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников.

Методические рекомендации

«Квартирный» вопрос всегда являлся актуальным в нашем государстве, следовательно, студенту необходимо твердо усвоить способы удовлетворения жилищных потребностей граждан, разделяя при этом право собственности на жилое помещение и право пользования жилым помещением.

В настоящее время выделяются следующие способы возникновения права на жилую площадь:

предоставление жилого помещения на условиях договоров найма - социального (ЖК РФ, ст.672, 674, 675, 678, 680, 681, п.п.1-3 ст.685 ГК РФ), коммерческого (ст.671, 676, 677 – 686 ГК РФ), найма специализированного жилого помещения (ст. 99-109 ЖК РФ).

приобретение жилья в частную собственность (ГК РФ, постановление СМ СССР от 2 декабря 1988 года «О продаже гражданам в собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного найма» с изм. и доп. на 26 сент. 1990 года).

индивидуальное жилищное строительство (постановление Правительства РФ от 3 августа 1996 года № 937 «О предоставлении гражданам РФ, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья» (в ред. от 8 августа 2003 года).

11

вступление в жилищные, жилищно-строительные кооперативы, товарищества, объединения, а также финансирование строительства за счет собственных или привлеченных средств (ЖК РФ, ФЗ «О жилищных-накопительных кооперативах», ФЗ от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»).

приобретение (покупка) жилищных ценных бумаг (жилищных) сертификатов (указ Президента РФ от 28 января 1998 года № 102 «О президентской программе «Государственные жилищные сертификаты» (в ред. от 26 мая 2001 года); Постановление Правительства РФ от 20 ноября 2003 года N 700 (в ред. от 16 июля 2005 года) «О подпрограмме «Государственные жилищные сертификаты» на 2004 - 2010 годы, входящей в состав федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 годы").

Одним из распространенных оснований возникновения права на жилое помещение является договор найма жилого помещения, соответственно, важно знать основные разновидности договора найма жилого помещения.

К основаниям возникновения права собственности относятся различные сделки (дарение, купля-продажа, мена и так далее), подробным исследованием которых занимаются при изучении гражданского права. При этом первоначально необходимо исследовать содержание права собственности на жилище, затем (вспомнив курс гражданского права) запомнить первоначальные и производные основания приобретения права собственности на жилое помещение, и, наконец, перейти непосредственно к изучению каждого способа приобретения права собственности на жилище, каждой сделки с жильем.

Для ответа на вопрос о приватизации жилых помещений в Российской Федерации рекомендуется изучить Закон РФ О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации , принятый Верховным Советом РСФСР 4 июля 1991 года (со всеми изменениями и дополнениями), а также Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Для ответа на вопрос о жилищных сертификатах следует проанализировать указ Президента РФ от 28 января 1998 года «О президентской программе «Государственные жилищные сертификаты» с последующими изменениями и дополнениями и другие нормативные акты.

Чтобы назвать права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан, следует обратиться к Гражданскому кодексу РФ.

12

И, наконец, для изучения последнего блока вопросов предлагаемой темы необходимо первоначально изучить понятие многоквартирного дома, а затем перейти к порядку его управления.

Тема 4. Договор социального найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения: понятие и виды. Договор социального найма жилого помещения. Договор коммерческого найма жилого помещения. Договор найма специализированного жилого помещения.

Основания предоставления жилого помещения по договору социального найма. Основания признания граждан, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма. Учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Порядок предоставления жилья по договору социального найма. Требования, предъявляемые предоставляемому жилому помещению.

Договор социального найма жилого помещения: понятие, стороны, форма, срок договора.

Содержание договора социального найма.

Права, обязанности и ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма.

Права, обязанности и ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма. Члены семьи нанимателя по договору социального найма.

Обмен жилыми помещениями. Субъекты и объекты обмена. Порядок и условия обмена. Условия, при которых обмен жилыми помещениями не допускается. Порядок оформления обмена жилыми помещениями. Принудительный обмен жилыми помещениями. Признание обмена недействительным.

Поднаем жилого помещения. Временные жильцы. Изменение договора социального найма жилого помещения.

Прекращение договора социального найма жилого помещения. Основания расторжения договора социального найма. Последствия расторжения договора найма жилого помещения.

Выселение из жилых помещений.

Методические рекомендации

При исследовании данной темы необходимо изучить порядок предоставления гражданам жилого помещения по договору социального найма, усвоив все этапы предоставления жилья, при этом важно иметь в виду, что жилое помещение по договору

13

социального найма предоставляется малоимущим гражданам, признанным по основаниям, установленным ЖК РФ, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма. А малоимущими граждане признаются в соответствии с законом, принимаемым соответствующим субъектом РФ (в настоящее время - на сентябрь 2005г.- в большинстве субъектов такие законы не приняты). Важное значение имеет вопрос о норме предоставления жилой площади, учетной норме и социальной норме площади жилья.

Пристальное внимание необходимо обратить на содержание договора социального найма жилого помещения, дав понятие договора, исследовав его форму, перечислив субъекты, их права и обязанности. При этом нужно помнить, что изучаемый договор является бессрочным и что дееспособные члены семьи нанимателя несут перед наймодателем солидарную ответственность за свои действия.

Далее необходимо изучить основания прекращения договора социального найма жилого помещения и последствия расторжения договора найма. Важно усвоить, что в соответствии с положениями ЖК РФ выделяется три вида выселения граждан из жилого помещения. При подготовке к вопросу рекомендуется воспользоваться обзором судебной практики Верховного Суда РФ от 21 июля 2000 г. «О расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев».

Тема 5. Договор коммерческого найма жилого помещения

Договор коммерческого найма жилого помещения: понятие, стороны, объект договора, форма договора.

Права и обязанности сторон по договору коммерческого найма жилого помещения. Заключение договора коммерческого найма жилого помещения. Наниматель и

граждане, постоянно проживающие с нанимателем. Их права и обязанности. Плата за пользование жилыми помещениями и за коммунальные услуги.

Изменение договора коммерческого найма жилого помещения /порядок вселения в жилое помещение, замена субъектов договора найма; перепланировка и переустройство жилого помещения/.

Поднаем жилого помещения. Временные жильцы Срок в договоре. Перезаключение договора на новый срок.

Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения: основания, последствия. Последствия расторжения договора коммерческого найма жилого помещения

14

Методические рекомендации

Исследовать тему необходимо по схеме, предложенной для договора социального найма жилого помещения, выявляя отличительные особенности договора коммерческого найма. Для лучшего усвоения вопроса рекомендуется составить таблицу отличительных черт договоров социального и коммерческого найма.

Студенту важно усвоить, что договоры коммерческого найма подразделяются на краткосрочный и долгосрочный, что изменение договора коммерческого найма жилого помещения происходит по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя. При этом наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

Также необходимо понять, что прекращение договора отличается от его расторжения. Для изучения оснований расторжения договора коммерческого найма необходим анализ ст. 687 ГК РФ.

Последствием расторжения договора коммерческого найма является в соответствии со ст. 688 ГК РФ выселение из жилого помещения, при этом следует отметить, что гражданское законодательство не расписывает подробно виды выселения и не отсылает к жилищному законодательству.

Тема 6. Специализированный жилищный фонд

Жилые помещения специализированного жилищного фонда.

Служебные жилые помещения, их назначение. Жилые помещения в общежитиях, их назначение. Жилые помещения маневренного фонда, их назначение. Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения, их назначение. Жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, их назначение. Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан, их назначение.

Предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими.

Договор найма специализированного жилого помещения: понятие, форма, содержание. Прекращение договора найма специализированного жилого помещения. Выселение граждан из специализированных жилых помещений.

Методические рекомендации

Раздел IV Жилищного кодекса РФ посвящен специализированному жилищному фонду, ранее подобного фонда не было.

15

Изучая данную тему, студенту необходимо усвоить понятие специализированного жилищного фонда, выделить виды жилых помещений, относящихся к специализированному жилищному фонду.

К жилым помещениям специализированного жилищного фонда в соответствии с ЖК РФ относятся:

1)служебные жилые помещения;

2)жилые помещения в общежитиях;

3)жилые помещения маневренного фонда;

4)жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

5)жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

6)жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

7)жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Вцелом идею выделения раздела специализированного жилищного фонда необходимо оценивать положительно, так как в правовом режиме жилых помещений специализированного жилищного фонда действительно много общего.

Всоответствии с ч. 7 ст. 100 ЖК РФ договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме, а ч. 8 этой же статьи определяет, что типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством Российской Федерации. По справедливому утверждению Ю.П. Свита, их необходимо разработать отдельно по видам специализированных жилых помещений; кроме того, не исключается наличие нескольких типовых договоров найма одного вида специализированного жилья при условии, что нормативными актами предусмотрены особенности его предоставления и условий для отдельных категорий граждан4. Например, условия договора найма служебного жилья военнослужащим могут отличаться от договоров найма служебного жилого помещения, предоставляемого иным лицам, в частности, депутатам Государственной Думы РФ.

Правила заключения договора найма специализированного жилого помещения, форма, содержание, порядок прекращения и расторжения договора одинаковы для всех жилых помещений, относящихся к специализированному жилищному фонду.

Особо хочется остановиться на особенностях маневренного фонда.

Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания: 1) граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором

находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;

16

2)граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;

3)иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством.

4)граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными.

Жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека (хочется отметить, что впервые в новом Кодексе определена конкретная норма).

С гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается до завершения расчетов, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание, то есть после подобных расчетов граждане, которые не смогли погасить кредит или заем, выселяются не в общежитие, не в коммунальную квартиру, не в неблагоустроенное жилое помещение, а «в никуда», на улицу, даже, если у них есть несовершеннолетние дети.

Тема 7. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов (далее – ЖК и ЖСК). Понятие и виды ЖК и ЖСК. Порядок образования и деятельности ЖК и ЖСК. Органы управления ЖК и ЖСК. Условия приема граждан в члены ЖК, ЖСК. Реорганизация и ликвидация жилищного кооператива.

Основания возникновения права пользования жильем в доме кооператива. Права и обязанности членов ЖК и ЖСК. Прекращение членства в жилищном кооперативе.

Методические рекомендации

В V разделе Жилищного кодекса РФ раскрываются вопросы организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов. В настоящее время специальные законы о ЖК и ЖСК отсутствуют, поэтому сам факт правовой регламентации организации и деятельности ЖК и ЖСК, определения правового статуса членов ЖК и ЖСК необходимо оценивать положительно.

Для исследования вопроса о ЖК и ЖСК студент должен усвоить понятия жилищного и жилищно-строительного кооператива, дать их классификацию.

17

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом (ЖК и ЖСК) признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме (п. 1 ст. 110 ЖК). ЖК и ЖСК можно разделить на два вида: создаваемые гражданами и (или) юридическими лицами при содействии органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления (условно назовем их патронажными) и организуемые гражданами и (или) юридическими лицами самостоятельно. В первом случае, граждане, имеющие право на предоставление жилого помещения по договору социального найма, имеют преимущественное право на вступление в кооператив.

Далее необходимо остановиться на общей характеристике ЖК и ЖСК.

ЖК и ЖСК являются юридическими лицами - некоммерческими организациями, создаваемыми в организационно-правовой форме потребительских кооперативов.

Члены ЖК своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

К порядку создания и деятельности таких кооперативов применяются гл. 11, 12 ЖК, гл. 4 ГК РФ (положения о некоммерческих организациях), ст. 116 ГК РФ, посвященная непосредственно потребительским кооперативам.

Согласно п. 3 ст. 1 ФЗ от 12 января 1996 г. "О некоммерческих организациях" названный Федеральный закон не распространяется на потребительские кооперативы, деятельность которых регулируется нормами ГК РФ, законами о потребительских кооперативах, иными законами и правовыми актами, т.е. не распространяет действие на указанные кооперативы.

Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста шестнадцати лет, и (или) юридические лица (ст. 111 ЖК). Участие несовершеннолетних граждан в потребительских кооперативах представляется более проблематичным. Правом на вступление в жилищный кооператив наделены также как коммерческие, так и некоммерческие организации, обладающие статусом юридического лица.

Для усвоения вопросов темы первоначально следует изучить порядок образования (ст. 112 ЖК РФ) и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, выявив их сходные и отличительные черты. Затем важно исследовать основания возникновения права пользования жильем в доме кооператива, усвоить условия перехода права собственности на жилое помещение к члену кооператива.

18

При исследовании темы обязательно нужно изучить права и обязанности членов ЖК ЖСК, а также основания исключения из членов ЖК и ЖСК и последствия этого для гражданина, исключенного из кооператива, и членов его семьи.

При подготовке к занятиям необходимо использовать постановление Пленума Верховного Суда СССР «О практике применения судами законодательства по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами» от 21 октября 1985г. №9.

Тема 8. Товарищество собственников жилья

Создание и деятельность товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ). Понятие, создание и государственная регистрация ТСЖ. Правовое положение ТСЖ. Реорганизация и ликвидация ТСЖ.

Правовое положение членов товарищества собственников жилья. Членство в ТСЖ. Органы управления ТСЖ.

Методические рекомендации

Раздел VI ЖК РФ «Товарищество собственников жилья» заменяет ранее действовавший Федеральный закон от 15 июня 1996 г. "О товариществах собственников жилья"5, который, согласно ч. 1 ст. 2 Вводного закона, утратил силу с 1 марта 2005 г. Представляется, однако, что, учитывая ч. 2 ст. 291 ГК РФ, целесообразнее существование отдельного закона о товариществах собственников жилья (далее - ТСЖ).

Раздел VI ЖК РФ представляется не совсем удачным, вопросам по нему возникает

много.

Членство в товариществе является добровольным и устанавливается решением каждого собственника жилого помещения, при этом важно помнить постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П, в котором п. 1, 3 и 4 ст. 32 ФЗ "О товариществах собственников жилья" в той мере, в какой они допускали обязательность членства в товариществе собственников жилья без добровольного волеизъявления собственника жилого помещения, были признаны не соответствующими ст. 30 Конституции РФ.

В настоящее время отсутствует законодательное регулирование порядка приема и выхода собственников жилых помещений из товарищества собственников жилья. Здесь необходимо согласиться с мнением о том, что в уставе товарищества необходимо определить

жилья» (в ред. Федеральных законов от 30 декабря 2001г., 21 марта 2002г.) // СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2963. Утратил силу.

19

процедуру как приема в члены товарищества, так и выхода, правила исключения из товарищества6. Это важно еще и потому, что раздел VI Кодекса не содержит каких-либо указаний по данным вопросам, в то время как ФЗ "О некоммерческих организациях" (п. 3 ст. 14 Закона) относит эти сведения к обязательным положениям устава некоммерческой организации, имеющей членство.

ЖК РФ устанавливает условия, при которых в многоквартирном доме может быть создано товарищество собственников жилья. Членами товарищества не обязательно должны быть все собственники жилых помещений, достаточно, чтобы собственники жилых помещений, желающие создать товарищество собственников жилья, обладали более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников. Количество голосов может не совпадать с числом собственников жилых помещений, так как одно жилое помещение может принадлежать на праве собственности нескольким лицам. Количество голосов каждого собственника должно определятся исходя из размера принадлежащего ему жилого помещения.

Членами товарищества собственников жилья при его создании смогут стать не все собственники жилых помещений. Те, кто не пожелал стать участником товарищества, сами выбирают способ управления своим имуществом. Навязывать свои услуги товарищество собственников жилья не вправе.

Однако, что может помешать этим собственникам вступить в члены товарищества, созданного собственниками жилых помещений соседнего дома? Если буквально толковать положения закона и принять во внимание принцип свободы объединения граждан в некоммерческие организации, то ничто не препятствует собственникам помещений одного дома вступить в члены товарищества собственников жилья, созданного в другом многоквартирном доме. И, если проанализировать ч. 1 ст. 147 ЖК РФ, можно сделать вывод, что правомерным будет организация в одном доме общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и общего собрания членов товарищества собственников жилья.

Тема 9. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги

Обязанность граждан по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Внесение платы за

20