Жилищное право. Учебное пособие-1

4.Недопустимость произвольного лишения жилья означает, что никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК, другими федеральными законами.

10.Принцип использования жилых помещений по назначению означает, что жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан. При этом размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, организаций и учреждений допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Юридические лица, в чьей собственности находится жилой дом или жилые помещения, могут использовать их только для заселения в эти жилые помещения людей (например, по договору коммерческого найма).

11.Доступность пользования жилищным фондом означает, что граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством.

Не использовали законодатели принцип свободы выбора места жительства. Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие

им жилищные права, они свободны в установлении и реализации своих жилищных прав. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только

втой мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания допускается только на основании ЖК, другого федерального закона.

3.Жилищное законодательство

Жилищное законодательство – это совокупность нормативных правовых актов, с помощью которых государством регулируются соответствующие жилищные правоотношения (это совокупность правовых норм, регулирующих отношения, обеспечивающие удовлетворение потребностей граждан в жилье). Жилищный кодекс

31

установил новую систему жилищного законодательства, которую образуют источники жилищного права.

1.Конституция РФ

Конституция РФ относит жилищное законодательство к совместному ведению РФ и ее субъектов (ст. 72 Конституции РФ). Конституция РФ предоставляет субъектам РФ право иметь собственное законодательство, определяя одновременно пределы осуществления законодательной деятельности. Согласно ст. 72 Конституции РФ субъекты РФ вправе издавать законы по вопросам, находящимся в совместном ведении РФ и субъектов РФ, в т.ч. иметь жилищное законодательство (п. «к» ст. 72 Конституции). При отсутствии федеральных законов субъекты РФ вправе в опережающем порядке принимать свои законы, которые после издания федерального закона должны быть приведены в соответствие с ним.

В случае противоречия между федеральным законом и нормативно-правовым актом субъекта РФ, изданным по вопросу, находящемуся вне пределов ведения Российской Федерации, совместного ведения Российской Федерации и субъекта РФ, действует нормативно-правовой акт субъекта РФ (см. п. 6 ст. 76 Конституции РФ).

2.Федеральные законы

-Здесь в первую очередь необходимо назвать ЖК РФ – кодифицированный (систематизированный) закон, который был принят ГД 22 декабря 2004 года, вступает в силу

с1 марта 2005 года. Среди федеральных законов Кодекс закрепил свое верховенство.

-Гражданский кодекс РФ

-федеральные законы: Закон РФ от 4 июля 1991 года «О приватизации жилищного фонда в РФ», ФЗ от 20 августа 2004 года N 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» (вступил в силу 1 января 2005 года)9, ФЗ от 30 декабря 2004 года N 215-ФЗ «О жилищных-накопительных кооперативах»10 (вступает в силу по истечении девяноста дней после дня официального опубликования, за исключением норм, для которых статьей 58 предусмотрен иной порядок вступления в силу), ФЗ от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (вступает в силу по истечении трех месяцев после дня официального опубликования) и другие.

3. К источникам жилищного права также относятся указы Президента РФ и постановления Правительства РФ, например, указ Президента РФ «О новом этапе реализации Государственной целевой программы «Жилище» от 29 марта 1996г., постановление Правительства РФ «О Государственной целевой программе «Жилище» от 20

32

июня 1993г. Указы Президента Российской Федерации, регулирующие жилищные отношения, не должны противоречить ЖК, другим федеральным законам. Правительство Российской Федерации вправе издавать постановления, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, на основании и во исполнение ЖК, других федеральных законов, нормативных указов Президента Российской Федерации.

4.нормативно-правовые акты федеральных органов исполнительной власти, законы

инормативно правовые акты субъектов Российской Федерации, нормативно-правовые акты органов местного самоуправления.

В случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации, законах

ииных нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актах органов местного самоуправления, положениям ЖК применяются положения ЖК РФ.

5.К источникам жилищного законодательства относятся акты государственных комитетов, министерств и ведомств, в том числе и тех, которые ныне свое существование прекратили. Так, продолжает действовать Инструкция о порядке обмена жилыми помещениями, утвержденная Министерством коммунального хозяйства РСФСР 9 января 1967г., Инструкция о порядке сохранения за гражданами, временно отсутствующими по условиям и характеру работы, жилого помещения в месте постоянного жительства (утверждена Министерством юстиции СССР и МВД СССР 20 января 1989г.), а также немало других нормативных актов, принятых как на общественном, так и на республиканском уровне. Но, разумеется, все они действуют лишь в части, не противоречащей позднее принятым законом и иным нормативным актам.

6.Также к источникам относятся: руководящие разъяснения Пленума Верховного суда РФ и постановления Конституционного Суда РФ. В постановлениях Конституционного Суда РФ производится проверка конституционности целого ряда нормативных актов, в том числе и норм Жилищного кодекса. Хотя эти постановления и вносятся в связи с запросом и жалобами по конкретным делам, признание тех или иных норм, не соответствующими Конституции, означает утрату ими силы, прекращение действия независимо от последующего изменения или отмены данного акта законодателем.

До приведения в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации законов

ииных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат Жилищному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону

33

Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Изданные до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации нормативные правовые акты, не являющиеся законами, применяемые на территории Российской Федерации по вопросам, которые согласно Жилищному кодексу Российской Федерации могут регулироваться только федеральными законами, действуют впредь до вступления в силу соответствующих федеральных законов.

ЖК впервые установил приоритет норм международного права по отношению к нормам национального права, поэтому если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены жилищным законодательством, применяются правила международного договора (ст. 9 ЖК).

Действие жилищного законодательства во времени Акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к

жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

Действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом.

В жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

Акт жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим до введения данного акта в действие, в случае, если указанные права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до введения данного акта в действие, и если данным актом прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Применение жилищного законодательства по аналогии В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным

законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

34

Жилищное законодательство до середины 80-х гг. включалось в состав гражданского. В настоящее время в Конституции РФ, ГК РФ прямо признается самостоятельное существование жилищного законодательства как отрасли законодательства. Например, см. ст. 288, 292 ГК РФ; в п. «о» Конституции упоминается гражданское законодательство, в п . «к» - жилищное законодательство.

Лекция 2. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ. ЖИЛИЩНЫЕ ФОНДЫ

В главе 2 ЖК РФ определяются виды объектов жилищных прав, понятие жилого помещения, его назначение и пределы использования, общие правила государственной регистрации прав на жилые помещения; дается понятие жилищного фонда, закреплены общие правила государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным требованиям.

1.Понятие и классификация жилых помещений

Для жилищного права важнейшее значение имеет категория "жилое помещение" ("жилое строение"). Раскрытие ее содержания важно для правильного применения законов и нормативных правовых актов, регулирующих жилищные отношения. Кодексом установлено, что объектами жилищных прав являются жилые помещения.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ).

Пригодность помещения для постоянного проживания граждан определяется соответствием помещения требованиям, которые установлены санитарными и техническими правилами и нормами, иными требованиями законодательства (далее - требования). Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с ЖК, другими федеральными законами.

Правила установления санитарных правил и норм регулируются положениями специального законодательства, напр., ФЗ от 30 марта 1999г. № 52-ФЗ «О санитарноэпидемиологическом благополучии населения» (в ред. от 22 августа 2004 года)11, постановлением Правительства РФ от 24 июля 2000г. № 554 было утверждено Положение о

35

санитарно-эпидемиологическом нормировании (в ред. постановлений от 6 февраля 2004г. № 51, от 17 ноября 2004г. № 648)12.

Технические правила и нормы устанавливаются в соответствии с ФЗ от 27 декабря 2002г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании»13.

Не могут быть в качестве жилых помещения, не отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам. Такие помещения могут быть признаны непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В настоящее время действует Положение «О порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания», утв. Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003г. № 55214, которое применяется постольку, поскольку не противоречит ЖК РФ.

Впервые в ст. 16 ЖК определены виды жилых помещений и даны их легальные определения. К ним относятся:

1)жилой дом, часть жилого дома;

2)квартира, часть квартиры;

3)комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Это деление жилых помещений имеет важное значение, так как согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ и ст. 673 ГК РФ предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для проживания (квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат). Не могут быть самостоятельным предметом договора найма

36

часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.

Жилое помещение предназначено для проживания граждан – в этом состоит назначение жилого помещения.

Как и ранее не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств (ч. 3 ст. 17 ЖК), однако возможно использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это 1) не нарушает права и законные интересы других граждан, а также 2) требования, которым должно отвечать жилое помещение (это положение является новеллой). Оба условия должны присутствовать одновременно.

ЖК впервые на законодательном уровне определяет общую площадь жилого помещения (п. 5 ст. 15 ЖК). Общая площадь жилого помещения - сумма площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Таким образом, общая площадь жилого помещения - сумма площади всех жилых и вспомогательных помещений — коридоров, кухни, ванной комнаты и др. А внутри жилого помещения выделяют 1) жилую площадь, которая включает только площадь жилых комнат, в том числе площадь спальных и столовых комнат, комнат для игр, учебы и отдыха, а также площадь утепленных террас и веранд, оборудованных для проживания; и 2) "вспомогательную площадь", под которой имеется в виду площадь кухонь, коридоров, ванных комнат, теплых уборных, прихожих, внутренних кладовых и т. п. (Бронер Д. Л. и др. Статистика жилищного и коммунального хозяйства. С. 92—93).

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации (в настоящее время действуют Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории, утвержденные постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 года № 415).

Классификаций жилых помещений много:

1. помещения (строения) квартирного типа. В таких жилых помещениях вся или преобладающая часть площади занята квартирами;

37

2.строения типа общежития;

3.строения дачного типа, приспособленные для постоянного, круглогодичного проживания (летние дачи к ним не относятся) (См.: Бронер Д. Л. и др. Указ. соч. С. 91).

1)предназначенные для постоянного пользования, т. е. рассчитанные на длительный период их использования, и

2)временного характера, т. е. построенные для использования в течение относительно непродолжительного времени.

1)жилые дома;

2)квартиры в многоквартирных жилых домах;

3)жилые комнаты;

4)иные помещения, предназначенные для проживания и признающиеся жилыми в соответствии с национальными традициями народов, населяющих Российскую Федерацию, закрепленными законодательством субъектов Российской Федерации. (См.: Ст. 5 проекта ЖК РФ // Российская газета. 1994. 8 окт.).

Предлагается классифицировать жилые помещения в зависимости от оснований предоставления их в пользование граждан:

1)жилые помещения, предоставляемые по договору социального найма;

2)жилые помещения, предоставляемые по договору коммерческого найма;

3)жилые помещения в домах ЖСК и ЖК;

4)жилые помещения, находящиеся в собственности граждан;

5)служебные и специализированные жилые помещения (Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996. С.22.).

2. Понятие и классификация жилищных фондов

Для характеристики совокупности жилых помещений используется понятие жилищного фонда. Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

Виды жилищных фондов

1. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

1) частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

38

2)государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

3)муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям (п.2 ст. 19 ЖК).

2. В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

1)жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2)специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3)индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4)жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование

(п. 3 ст. 19 ЖК).

3. Учет и контроль жилищного фонда. Управление жилищным фондом

Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Учет жилищного фонда независимо от принадлежности жилых помещений, осуществляется по единой для России системе и в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей.

39

Государственный учет ведет Государственный комитет РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу.

Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет. Основу государственного учета составляет технический учет, который осуществляется путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений. Также должны проводиться техническая инвентаризация и техническая паспортизация (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

Технический учет возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (далее - БТИ).

Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Государственным комитетом Российской Федерации по статистике и его территориальными органами.

Бухгалтерский учет жилищного фонда производится в соответствии с ФЗ «О бухгалтерском учете» от 21 ноября 1996г. № 129-ФЗ (СЗ РФ. 1996. № 48. Ст. 5369).

Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Государственное управление в области использования и обеспечения сохранности жилищного фонда осуществляется правительством РФ, правительствами субъектов, министерствами, ведомствами, местными администрациями, специально уполномоченными на то государственными органами.

Центральным органом управления жилищным фондом является Государственный комитет РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу15.

Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу" с изм. от 19 августа 2000 г. ( постановление правительства N 612), от 28 июля 2000 г. (постановление правительства N 567 ) // СЗ РФ. 1999. N 27. Ст. 3388.

40