Жилищное право. Учебное пособие-1

собственниками жилых помещений, не являющимися членами товарищества, то лишь эта управляющая организация вправе требовать принудительного возмещения соразмерных расходов за услуги по содержанию и ремонту общего имущества в части, выпадающей на долю собственника жилого помещения.

Товарищество собственников жилья может требовать возмещения убытков с лиц, не являющихся членами товарищества, только при неисполнении ими своих договорных обязательств или причинении вреда общему имуществу собственников жилых помещений в многоквартирном доме незаконными действиями. С членов товарищества собственников жилья такое товарищество вправе требовать в судебном порядке возмещения убытков в случае нарушения ими своих обязанностей, установленных в уставе товарищества.

Если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:

1)предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

Согласно ст. 247 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех долевых собственников. Товарищество собственников жилья вправе предоставить в пользование (это действие является одним из видов распоряжения) общее имущество в многоквартирном доме только при согласии всех собственников помещений, не являющихся членами товарищества. Согласие таких собственников должно быть оформлено письменно. Тот же порядок распространяется и на право надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме.

2)в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

3)получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

4)осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков.

Права товарищества, предусмотренные п. 3, 4 ч. 2 данной статьи товарищество вправе осуществлять только с согласия как членов товарищества, так и иных собственников жилых помещений в многоквартирном доме. Согласно ст. 1 ГК РФ, граждане и юридические лица осуществляют гражданские права по своей воле и в своем интересе. Отсюда следует, что

111

собственник приобретает имущество в собственность только по своему решению. Принудительно имущество в собственность приобретаться не может.

5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

Товарищество собственников жилья обязано:

1)обеспечивать выполнение требований ЖК, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

2)заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;

3)выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по

договору;

4)обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества

вмногоквартирном доме;

5)обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

6)обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

7)принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

8)представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Обязанности товарищества, установленные в п. 5-8, подлежат исполнению только в отношении членов товарищества, а не всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме, иначе это будет навязыванием услуг и присвоением полномочий, что является нарушением гражданских прав собственников жилых помещений. Перечисленные в п. 5-8 обязанности товарищества могут возникнуть только из договора между собственником жилого помещения, не являющимся членом товарищества, с товариществом собственников жилья.

ТСЖ может быть реорганизовано (ст. 140 ЖК РФ). Реорганизация осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством: согласно ст.

112

57 ГК РФ и ст. 16 ФЗ "О некоммерческих организациях" реорганизация товарищества собственников жилья может быть осуществлена в форме слияния, присоединения, разделения и преобразования.

Решение о реорганизации товарищества принимается общим собранием членов товарищества (ч. 2 ст. 145 Кодекса).

Участвовать в реорганизации в форме слияния, присоединения могут только товарищества собственников жилья. Создаваться при разделении и выделении также могут лишь товарищества собственников жилья. Преобразовываться товарищество собственников жилья, согласно ч. 2 ст. 140 Кодекса, может только в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

Следует помнить, что в соответствии со ст. 14 Вводного закона все жилищные и жилищно-строительные кооперативы, члены которых полностью выплатили свои паевые взносы за предоставленные кооперативом жилые помещения, должны быть преобразованы в товарищества собственников жилья или ликвидированы.

Ликвидация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством: ст. 61-65 ГК РФ, ст. 19-21 ФЗ "О некоммерческих организациях", особенностей ликвидации товарищества собственников жилья ЖК не предусматривает. Если при ликвидации товарищества стоимость его имущества окажется недостаточной для удовлетворения всех требований кредиторов, то товарищество ликвидируется в порядке, установленном ФЗ от 26 октября 2002 г. "О несостоятельности (банкротстве)"49.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Изменение соотношения голосов собственников жилых помещений - членов товарищества и лиц, не являющихся членами товарищества, может произойти по разным причинам: вследствие отчуждения жилых помещений членами товарищества, смерти члена товарищества и др.

Гибель недвижимого имущества собственников жилых помещений также может влечь за собой ликвидацию товарищества собственников жилья.

113

Два и более товарищества собственников жилья могут создать объединение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах.

Согласно ст. 121 ГК РФ, некоммерческие юридические лица могут добровольно объединятся в ассоциации (союзы) этих некоммерческих юридических лиц. Поэтому товарищества собственников жилья могут объединяться в ассоциации (союзы) товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом многоквартирных домов, а также иных соответствующих целей (координация деятельности в этой области, повышение эффективности управления, реализация совместных программ и проектов). Объединения товариществ собственников жилья вправе вести и соответствующую предпринимательскую деятельность. Порядок создания и деятельности объединения регулируются ГК РФ (ст. 121) и положениями ФЗ "О некоммерческих организациях".

Товарищества собственников жилья, объединяясь в ассоциацию (союз), не утрачивают своей самостоятельности и прав юридического лица, но несут субсидиарную ответственность по обязательствам объединения в размере и порядке, предусмотренных учредительными документами ассоциации (союза). Поэтому решение о вступлении в объединение следует относить к компетенции общего собрания членов товариществ собственников жилья как высшего органа управления товарищества.

2.Правовое положение членов товарищества собственников жилья

При создании товарищества собственников жилья членство устанавливается решением учредительного собрания. Список членов товарищества при создании составляется на основании протокола учредительного собрания, который подписывают все члены создаваемого товарищества.

После создания ТСЖ новые члены принимаются в товарищество на основании их заявлений. В уставе товарищества следует подробно расписать процедуру вступления в члены товарищества и определить, к компетенции какого органа относится прием новых членов.

Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.

Членство в ТСЖ прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме. Порядок выхода члена товарищества также должен

114

быть предусмотрен уставом. Кодекс не содержит положений о возможности исключения члена товарищества из товарищества. Представляется, что в уставе также может быть закреплено право членов товарищества исключать из товарищества за установленное в уставе действие (деятельность) в предусмотренном уставом порядке. Причиной исключения могут быть систематическая неуплата обязательных взносов и платежей, нанесение вреда общему имуществу дома, ведение деятельности, вредящей товариществу и т.п.

Органами управления товарищества собственников жилья являются: общее собрание членов товарищества, правление и председатель правления товарищества. В товариществах собственников жилья действуют два исполнительных органа: коллегиальный и единоличный, что требует четко разделить полномочия между этими органами в уставе товарищества (ст. 144 ЖК РФ).

Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества. К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:

1)внесение изменений в устав товарищества;

2)принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;

3)избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

4)установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

5)образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;

6)принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

7)определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

8)утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;

9)рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

10)принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;

11)определение размера вознаграждения членов правления товарищества;

12)принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество

вмногоквартирном доме;

115

13) другие вопросы, предусмотренные настоящим Кодексом или иными федеральными законами.

Уставом ТСЖ к компетенции общего собрания может быть отнесено решение иных вопросов.

Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

Некоторые вопросы общее собрание должно решать только совместно со всеми собственниками жилых помещений, не являющимися членами товарищества. К ним относятся, в частности, вопросы, касающиеся ремонта, перестройки общих помещений дома,

идр. Все действия, затрагивающие общее имущество в доме, его инженерные коммуникации

иоборудование, прилежащие земельные участки должны быть согласованы со всеми собственниками жилых помещений дома, не являющимися членами товарищества, так как все они несут бремя содержания имущества дома и имеют законные права на это имущество. Согласно ст. 247 ГК РФ, долевые собственники пользуются и распоряжаются совместным имуществом по согласию всех собственников.

Порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества

собственников жилья ( статья 146 ЖК РФ)

Уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме инициатором собрания, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее чем за десять дней до дня проведения общего собрания.

В уведомлении о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня общего собрания. Общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.

Правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются статьей 45 ЖК и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей. Это отличает такое собрание от общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 45 ЖК).

Наиболее важные для деятельности товарищества вопросы решаются квалифицированным большинством голосов от числа голосов всех членов товарищества (пункты 2, 6, 7, 12 части 2 статьи 145 ЖК) принимаются не менее чем двумя третями голосов

116

от общего числа голосов членов товарищества. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.

Уставом товарищества собственников жилья может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.

Во избежание нарушения прав членов товарищества устав должен содержать точно определенный круг вопросов, решение которых возможно путем проведения заочного голосования. Общее годовое собрание членов товарищества должно проводиться только в очной форме. Лишь промежуточные и внеочередные общие собрания и по определенным уставом вопросам могут проводиться путем заочного голосования, если в уставе товарищества предусмотрена такая форма проведения общих собраний. Если устав дозволяет проведение общих собраний членов товарищества посредством письменного опроса, то в нем необходимо четко разработать порядок поведения таких собраний.

Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества (ст. 147 ЖК). Правление ТСЖ избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года. Общее собрание в любой момент вправе прекратить деятельность члена правления или всего состава правления (это должно быть предусмотрено уставом) и избрать новый состав правления. Количественный состав правления также устанавливается уставом и должен зависеть от числа членов товарищества.

Правление ТСЖ избирает из своего состава председателя товарищества. Правление ТСЖ является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества.

Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

Заседание правления товарищества собственников жилья признается правомочным, если в таком заседании принимает участие большинство членов правления товарищества. Решение правления товарищества собственников жилья оформляется протоколом.

В обязанности правления товарищества собственников жилья входят (ст. 148 ЖК): 1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;

117

2)контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

3)составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;

4)управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;

5)наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;

6)заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

7)ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

8)созыв и проведение общего собрания членов товарищества;

9)выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.

Среди перечисленных в ст. 148 Кодекса обязанностей правления следует выделить те, которые правление как коллегиальный орган просто не в состоянии решить (п. 3, 5, 6, 7). Эти обязанности входят в компетенцию председателя правления. Что касается договоров, то их условия могут быть предметом обсуждения членами правления, если речь идет о крупных сделках, но подписывать от имени товарищества любой договор вправе только председатель правления или лицо, которому председатель выдал на это доверенность.

К сожалению, Кодекс не разграничивает компетенцию двух исполнительных органов

-правления и председателя правления, но этот недостаток закона легко можно исправить в положениях устава.

Председатель правления ТСЖ избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно (ст. 149 ЖК РФ).

Председатель правления ТСЖ действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.

118

В ЖК перечислены некоторые полномочия председателя правления и ничего не сказано об ответственности председателя и правления за убытки, причиненные товариществу неэффективным управлением или нанесением вреда имуществу в многоквартирном доме, принадлежащему собственникам жилья, не являющимся членами товарищества. Между тем отсутствие в ЖК РФ этих положений не исключает этой ответственности. В уставе товарищества следует четко определить условия и размер такой ответственности, а также порядок взыскания убытков, причиненных товариществу деятельностью исполнительных органов.

Ревизионная комиссия (ревизор) как контрольный орган в товариществе собственников жилья формируется обязательно. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества.

Ревизионная комиссия товарищества собственников жилья из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии, который не имеет самостоятельной компетенции: его полномочия являются чисто организационными.

Ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ:

1)проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;

2)представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов

ирасходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;

3)отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности. При проведении проверок ревизионная комиссия вправе привлекать экспертов (сами

члены комиссии могут и не обладать необходимыми знаниями).

Следует помнить, что согласно ст. 36 Кодекса все имущество, обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме, включая технические подвалы, чердаки, лестничные площадки и т.п. (полный перечень представлен в ст. 36), находится в общей долевой собственности собственников помещений. Это общее недвижимое имущество не подлежит отчуждению и поэтому не может быть передано в собственность товариществу собственников жилья.

Товарищество вправе приобрести в собственность помещения в многоквартирном доме, не относящиеся к общей долевой собственности, принадлежащие на праве собственности лицам, которые использовали их для иных целей, чем проживание (при условии, что это нежилые помещения, например первый этаж дома, в котором расположены

119

магазин, химчистка, ателье и т.п.), поэтому в собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома (ст. 151 ЖК РФ).

Средства товарищества собственников жилья состоят из:

1)обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;

2)доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;

3)субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

Здесь допущена очевидная неточность в перечне источников поступления финансовых средств. Товарищество не может получить доходы от предоставления отдельных видов коммунальных услуг, поскольку оно ни фактически, ни юридически не оказывает никаких видов коммунальных услуг. Фактически - поскольку не обладает техническими возможностями, а юридически - поскольку является некоммерческой организацией (не профессиональным предпринимателем) и не может быть стороной в публичном договоре (см. ст. 426 ГК РФ).

4)прочих поступлений.

На основании решения общего собрания членов ТСЖ в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок их образования определяется общим собранием членов товарищества. Положения о специальных фондах, их размерах и порядке образования должны быть включены в устав товарищества собственников жилья.

Правление товарищества собственников жилья имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества. Порядок распоряжения определяется положением о правлении.

Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью (ст. 152 ЖК РФ), к которой относятся:

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном

доме;

2)строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

3)сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

120