Вещное право. Учебное пособие

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольная постройка — это здание, сооружение или другое строение возведенные или созданные:

1)на земельном участке, не отведенном для этих целей

вустановленном законом порядке;

2)или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;

3)либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона разрешений и согласований, либо с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (ч. 1 ст. 222)1.

Вабз. 2 ч. 1 ст. 222 ГК РФ содержится уточнение, согласно которому здание, сооружение или другое строение при возведении или создании которых были нарушены установленные в соответствии с законом ограничения использования земельного участка, не признаются самовольной постройкой, в случае если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении земельного участка (ч. 1 ст. 222 ГК РФ).

Данное правило призвано защитить добросовестных участников оборота, учитывая регулярные изменения законодательства на местном и региональном уровнях, в том числе в случае когда, к примеру, строительство объекта осуществлено при наличии всех необходимых документов, однако выясняется, что земельный участок, на котором он

1 В судебной практике самовольными признавались объекты недвижимости, возведенные без согласия собственника земли (определение ВС РФ от 28.06.2016 по делу № 305-ЭС15-6246); строительство которых осуществлено на земле в отсутствие права на землю; без необходимых разрешений на строительство; несоблюдения градостроительных и строительных норм и правил (определение ВС РФ от 10.03.2016 № 308-ЭС15-15458). Действия по созданию самовольной постройки признаются виновными, если выявлено, что она отвечает хотя бы одному условию признания ее самовольной (определение ВС РФ от 13.01.2015 № 69-КГ14-10).

51

расположен, находится в полосе отвода инженерных сетей и имеет «особые условия использования».

Учитывая, что самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим лицу на законных основаниях, в силу перечисленных ранее обстоятельств, она не может признаваться полноценным объектом гражданских правоотношений. Исходя из этого, гражданским законодательством устанавливается следующее:

1)лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности;

2)оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Постройка не включается в наследственную массу. Хотя данное обстоятельство не лишает наследников, принявших наследство, права требовать признания за ними права собственности на самовольную постройку1;

3)объекты самовольного строительства подлежат сносу осуществившим ее лицом2 или приведению в соответствие

сустановленными требованиями (параметрами правил за-

1 Пункт 27 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» [Электронный ресурс]: Доступ из справ.- правовой системы «ГАРАНТ».

2 В случае если сведения о таком лице отсутствуют, то самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с требованиями закона лицом в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случая, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (ч. 2 ст. 222 ГК РФ).

52

стройки, документами по планировке территории и др.) (ч. 2 ст. 222 ГК РФ).

Материальные затраты на снос самовольной постройки должны быть компенсированы лицом, которым данная постройка была возведена. Как подчеркнул Конституционный суд РФ в определении от 03.07.2007 № 595-О-П, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство; за указанное нарушение ст. 222 ГК РФ предусмотрена санкция в виде отказа в признании права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом.

Решение о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными законом требованиями или ее сносе принимается судом. Вместе с тем, в ч. 4 ст. 222 ГК приводится перечень случаев, когда такое решение может быть принято органом местного самоуправления (городского округа поселения, муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории). При этом в части 4 указанной нормы также предусмотрены случаи, при которых решение о сносе или приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями не может быть принято органами местного самоуправления.

Срок для сноса самовольной постройки и срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки. При этом срок для сноса самовольной постройки — не менее чем 3 месяца и не более чем 12 месяцев; для приведения постройки в соответствие с установленными требованиями — не менее чем 6 месяцев и не более чем 3 года.

Возможны следующие способы легализации самовольной постройки: во внесудебном (административном) порядке и в судебном порядке.

53

Во внесудебном порядке признак самовольности ликвидируется посредством обращения в компетентные органы, без «узаконения» постройки в суде. В данном случае выбираемый «путь» легализации зависит от вида правонарушения, которое было совершено при строительстве. Например, в случае получения разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и получение правоустанавливающего документа на земельный участок, обращения с заявлением об изменении целевого назначения земельного участка, на котором расположена самовольная постройка, приведение постройки в соответствие с градостроительными нормами и правилами и получение соответствующего заключения и др. Так, в соответствии с ч. 2 ст. 24 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»1, отсутствие разрешения на строительство, архитектурнопланировочного задания, архитектурного проекта, либо нарушение условий, установленных в данных документах, влекут признание постройки самовольной. В то же время возможно устранение допущенных отступлений.

Если имеющиеся нарушения законодательства будут устранены, то самовольное строение приобретает полноценный статус объекта гражданских правоотношений, как объект недвижимости, легализованный во внесудебном порядке.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке базируется на ч. 3.2 ст. 222 ГК РФ, согласно которому право собственности на самовольное строение может быть признано за лицом в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о ее приведении в соответствие с установленными законом требованиями.

1 СЗ РФ. 20.11.1995. № 47. Ст. 4473.

54

Право собственности может быть признано судом при одновременном соблюдении следующих условий:

yyесли в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

yyесли на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

yyесли сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (ч. 3 ст. 222 ГК РФ).

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В данном случае суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган

ввыдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию1.

Помимо собственника земельного участка, а также лиц

всобственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого он находится, право собственности на самовольную постройку может быть приобретено лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности во временное владение и пользование, в целях строительства (абз. 2 ч. 3.2 ст. 222 ГК РФ).

Что касается земельных участков, находящихся в частной собственности, то арбитражные суды, как правило, отказывают в признании права собственности на самовольную

1 Пункт 26 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // [Электронный ресурс]: Доступ из справ.- правовой системы «ГАРАНТ».

55

постройку за арендаторами. Однако судебная практика судов общей юрисдикции допускает такое признание, если по условиям договора аренды собственник определенно выразил свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения конкретного объекта недвижимости1.

На основании вступившего в законную силу решения суда о признании права собственности на самовольную постройку осуществляется государственная регистрация прав на недвижимое имущество. При этом собственник недвижимости возмещает лицу, ее построившему, расходы на строительство за вычетом расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными законом требованиями (абз. 3 ч.3.2 ст. 222 ГК РФ).

7. Приобретение права собственности по давности вла-

дения имуществом (ст. 234 ГК РФ).

В силу ч. 1 ст. 234 ГК РФ лицо — гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Приобрести имущество в собственность по давности владения может любое лицо, ко­торое полагает, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности.

Для приобретения права собственности по давности владения необходимы следующие обязательные условия:

Во-первых, необходимо истечение установленного законом срока давностного владе­ния: для движимого имущества — 5 лет, недвижимого — 15 лет (ч. 1 ст. 234 ГК).

1 См.: Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014) // [Электронный ресурс]: Доступ из справ.- правовой системы «ГАРАНТ».

56

При этом лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. Однако течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы из незаконного владения, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям

(ч. 3, 4 ст. 234 ГК).

Во-вторых, давностный владелец должен владеть имуществом как сво­им собственным. Это означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

В-третьих, давностный владелец должен владеть имуществом добросовестно. Получая владение, оно не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.

В-четвертых, владелец должен владеть имуществом открыто, т.е. без утайки. Давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества.

В-пятых, давностное владение, отвечающее всем перечисленным выше условиям, должно быть непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давност-

57

ного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (ч. 3 ст. 234 ГК РФ)1.

Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества. В случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор.

По смыслу ст.225 и ст.234 ГК РФ предварительная постановка бесхозяйного недвижимого имущества на учет государственным регистратором не являются необходимым условием для приобретения права частной собственности на этот объект третьими лицами в силу приобретательной давности. Отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество также не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности.

Право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. Регистрация права собственности на основании судебного акта не является препятствием для оспаривания зарегистрированного права другими лицами, считающими себя собственниками этого имущества.

1П.15 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ

№22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // [Электронный ресурс]: Доступ из справ.- правовой системы «Консультант плюс».

58

В силу ч. 2 ст. 234 ГК РФ до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

Производные основания (способы) приобретения права собственности.

Учитывая, что приобретение права собственности по производным основаниям предполагает учет воли прежнего собственника, каждое из данных оснований влечет возникновение права собственности у одних лиц и одновременное его прекращение у других.

Производные основания приобретения права собственности детально урегулированы в отдельных институтах ГК РФ (обязательственного, наследственного права, права юридических лиц и др.), а также иных законодательных актах. Поэтому рассмотрим отдельные, получающие наиболее важное значение производные основания приобретения права собственности.

Для приобретения права собственности по договору об отчуждении вещи (купли-продажи, мены, ренты, дарения и др.), необходимо точное определение момента перехода на приобретателя права собственности. Так, в соответствии с ч. 1 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Из содержания указанной нормы следует, что стороны в договоре вправе по своему усмотрению определить момент возникновения права собственности у приобретателя. Если же они не реализовали данное право, применению подлежит общее правило о возникновении права собственности с момента передачи вещи.

Под передачей вещи следует понимать:

yyвручение вещи приобретателю, а равно сдачу перевозчику для отправки приобретателю или сдачу в организа-

59

цию связи для пересылки приобретателю (если по договору вещь отчуждена без обязательства доставки) (ч. 1 ст. 224 ГК РФ);

yyпередачу коносамента или иного товарораспорядительного документа на вещь (ч. 3 ст. 224 ГК РФ);

yyсимволическую передачу, например, вручение ключей от автомобиля, либо передачу правоустанавливающих документов (например, кассового чека).

Когда по договору отчуждается имущество, подлежащее государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Иной момент возникновения права собственности на недвижимое имущество установлен, в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, а также в порядке наследования и при реорганизации юридического лица (абз. 2, 3 ч. 2, п. 4 ст. 218 ГК РФ, ч. 4 ст. 1152 ГК РФ).

Так, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.

Член жилищного, жилищно-строительного, гаражного, дачного или иного потребительского кооператива приобретает право собственности на недвижимое имущество (квартиру, дачу, гараж, иное помещение), с момента полного внесения своего паевого взноса за недвижимость, предоставленную ему кооперативом. При этом право собственности переходит к члену кооператива — фактическому владельцу без передачи недвижимости. В этом случае государственная регистрация права собственности имеет не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер.

Правособственностинанедвижимоеимуществовслучае принятия наследства возникает со дня открытия наследства

60