Вещное право. Учебное пособие

При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ. Таким образом, в настоящее время на случаи продажи комнаты в коммунальной квартире распространены правила ст.250 ГК РФ о преимущественном праве покупки участников общей долевой собственности продаваемой доли в праве общей собственности одним из участников общей собственности. Согласно этим правилам собственники других комнат в коммунальной квартире имеют преимущественное право на приобретение продаваемой комнаты перед третьими лицами. Собственник продаваемой комнаты обязан письменно сообщить им о цене и других условиях продажи. Продажа комнаты другим лицам возможна лишь в случае, если собственники других комнат отказались от покупки или не выразили желания приобрести ее в течение одного месяца. Это положение ЖК РФ направлено на сокращение числа коммунальных квартир. Согласно ч. 3 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения

вмногоквартирном доме несет бремя содержания принадлежащего ему помещения и общего имущества собственников помещений в этом доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире многоквартирного дома, кроме того, несет еще и бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества

вмногоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещений в многоквартирном доме, согласно ч. 2 ст. 39 ЖК РФ определяется долей указанного собственника

вправе общей собственности на общее имущество в таком доме. Доля обязательных расходов собственника комнаты

вкоммунальной квартире на содержание общего имущества в данной коммунальной квартире, бремя которых он несет, определяется его долей в праве собственности на

131

общее имущество в данной квартире (ч. 2 ст. 43 ЖК РФ) и долей расходов по содержанию общих помещений многоквартирного дома.

В соответствии с ч. 4 ст. 30 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан поддерживать принадлежащее ему жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями и дополнительно обязан соблюдать правила содержания общего имущества собственников дома. Эти правила установлены как для собственника квартиры, так и собственника комнаты в коммунальной квартире многоквартирного дома.

Основаниялишенияправасобственностинажилоепомещение, предусмотренные ст.293 ГК РФ, распространяются и на собственника комнаты в коммунальной квартире многоквартирного дома. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме утверждены Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»1.

5.3. Основания прекращения права собственности на жилые помещения

Особыми основаниями прекращения права собственности на жилое помещение являются правила ст. 293 ГК РФ и правила, предусмотренные ч.5, 6 ст. 29 и ч. 10 ст. 32 ЖК РФ.

1 СЗ РФ. 21.08.2006. № 34. Ст. 3680.

132

Согласно ст.293 ГК РФ право собственности на жилое помещение прекращается, если собственник:

1)использует жилое помещение не по назначению,

2)систематически нарушает права и законные интересы соседей,

3)бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение.

Прекращение права собственности на жилое помещение допускается при наличии одного из указанных нарушений и производится по этим основаниям в порядке, установленном той же нормой. При наличии одного из этих оснований орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения — еще и предоставить собственнику соразмерный срок для ремонта.

Срок в законе точно не указан, он определяется органом местного самоуправления с учетом объема, стоимости ремонта, имущественного положения собственника и других обстоятельств. Если и после предупреждения собственник нарушает права и законные интересы соседей, использует помещение не по назначению или не произведет ремонт помещения в предоставленный ему срок без уважительных причин, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о прекращении права собственности и продаже принадлежащего собственнику жилого помещения

спубличных торгов. После продажи собственнику возвращаются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Таким образом, прекращение права собственности на жилое помещение производится только на основании решения суда по заявлению органа местного самоуправления. Никакое иное лицо правом на предъявления такого иска в суд не наделено. При рассмотрении такого иска суд проверяет наличие оснований для прекращения права собственности, вручение собственнику предупреждения о прекращении нарушений, а в случае необходимости ремонта еще

133

и соразмерность предоставленного срока для ремонта, уважительность причин, по которым ремонт не произведен.

Ввиду достаточно сложной процедуры лишения права собственности по этим основаниям, предоставление права инициировать такой иск только органу местного самоуправления, иски о лишении собственника права собственности на жилое помещение по этим основаниям крайне редки в судебной практике.

Согласно ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения производятся с соблюдением требований законодательства и по согласованию с органами местного самоуправления на основании принятого им решения. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (п. 3 этой статьи).

Жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии на основании решения суда, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Гражданин, который произвел переоборудование или перепланировку без получения соответствующего разрешения, вправе обратиться за получением согласие на переустройство жилого помещения в орган, осуществляющий согласование. В случае отказа в согласовании гражданин вправе обжаловать действия этого органа в суд, который может признать такой отказ неправомерным, если гражданином представлены указанные в ЖК РФ документы, а переустройство или перепланировка соответствуют требованиям законодательства, не нарушают права и законные интересы граждан и не создают угрозу их жизни или здоровью.

Вынесенное решение о сохранении жилого помещения в переустроенном виде является основанием для внесения органом технической инвентаризации для внесения соответствующих изменений в техническую документа-

134

цию на данное жилое помещение. В соответствии с ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, если самовольно переустроенное и (или) перепланированное жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в срок, установленный органом, осуществляющим согласование, и в установленном им порядке, и если в отношении этого помещения не принято решение суда о сохранении помещения в переустроенном и (или) переоборудованном состоянии, суд по иску этого органа принимает решение о продаже такого помещения с публичных торгов.

Собственнику выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения. На нового собственника такого жилого помещения возлагается обязанность по приведению его в прежнее состояние. Если новый собственник жилого помещения не приведет жилое помещение в прежнее состояние, орган, осуществляющий согласование, предоставляет ему срок для приведения помещения в прежнее состояние в порядке, установленном этим органом.

Если новый собственник в предоставленный для него срок и в порядке, установленном органом, осуществляющим согласование, не приведет помещение в прежнее состояние, такое помещение в соответствии с ч. 6 той же ст. 29 ЖК РФ подлежит продаже с публичных торгов в том же порядке. При прекращении права собственности на жилое помещение и продаже его с публичных торгов собственник, как утративший право собственности на жилое помещение, подлежит выселению.

Вторым дополнительным основанием прекращения права собственности на жилое помещение, предусмотренным ЖК РФ, является правило, установленное ч. 10 ст. 32 этого кодекса. Согласно этой норме возможно изъятие помещения в многоквартирном доме, признанном в порядке, установленном Правительством РФ, аварийным и подлежащим сносу в случае невыполнения собственниками дома в разумный срок требования о сносе дома, предъявленного к

135

ним органом, принявшим решение о признании дома аварийным и подлежащим сносу.

В этом случае земельный участок подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. Жилые помещения по этим основаниям изымаются в том же порядке, который предусмотрен ст. 32 ЖК РФ и который изложен выше.

Согласно ч. 11 ст. 32 ЖК РФ, в случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее 6 месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ.

Частью 12 ст. 32 Ж РФ предусмотрено, что изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в таком доме до истечения шестимесячного срока (ч. 11 ст. 32 ЖК РФ) допускается только с согласия собственника.

136

Во всех случаях, когда право собственности на жилое помещение прекращается по основаниям, указанным в законе, и собственник подлежит выселению из этого жилого помещения, неизбежно возникает вопрос о том, какова в этом случае судьба членов его семьи и бывших членов его семьи, проживавших в этом жилом помещении. Согласно ч. 2 ст. 292 ГК РФ при переходе права собственности на

жилое помещение к другому лицу, члены семьи прежнего собственника утрачивают право пользования жилым помещением и подлежат выселению из него. При этом право пользования жилым помещением членами семьи собственника прекращается независимо от оснований прекращения права собственности, в том числе и в случае перехода права собственности к другому лицу по инициативе самого собственника. В случаях принудительного прекращения права собственности на жилое помещение, например, ввиду неправомерного поведения собственника и систематического нарушения им правил пользования жилым помещением или прав других лиц, члены семьи собственника подлежат выселению вместе с ним независимо от того, что они не допускали нарушений, повлекших прекращение права собственности. Они подлежат выселению и в случае, если собственник жилого помещения без их согласия или вопреки их желанию самовольно перепланировал или переустроил жилое помещение. Членам семьи собственника не предоставлено права преимущественной покупки продаваемого с публичных торгов жилого помещения, которым они пользовались. Бывшие члены семьи собственника в случае прекращения с собственником семейных отношений не сохраняют право пользования принадлежащим ему жилым помещением.

Частью 5 ст. 31 ЖК РФ введено правило, согласно которому в случае прекращения права собственности на жилое помещение самого собственника прекращается и право пользования жилым помещением бывших членов его семьи. Это правило действует и в отношении тех бывших членов

137

семьи собственника, за которыми такое право сохранено по решению суда на определенный срок, и этот срок еще не истек. В этом случае бывшие члены семьи до истечения срока и независимо от оснований прекращения права собственности прежнего собственника подлежат выселению. При этом закон не предусматривает исключений из этого правила и каких-либо льгот или гарантий для бывших членов семьи, подлежащих выселению, в том числе и в случае, если они к этому времени не приобрели другого жилого помещения и не имеют для этого достаточных средств.

5.4. Ограниченные вещные права на жилые помещения

К вещным правам на жилое помещение, кроме права собственности, относятся права лиц, не являющихся собственниками жилого помещения, но имеющих иные (ограниченные) вещные права на жилое помещение, принадле-

жащее собственнику. Ограниченными вещными правами

на жилое помещение собственника по закону являются:

1)право пользования членами семьи собственника принадлежащим ему жилым помещением (ст. 31 ЖК РФ, ст. 292 ГК РФ);

2)право пользования жилым помещением по завещательному отказу (ст. 33 ЖК РФ, ст. 1134 ГК РФ);

3)право пользования жилым помещением гражданина (получателя ренты) по договору пожизненного содержания

сиждивением (ст. 34 ЖК РФ, ст. 601-605 ГК РФ).

В статью 216 ГК РФ, содержащую неполный перечень иных вещных прав лиц, не являющихся собственниками, эти права не включены. Однако включение этих прав в раздел второй ЖК РФ, озаглавленный «Право собственности и иные вещные права на жилые помещения», является легальным признанием их вещными правами. Иные (ограниченные) вещные права, как и право собственности, возникают на ос-

138

новании закона и прекращаются по основаниям, указанным в законе.

Следует отметить, что члены семьи собственника жилого помещения могут быть сособственниками жилого помещения, находящегося в общей совместной или общей долевой собственности. Например, они являются сособственниками жилого помещения вместе с другими членами семьи в порядке его приватизации, наследования или в случае приобретения жилого помещения на общие средства несколькими членами семьи либо супругами в период брака. В этом случае их права на жилое помещение определяются нормами о праве собственности, праве общей долевой или совместной собственности на жилое помещение.

Рассмотрим права членов семьи собственника, которые не имеют права собственности или права на долю в общей собственности на жилое помещение.

Порядок признания перечисленных в законе лиц в качестве членов семьи собственника не одинаков. Супруг, дети, родители собственника жилого помещения отнесены к членам его семьи самим законом (ч. 1 ст. 31 ЖК РФ). Поэтому для признания их членами семьи не требуется никаких условий, кроме подтверждения именно этих родственных отношений и совместного проживания с собственником.

Вторую группу членов семьи составляют:

yyдругие родственники, не относящиеся к первой категории,

yyнетрудоспособные иждивенцы,

yyв исключительных случаях иные граждане, не являющиеся родственниками.

Для признания лиц, относящихся ко второй группе, членами семьи собственника необходимо, чтобы они были вселены им в качестве членов его семьи. Степень родства других родственников не ограничена. Понятие нетрудоспособного иждивенца в законе не дается. Период либо продолжительность иждивенчества не определены, и, следовательно, для признания лица иждивенцем нет

139

каких-либо ограничений. Для признания членами семьи иных лиц, которые не являются родственниками или нетрудоспособными иждивенцами, необходимы исключительные обстоятельства. Понятия или хотя бы примерного перечня исключительных обстоятельств, необходимых для признания таких лиц членами семьи собственника, закон не содержит.

Судебная практика исходит из того, что в качестве исключительных можно рассматривать такие обстоятельства, как его нетрудоспособность, отсутствие другого жилого помещения и т.п. Принимаются во внимание условия вселения, продолжительность проживания этих лиц, характер взаимоотношений с собственником, соглашение о порядке пользования жилым помещением.

Право пользования членами семьи собственника принадлежащим ему жилым помещением отнесено ГК РФ, а затем и ЖК РФ к иным, ограниченным вещным правам на жилое помещение, принадлежащее на праве собственности другому лицу. Право собственности и иные вещные права лиц, не являющихся собственниками, согласно ст. 131 ГК РФ подлежат государственной регистрации, однако государственной регистрации права членов семьи собственника на пользование жилым помещением ни ГК РФ, ни ЖК РФ не предусмотрена. В настоящее время ни жилищным, ни гражданским законодательством порядок вселения собственником других лиц в качестве членов семьи в принадлежащее ему жилое помещение, в котором проживают другие члены его семьи, не определен.

Статья 31 ЖК РФ, определяющая правовое положение членов семьи собственника, условий и порядка их вселения не содержит. Это позволяет сделать вывод, что право собственника на вселение членов своей семьи не ограничено ни необходимостью получения согласия на их вселение совершеннолетних членов семьи, проживающих в жилом помещении, ни каким-либо предельным размером помещения, приходящегося на каждого члена семьи.

140