Вещное право. Учебное пособие

ник вправе завещать принадлежащее ему жилое помещение, использовать его в качестве взноса для создания юридических лиц самостоятельно или совместно с гражданами и юридическими лицами. Он вправе иметь жилые помещения без ограничения по размеру общей площади и стоимости. Существовавшие ранее ограничения по размеру жилых помещений, которые могли принадлежать собственнику и членам его семьи, отпали. Статьей 213 ГК РФ предусмотрено, что количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничивается, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 1 ГК РФ.

Права собственника в отношении жилого помещения ограничены целевым назначением жилого помещения, предназначенного для проживания граждан, правилами ст. 288 ГК РФ и ч. 1 ст. 30 ЖК РФ. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений и организаций допускается только после перевода помещения в нежилое. Перевод жилого помещения в нежилое помещение допускается в порядке, установленном ст. 22-24 ЖК РФ. Собственник вправе произвести переустройство и перепланировку принадлежащего ему жилого помещения в порядке и по правилам, установленным ст. 2529 ЖК РФ.

Как указывалось выше, собственник жилого помеще-

ния вправе вселить в принадлежащее ему жилое поме-

щение членов своей семьи. Как следует из закона, круг лиц, отнесенных к членам семьи собственника, ограничен

восновном родственными отношениями и непосредственно указан в законе (ч. 1 ст. 31 ЖК РФ).

Внастоящее время ни ГК РФ, ни ЖК РФ не определяют порядок и правила вселения собственником новых членов своей семьи в принадлежащее ему жилое помещение и не содержат указаний о том, что для их вселения требуется письменное согласие членов его семьи, проживающих

вданном жилом помещении. Следовательно, законом не

121

установлено ограничений права собственника на вселение членов своей семьи каким-либо предельно допустимым размером жилого помещения, приходящегося на каждого проживающего члена семьи, и необходимостью получения согласия членов его семьи, проживающих в этом жилом помещении. Однако вряд ли право собственника на вселение лиц в качестве членов его семьи может быть неограниченным. Согласно ч. 2 ст. 209 ГК РФ собственник в отношении принадлежащей ему вещи вправе совершать любые действия, не нарушающие закон, права и законные интересы других граждан. Если члены семьи собственника жилого помещения по основаниям, предусмотренным законом, имеют право на долю в общей собственности на жилое помещение, то в силу ст. 246, 247 ГК РФ пользование, владение и распоряжение им должно осуществляться с согласия всех сособственников. Поэтому, если члены семьи собственника жилого помещения имеют право собственности на долю этого помещения, например, в порядке приватизации, наследования или по правилам о совместной собственности супругов, то для вселения членов семьи одного из собственников требуется согласие всех других сособственников. Что касается членов семьи, не являющихся собственниками доли жилого помещения, то они в соответствии с ч. 3 ст. 292 ГК РФ могут требовать устранения нарушения их права пользования от любых третьих лиц, в том числе и от собственника жилого помещения. Это правило может быть применимо и в случае вселения собственником других лиц в данное жилое помещение в качестве членов его семьи. Поэтому, исходя из правил ч. 3 ст. 292 ГК РФ, члены семьи собственника вправе возражать против вселения собственником других членов его семьи, если этим нарушаются их права. Однако нельзя не признать, что такой способ защиты, избранный членом семьи собственника и несогласие с намерением собственника вселить других лиц могут привести к разрыву семейных отношений с собственником и повлечь выселение самого

122

члена семьи из занимаемого жилого помещения. Поэтому закрепленное законом право члена семьи собственника на защиту от нарушений его права пользования жилым помещением со стороны самого собственника в настоящее время должным образом не обеспечено. Действующее законодательство настолько расширило права собственника, что право пользования жилым помещением членов его семьи оказалось зависимым от наличия семейных отношений с собственником этого жилого помещения.

Законом предусмотрена возможность заключения собственником жилого помещения и членами его семьи соглашения, которым они вправе определить условия вселения, порядок и правила пользования жилым помещением, основания выселения. Такое соглашение может быть заключено до вселения, при вселении или в процессе проживания члена семьи в жилом помещении собственника. В соглашении может быть, в частности, предусмотрено пользование членом семьи частью жилого помещения (например, одной из комнат), срок пользования, право постоянного или пожизненного проживания. Возможно включение в брачный договор условий пользования жилым помещением, принадлежащим на праве собственности одному из супругов, другим супругом. В этом случае правила вселения, порядок, условия пользования жилым помещением членом семьи собственника и основания прекращения его права пользования определяются составленным ими соглашением.

В соответствии с ч. 1 ст. 35 ЖК РФ собственник в настоящее время вправе требовать выселения гражданина, у которого право пользования принадлежащим ему жилым помещением прекращено по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором с собственником или на основании решения суда. Если такой гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

123

Собственник жилого помещения вправе требовать по суду выселения следующих лиц, проживающих в принадлежащем ему жилом помещении:

1)бывших членов семьи в случаях, предусмотренных ч. 4 ст. 31 ЖК РФ,

2)бывших членов семьи по истечению предоставленного судом срока, в течение которого за ними по решению суда сохраняется право пользования жилым помещением собственника (ч. 5 ст. 31 ЖК РФ),

3)бывших членов семьи до истечения предоставленного решением суда срока, в течение которого за ними по решению суда сохраняется право пользования жилым помещением, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения за ними права пользования жилым помещением (ч. 5 ст. 31 ЖК РФ),

4)бывших членов его семьи до истечения предоставленного решением суда срока, в течение которого за ними по решению суда сохраняется право пользования жилым помещением собственника, по основаниям ч. 2 ст. 35 ЖК РФ,

5)лиц, пользующихся жилым помещением на основании завещательного отказа, в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 35 ЖК РФ.

Собственник имеет право на так называемую деприватизацию, если он приобрел право собственности на жилое помещение в порядке приватизации. В соответствии со ст. 9.1 Закона РФ от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РФ» собственники жилого помещения, которое перешло к ним в порядке приватизации и является для них единственным местом проживания, имеют право передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять жилые помещения в собственность и заключить с ними договоры социального найма в порядке, установленном законодательством.

124

Аналогичную норму содержит ст.20 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»1.

Собственник в соответствии со ст. 210 ГК РФ несет бре-

мя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. По договору собственник может передать обязанность по содержанию своего жилого помещения другому лицу, например, с согласия арендатора предусмотреть в договоре аренды жилого дома возложение на него обязанности по поддержанию дома в надлежащем состоянии, в том числе и обязанность по капитальному ремонту дома.

Собственник жилого помещения обязан поддерживать принадлежащее ему жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями. Если собственник жилого помещения использует это помещение не по назначению, бесхозяйственно обращается с ним, допуская его разрушение, систематически нарушает права и интересы соседей, его право собственности может быть прекращено в судебном порядке по правилам ст. 293 ГК РФ.

Как и собственник любого другого имущества, собственник жилого помещения в соответствии со ст. 211 ГК РФ несет риск случайной гибели или случайного повреждения своего жилого помещения, если иное не предусмотрено законом или договором. Например, по договору собственника жилого помещения, относящегося к фонду коммерческого использования, с нанимателем риск случайной гибели или случайного повреждения жилого помещения может быть возложен на него с его согласия.

Собственник несет и иные обязанности, предусмотренные законодательством.

1 СЗ РФ. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 15.

125

5.2. Особенности права собственности на жилые помещения в многоквартирном доме

Многоквартирным домом признается совокупность двух или более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме; многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством (п. 6 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом»)1.

Собственник жилого помещения в многоквартирном доме имеет право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением. Кроме права собственности на принадлежащее ему жилое помещение в таком доме собственнику принадлежит доля в праве общей долевой собственности на общие помещения дома (ст. 289 ГК РФ). Объекты, относящиеся к общим помещениям в доме, перечислены в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие ЖК РФ. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим

1 Российская газета. № 28. 10.02.2006.

126

такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме.

Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. Публичный сервитут в отношении земельного участка устанавливается в соответствии с земельным законодательством. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в пределах, установленных ЖК РФ и гражданским законодательством, распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции

(ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ).

В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством (ч. 6 ст. 36 ЖК РФ).

127

Правовой режим, порядок определения доли в праве общей собственности собственника помещений в многоквартирном доме на общее имущество такого дома определяются правилами ст. 37 ЖК РФ. Доля собственника помещения

вмногоквартирном доме в праве общей собственности на общее имущество в этом доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения.

Порядок приобретения доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме установлен ст. 38 ЖК РФ.

При приобретении в собственность жилого помещения

вмногоквартирном доме к приобретателю переходит доля

вправе общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на принадлежащее ему помещение. Эта доля не может быть самостоятельным предметом договоров об отчуждении. При прекращении права собственности на жилое помещение у собственника этого помещения прекращается и право на долю в общем имуществе дома.

При переходе права собственности на жилое помещение новый собственник жилого помещения становится и собственником доли в праве общей собственности на общее имущество дома. При этом его доля равна доле в праве общей собственности на общее имущество предшествующего собственника такого жилого помещения. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли

вправе общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1)осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

128

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Собственнику жилого помещения в многоквартирном доме предоставлено право изменения границ помещений

вмногоквартирном доме. В соответствии со ст. 40 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в таком доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение

впорядке, установленном этим кодексом. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на это должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Собственник комнаты

вкоммунальной квартире в многоквартирном доме имеет право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением. Собственнику комнаты в коммунальной квартире многоквартирного дома кроме права собственности на принадлежащее ему жилое помещение принадлежат доля в праве общей собственности на общие помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты, и доля в праве общей собственности на общие помещения многоквартирного дома. Изменение размера общего имущества в коммунальной

129

квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире.

Порядок и правила определения долей собственника комнаты в коммунальной квартире в праве общей собственности на общее имущество квартиры и общее имущество дома:

1.Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты (ч. 1 ст. 42 ЖК РФ).

2.Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире (ч. 2 ст. 42 ЖК РФ).

3.Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату (ч. 3 ст. 42 ЖК РФ).

4.При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты (ч. 4 ст. 42 ЖК РФ).

Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире; 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

130