Вещное право. Учебное пособие
.pdfо том, что несовершеннолетние дети остаются проживать с последним, а также в связи с тем, что судебная практика стала допускать выселение несовершеннолетних детей в случае продажи собственником своего жилого помещения по основаниям ч. 2 ст. 292 ГК РФ.
Представляется, что нет оснований для выселения по ч. 4 ст. 31 ЖК РФ и нетрудоспособных, нуждающихся в помощи родителей собственника жилого помещения, поскольку он по закону обязан содержать их (ст. 87 СК РФ). Кроме обязанности по выплате алиментов он должен участвовать в дополнительных расходах на родителей (ст. 88 СК РФ) и, следовательно, в обеспечении их жилым помещением для проживания. Однако в отношении невозможности выселения из жилого помещения этих бывших членов семьи собственника принятие поправки в ЖК РФ пока не обсуждается. Вопрос о том, где будет проживать бывший член семьи собственника жилого помещения в случае его выселения, решается им самим. Однако закон предусматривает определенные гарантии защиты прав бывших членов семьи собственника, подлежащих выселению, в случаях, если: 1) у бывшего члена семьи собственника отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением; 2) его имущественное положение и другие заслуживающие внимание обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением.
В этих случаях право пользования занимаемым жилым помещением может быть сохранено за ними на определенный срок на основании решения суда. Период сохранения за бывшим членом семьи собственника жилого помещения права пользования жилым помещением законом не определен, этот вопрос передан на усмотрение суда. При обсуждении проекта ЖК РФ предполагалось установить срок в один год. Однако такой срок являлся явно нереальным.
Поскольку ни минимальный, ни максимальный срок сохранения права пользования жилым помещением кодексом не установлен, то суд вправе с учетом обстоятельств
151
конкретного дела определить любой срок. Например, для бывшего супруга собственника, имеющего несовершеннолетнего ребенка, сохранение права пользования жилым помещением может иметь место до совершеннолетия ребенка или до окончания им учебного заведения по очной форме обучения.
В любом случае срок должен быть разумным, сочетающим интересы собственника и бывшего члена семьи собственника. Суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.
Исходя из содержания этой нормы (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ), можно сделать вывод, что бывшие члены семьи собственника подлежат выселению из жилого помещения, принадлежащего собственнику, по заявленному им требованию без предоставления жилого помещения, кроме случаев, предусмотренных законом. На собственника судом может быть возложена обязанность по предоставлению другого жилого помещения только тем бывшим членам семьи, в отношении которых собственник исполняет алиментные обязательства.
Законодатель не перечисляет эти категории лиц, а определяет их круг только одним обстоятельством — если в их пользу собственник жилого помещения исполняет алиментные обязательства. Таким образом, это правило установлено в отношении не всех тех членов семьи, которых собственник обязан по закону содержать.
По ЖК РФ круг бывших членов семьи собственника жилого помещения, при выселении которых на собственника по решению суда может быть возложена обязанность предоставить им другое жилое помещение, определяется не предусмотренной законом обязанностью собственника содержать их по закону, а только тем, исполняет ли он в их пользу алиментные обязательства. Это означает, что собственник жилого помещения может быть обязан предоста-
152
вить другое жилое помещения не всем тем бывшим членам его семьи, которые нуждаются в помощи и которых он обязан содержать по закону. Из числа таких лиц выпадают те бывшие члены семьи собственника, которые имеют право на получение с него алиментов и которых собственник обязан содержать по закону, но такой обязанности в их пользу он не исполняет.
Например, если собственник жилого помещения не имеет достаточных средств для выплаты алиментов своей нуждающейся нетрудоспособной бывшей жене, ставшей нетрудоспособной в период брака, то он не может быть обязан предоставить ей при выселении другое жилое помещение. При этом из закона не ясно, связано ли применение льготы только с фактическим исполнением алиментных обязательств по исполнительному листу, выданному на основании судебного акта (решения или судебного приказа), либо с исполнением алиментного обязательства добровольно или по соглашению о добровольной уплате алиментов независимо от наличия исполнительного листа. Представляется, что наличие исполнительных документов не является обязательным, т.к. о них в законе не упоминается.
По закону суд может обязать собственника жилого помещения предоставить иное жилое помещение бывшим членам его семьи, подлежащим выселению, если в отношении них он исполняет алиментные обязательства, но не обязан вынести такое решение. Поэтому этот вопрос решается по усмотрению суда. Запрета на выселение таких бывших членов семьи без предоставления иного жилого помещения
взаконе нет.
Всудебной практике возникал вопрос о том, необходимо ли в случае заявления требования о выселении бывшего члена семьи собственника жилого помещения по основаниям ч. 4 ст. 31 ЖК РФ предъявление им встречного иска о предоставлении ему срока сохранения права пользования жилым помещением или о предоставлении ему другого жилого помещения.
153
По мнению ВС РФ, в предъявлении встречного иска нет необходимости, поскольку такое заявление бывший член семьи собственника может сделать в порядке объяснения или возражения по иску. Каким должно быть жилое помещение, которое собственник по решению суда может быть обязан предоставить выселяемым из принадлежащего ему жилого помещения бывшим членам семьи, в отношении которых он исполняет алиментные обязательства, законом не определено. Размер, характеристика представляемого жилого помещения, наличие удобств, соответствие помещения состоянию здоровья выселяемых, возможность их проживать в нем, в законе не оговорены, а потому жилищные права тех бывших членов семьи, которые относятся к социально незащищенной или малообеспеченной категории граждан, законом не охраняются должным образом.
Если суд сохранил за бывшим членом семьи собственника право пользования жилым помещением, принадлежащим собственнику, на определенный срок, то по окончании этого срока бывший член семьи подлежит выселению, кроме случая, когда между ним и собственником жилого помещения заключено иное соглашение. Бывший член семьи собственника не может быть выселен из этого жилого помещения до истечения определенного судом срока, за исключением указанных в законе случаев.
Выселение бывшего члена семьи собственника до истечения предоставленного судом срока допускается в случаях:
1)отпадения обстоятельств, обусловивших предоставление срока (п. 5 ст. 31 ЖК РФ);
2)прекращения права на жилое помещение самого собственника независимо от причин прекращения этого права
(ч. 5 ст. 31 ЖК РФ);
3)по основаниям, предусмотренным ч. 2 ст. 35 ЖК РФ
всвязи с нарушением им правил пользования жилым помещением.
Рассмотрим эти основания.
154
1.Если отпали обстоятельства, которые по решению суда явились основанием к сохранению за бывшим членом семьи собственника права пользования жилым помещением, то в силу ч. 5 ст. 31 ЖК РФ его право прекращается, и он подлежит выселению из жилого помещения. Таким образом, если у бывшего члена семьи собственника до истечения определенного судом срока, в течение которого за ним сохранено право пользования жилым помещением, появились основания возникновения или осуществления права на другое жилое помещение (например, он получил жилое помещение по наследству или по договору дарения либо иному договору) или если его материальное положение изменилось настолько, что он в состоянии приобрести другое жилое помещение, собственник жилого помещения вправе потребовать его выселения в судебном порядке.
2.Прекращение права собственности самого собственника на жилое помещение, как указано в ч. 5 ст. 31 ЖК РФ, прекращает право бывшего члена семьи на пользование жилым помещением. Оно прекращается в этом случае одновременно с прекращением права собственности на это жилое помещение самого собственника. По этому основанию бывший член семьи собственника подлежит выселению и в том случае, когда за ним по решению суда сохранено право пользования жилым помещением на определенный судом срок, и он еще не истек. Прекращение права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника в этом случае не поставлено в зависимость от того, по каким основаниям прекращено право собственности на жилое помещение — в связи с добровольным отчуждением жилого помещения самим собственником или в связи с принудительным изъятием у него жилого помещения помимо его воли. Бывший член семьи собственника подлежит выселению по этому основанию независимо от того, смог ли он за предоставленный ему судом период времени решить свою жилищную проблему, приобрел ли либо имеет ли он возможность приобрести другое жилое помещение.
155
Возможность повторного предоставления судом срока,
втечение которого за бывшим членами семьи собственником может быть сохранено право на жилое помещение, законом прямо не предусмотрена, но и не запрещена.
3.Бывший член семьи собственника жилого помещения до истечения предоставленного судом срока пользования жилым помещением подлежит выселению за нарушение им правил пользования жилым помещением. Данное основание выселения предусмотрено ч. 2 ст. 35 ЖК в случае, если бывший член семьи собственника жилого помещения, за которым по решению суда сохранено право пользования помещением на определенный судом срок, допускает одно из следующих нарушений:
1) использует жилое помещение не по назначению;
2) систематически нарушает права и законные интересы соседей;
3) бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение.
Законом определен и порядок выселения по этим основаниям. В случае совершения таких нарушений собственник вправе предупредить гражданина о необходимости устранить их. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использует жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет
впредоставленный ему срок необходимый ремонт помещения, данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда. Таким образом, по действующему в настоящее время законодательству, если между собственником и бывшим членом его семьи не заключено иного соглашения, бывший член семьи собственника жилого помещения в случае пре-
156
кращения семейных отношений с собственником, подлежит выселению в судебном порядке в случаях:
yyесли у бывшего члена семьи собственника имеются основания приобретения или осуществления им права пользования иным жилым помещением;
yyего имущественное положение позволяет обеспечить себя другим жилым помещением;
yyесли истек предоставленный судом срок, в течение которого за бывшим членом семьи собственника было сохранено право пользования жилым помещением по решению суда;
yyесли до истечения предоставленного судом срока отпали обстоятельства, принятые судом во внимание при вынесении решения о сохранении за ним права пользования жилым помещением;
yyесли до истечения предоставленного по решению суда срока прекращено право собственности самого собственника жилого помещения;
yyесли бывший член семьи, за которым по решению суда сохранено право пользования жилым помещением, нарушает правила пользования этим жилым помещением, которые влекут возможность его выселения по основаниям, предусмотренным ч. 2 ст. 35 ЖК РФ.
Если бывшими членами семьи с собственником заключено соглашение о сохранении за ними права пользования жилым помещением после прекращения семейных отношений, то они имеют права и несут обязанность по содержанию жилого помещения, а также ответственность за нарушение правил пользования в соответствии с условиями такого соглашения (ч. 7 ст. 31 ЖК РФ).
Кроме указанных оснований выселения, бывший член семьи собственника подлежит выселению также в случаях, когда по закону возможность составления соглашения с собственником не предусмотрена.
Исключением из правил о выселении бывших членов семьи собственника по основаниям ч. 4 ст. 31 ЖК РФ явля-
157
ется правило, установленное ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»1. В соответствии с этой статьей действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ о выселении бывших членов семьи собственника не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Следовательно, право пользования бывшим членом семьи собственника жилого помещения на это помещение в порядке приватизации не прекращается при наличии следующих условий:
yyжилое помещение ранее относилось к государственному или муниципальному жилищному фонду и было приватизировано;
yyна момент приватизации бывший член семьи проживал в этом жилом помещении и имел равное право на передачу данного жилого помещения в собственность в порядке приватизации с лицом, ставшим собственником этого жилого помещения;
yyсвоим правом на получение квартиры в собственность в порядке приватизации бывший член семьи не воспользовался и в приватизации не участвовал, не был включен в число собственников этого жилого помещения, согласился на передачу жилого помещения в собственность лицу, ставшему собственником данного жилого помещения. Это положение является правильным, защищает права лица, которое тоже могло быть собственником жилого помещения. Бывший член семьи собственника жилого помещения мог отказаться от получения в собственность доли жилого помещения в порядке приватизации в надежде получить другое жилое помещения по договору социального найма и бесплатно приватизировать его.
1 СЗ РФ. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст.15.
158
Внастоящее время перспектива бесплатного получения жилого помещения по договору социального найма для многих граждан отпала в связи с тем, что по ЖК РФ по договору социального найма жилое помещение предоставляется лишь малоимущим гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Названным законом предусмотрено, что данное правило применяется, если иное не установлено законом или договором.
Всвязисэтим,всилузаконаилинаоснованиизаключенного договора между бывшим членом семьи и собственником жилого помещения, приобретшим право собственности на это жилое помещение в порядке приватизации, бывший член семьи может и не сохранить право пользования жилым помещением. Например, если он является собственником другого жилого помещения и может проживать в нем или он дал обязательство освободить жилое помещение в случае прекращения семейных отношений с собственником.
Правило, установленное ст. 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»1, является основанием к отказу в иске о выселении бывшего члена семьи собственника, который дал согласие на приватизацию жилого помещения, но отказался от участия в ней и от оформления на себя права собственности на долю в жилом помещении. Из правила той же ст. 19 названного закона проистекает сохранение права постоянного пользования жилым помещением за несовершеннолетними детьми, чьи права на получение в собственность доли этого жилого помещения при его приватизации были нарушены и они не были включены в число сособственников этого жилого помещения.
Следующее ограниченное вещное право на жилое поме-
щение — это право отказополучателя (легатария) на поль-
зование жилым помещением по завещательному отказу.
1 СЗ РФ. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 15.
159
Завещательный отказ (в римском праве он именовался как «легат») регулируется правилами ст. 1137 ГК РФ. Завещатель в завещании вправе возложить на одного или нескольких наследников по закону или завещанию исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (легатариев), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности. Это возложение и называется завещательным отказом. Он может быть установлен только в завещании. Причем, содержание завещания может исчерпываться завещательным отказом.
Лицо, которому по завещание предоставляется определенное право, называется отказополучателем (легатарием). Предметом завещательного отказа может быть передача легатарию в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование вещи, входящей в состав наследства, передача легатарию входящего в состав наследства имущественного права, приобретение для легатария и передача ему иного имущества, выполнение для него определенной работы или оказание ему определенной услуги либо осуществление в пользу легатария периодических платежей и тому подобное. Одним из видов завещательного отказа является возложение на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, обязанности предоставить другому лицу (легатарию) право пользования этим помещением или его определенной частью на период жизни легатария или на иной срок.
Право на получение помещения в пользование действует в течение 3-х лет со дня открытия наследства и не переходит к другим лицам. Включение права пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу, в раздел второй ЖК РФ «Право собственности и другие вещные права на жилое помещение» позволяет легально отнести этот вид завещательного отказа к иным вещным правам. Это важно, поскольку данный вид завещательного отказа не включен в незакрытый перечень иных вещных прав, содержащийся в ч. 1 ст. 216 ГК РФ.
160