Вещное право. Учебное пособие

го права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать, собственник вправе истребовать свое имущество только в одном из тех случаев, которые предусмотрены законом. Он не может истребовать имущество от добросовестного приобретателя, если оно выбыло из его обладания или лица, которому оно было передано во владение, в иных случаях, кроме тех, которые указаны в законе. К случаям выбытия имущества помимо воли собственника в результате хищения, которые дают ему право истребовать его из чужого незаконного владения, может быть отнесено и мошенничество, как форма хищения.

Приобретатель при покупке недвижимости, в том числе, жилого помещения, имеет возможность проверить, имеются ли у продавца правоустанавливающие документы, подтверждающие принадлежность ему отчуждаемого жилого помещения, произведена ли государственная регистрация права собственности, имеются ли у продавца правомочия на совершение такой сделки. Покупатель может получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию недвижимости, соответствующие данные о праве собственности продавца на жилое помещение, о всех обременениях и иные данные, с которыми закон связывает законность совершаемой сделки по приобретению недвижимости.

Поскольку жилое помещение отнесено к недвижимому имуществу, право собственности на которое возникает по закону лишь с момента государственной регистрации этого права, то заключение сделки купли-продажи жилого помещения с лицом, за которым право собственности не зарегистрировано, может расцениваться как приобретение жилого помещения у неуправомоченного лица, о чем приобретатель мог знать, а потому такой приобретатель будет считаться недобросовестным, и от него собственник вправе истребовать свое имущество.

Добросовестность приобретателя проверяется на момент приобретения имущества. В соответствии с ч. 3 ст. 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских

171

прав в зависимость от того, осуществлялись ли они разумно и добросовестно, разумность и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается. Поэтому по общему правилу лицо считается добросовестным, пока не будет доказано обратное. Однако в случае приобретения имущества от неуправомоченного лица бремя доказывания своей добросовестности и отсутствия законных оснований для истребования имущества возлагается на приобретателя.

Если суд отказал собственнику в истребовании имущества от добросовестного приобретателя, то неизбежно возникает вопрос, прекращается ли в этом случае право собственности у собственника и возникает ли право собственности на это имущество у добросовестного приобретателя. Действующим законодательством прямо не предусмотрено возникновение у добросовестного приобретателя права собственности на имущество, которое принадлежит собственнику, но в истребовании которого от добросовестного приобретателя ему судом отказано. Право собственности возникает только по основаниям, предусмотренным законом. Основания возникновения права собственности указаны в нормах главы 14 ГК РФ, такого основания возникновения права собственности этими нормами не предусмотрено. Основания прекращения права собственности перечислены в ст. 235 ГК РФ, однако такого основания прекращения права собственности эта статья не содержит.

Следовательно, в указанном случае нет ни законных оснований прекращения права собственности прежнего собственника, ни предусмотренных законом оснований возникновения права собственности у добросовестного приобретателя. Однако, возможно признание права собственности на такое имущество за физическим или юридическим лицом по основаниям приобретательной давности по правилам, предусмотренным ст. 234 ГК РФ, в случае добросовестного, открытого и непрерывного владения как своим движимым имуществом в течение 5 лет, недвижимым имуществом — в

172

течение 15 лет. Ранее этих сроков право собственности возникнуть не может.

Неопределенность в правовом положении имущества, в истребовании которого собственнику отказано от добросовестного приобретателя, не обеспечивает интересы добросовестного приобретателя. В ч. 2 ст. 223 ГК РФ, определяющем момент возникновения права собственности у приобретателя имущества по договору, указано, что недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (ч. 1 ст. 302 ГК РФ) на праве собственности с момента регистрации, за исключением предусмотренных ст.302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Приведенная норма не дает определенного ответа на вопрос о том, возникает ли по закону право собственности у добросовестного приобретателя на имущество, приобретенное у неуправомоченного лица, в истребовании которого собственнику судом отказано. Этот вопрос так и остался недостаточно ясным. Статья 223 ГК РФ определяет не основания возникновения права собственности, а момент перехода права собственности по договору. В главу 14 ГК РФ, предусматривающую основания возникновения права собственности, и в главу 15, предусматривающую основания прекращения права собственности, изменения не внесены. В результате и в настоящее время нет закона, который бы предусматривал признание права собственности добросовестного приобретателя на имущество, в истребовании которого собственнику отказано.

В статье 68 Федерального закона от 13.07.2015 № 218ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»1 закреплен механизм ответственности Российской Федерации перед потерпевшей стороной в случае утраты жилого помещения собственником или добросовестным приобретателем при наличии обстоятельств, указанных в законе. Правом на

1 СЗ РФ. 20.07.2015. № 29 (часть I). Ст. 4344.

173

данную компенсацию обладают физические лица, собственник единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения, который по не зависящим от него причинам не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, у которого было истребовано единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение. Выплата компенсации производится в сумме, установленной вступившим в законную силу решением суда о возмещении данным лицам третьими лицами вреда, причиненного в результате утраты вышеуказанного недвижимого имущества, если в соответствии с этим решением суда взыскание по исполнительному документу прекращено в порядке, установленном законодательством России об исполнительном производстве, в случае:

yyсмерти должника-гражданина, объявления его умершим или признания безвестно отсутствующим, если установленные судебным актом, актом другого органа или должностного лица требования или обязанности не могут перейти к правопреемнику и не могут быть реализованы доверительным управляющим, назначенным органом опеки и попечительства;

yyвнесения записи об исключении юридического лица (должника-организации) из Единого государственного реестра юридических лиц.

Размер компенсации за утрату права собственности на недвижимое имущество не может превышать 1 млн. руб., при этом Россия в лице органа регистрации прав имеет право регрессного требования в размере возмещенных сумм.

Права собственника могут быть нарушены сособственниками того же дома или соседями, например, в случаях, когда один из сособственников при возведении пристройки к жилому дому либо при переоборудовании свой части жилого дома затемнил освещенность его части дома или затруднил ему доступ в его часть дома, или покрыл крышу своей части дома таким образом, что дождевая вода стека-

174

ет на его крышу, или нарушил электропроводку либо систему коммуникаций в жилом доме, или устранил перегородку при переустройстве и т.п.

Сущность негаторного иска состоит в требовании об устранении существующего длящегося нарушения права собственности и прав законных владельцев, сохраняющегося на день предъявления иска. Истец должен доказать, что он является носителем права, которое нарушено, и что это право действительно нарушено Ответчиком по такому иску является виновное лицо — нарушитель, действующий неправомерно. Если он отрицает свою вину или считает свои действия правомерными, то должен доказать это. Решением суда по негаторному иску ответчик может быть обязан:

yyпрекратить действия, нарушающие права собственника или законных владельцев;

yyустранить помехи в осуществлении ими прав; yyзапретить ответчику совершение определенных дей-

ствий;

yyобязать ответчика совершить определенные действия по устранению нарушений и восстановлению прежнего положения.

Все эти действия не должны быть связаны с договорными отношениями сторон. Если между сторонами имеются договорные отношения или иное соглашение, то устранение нарушений, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением этих обязательств, должно производиться не по правилам ст. 304, 305 ГК РФ, а по нормам, регулирующим эти договорные обязательства.

Кроме вещно-правовых способов защиты собственник может избрать и иные способы защиты. В судебной практи-

ке распространен иск о признании права собственности,

особенно в случаях, когда жилое помещение приобретается супругами или несколькими лицами, но договор купли-про- дажи оформляется только на одно из участвующих в сделке лиц. В этом случае органы, производящие государственную регистрацию права на недвижимое имущество и сделок с

175

ним, производят государственную регистрацию лишь на лицо, указанное в качестве покупателя в договоре.

Такой иск может возникнуть и в случае возникновения спора в отношении права собственности на дом или размера доли в праве собственности на дом, который возводился совместно супругами или несколькими членами семьи, но право собственности на него зарегистрировано в установленном порядке на одно из участвовавших в возведении дома лицо. Поскольку только государственная регистрация права собственности является подтверждением факта принадлежности лицу недвижимого имущества, в том числе и жилого помещения, то лица, чье право собственности на долю в совместно приобретенном или возведенном жилом помещении не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, могут доказать свое право собственности путем предъявления в суд иска о признании за ними права собственности. В этом случае регистрация за ними права собственности на жилое помещение производится на основании решения суда.

Некоторые авторы иск о признании права собственности относят к вещно-правовым способам защиты. Однако глава 20 ГК РФ, определяющая способы защиты именно права собственности, указания о таком иске не содержит. Это логично, поскольку нормы этой главы регулируют вопросы защиты существующего права собственности или права законных владельцев. Иск же о признании права собственности сводится лишь к требованию о признании права собственности, и от решения суда зависит, возникло ли у истца такое право. Суд может вынести решение и об отказе в иске. В этом случае нельзя говорить о защите права собственности, ибо оно не подтверждено. Однако с учетом распространенности такого иска, в том числе и в отношении права собственности на жилое помещение, целесообразно изложить его характерные черты.

Иск о признании права собственности на имущество, в том числе жилое помещение, направлен на защиту прав

176

лица, чье право собственности не определено или не признается либо оспаривается и не может быть оформлено иначе, чем по решению суда. Решением суда, которым требования о признании права собственности удовлетворены, устраняется неопределенность или сомнение в принадлежности имущества лицу, обратившемуся за судебной защитой, придается определенность праву, которое не признается, отрицается или оспаривается. Решение суда об удовлетворении иска о признании права собственности является констатацией наличия у истца права собственности и является основанием для государственной регистрации этого права.

Собственник для защиты своего нарушенного права собственности, в том числе и на жилое помещение, вправе использовать и иные способы защиты, предусмотренные гражданским и жилищным законодательством. К числу иных способов защиты относятся, в частности, иски о признании недействительными оспоримых сделок и о применении последствий ничтожных сделок. Основания признания сделок недействительными предусмотрены законом.

ВОПРОСЫ И ЗАДАНИЯ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЯ:

1.Перечислите права собственника жилого помещения.

2.Раскройте обязанности собственника жилого помещения.

3.В чем заключается особенность права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме?

4.Назовите основания прекращения права собственности на жилое помещение.

5.Каков порядок лишения права собственности на жилое помещение в связи с его использованием не по назначению, систематическим нарушением прав и законных интересов соседей, бесхозяйственного обращения с ним?

177

6.Перечислите и раскройте содержание ограниченных вещных прав на жилые помещения.

7.Кто является «членом семьи собственника жилого помещения» и «бывшим членом семьи собственника жилого помещения»?

8.Каков порядок приобретения права пользования жилым помещением по завещательному отказу?

9.Каковы условия пользования жилым помещением и порядок несения расходов, связанных с пользованием данного жилого помещения, получателем ренты по договору пожизненного содержания с иждивением?

10.Назовите особенности мер защиты вещных прав на жилые помещения.

178

ГЛАВА 6. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ

ИИНЫЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЗЕМЛЮ

6.1.Субъекты права собственности на землю

Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст. 9, ст. 36 Конституции РФ). Права всех собственников защищаются равным образом.

Основаниями приобретения частной собственности на землю могут выступать приобретение земельного участка в результате сделки, приобретение его по наследству, переход к организации — правопреемнику реорганизованного юридического лица, а также приобретательная давность. Кроме того, земельное законодательство предусматривает возможность предоставления в собственность гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Во всех случаях возникновение права собственности на земельный участок должно сопровождаться государственной регистрацией.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ1 в соответствии с федеральным за-

1 Указ Президента РФ от 09.01.2011 № 26 «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками» // СЗ РФ. 10.01.2011. № 2. Ст. 268.

179

конодательством о Государственной границе РФ, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами1.

Собственниками земли могут выступать как коммерческие, так и некоммерческие организации, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий, а также учреждений.

Роль Российской Федерации и субъектов РФ в земельных отношениях двояка. С одной стороны они являются субъектами государственной власти, устанавливающими нормы земельного законодательства, осуществляющими государственный контроль за использованием земель и иные функции, названные в ст.9 — ст.10 ЗК РФ, с другой — выступают собственниками земли (в этом случае их статус приравнивается к иным собственникам земельных участков).

Полномочия органов местного самоуправления в области земельных отношений установлены ст.11 ЗК РФ. Так, органы местного самоуправления осуществляют резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление правил землепользования и застройки территорий муниципальных образований, разрабатывают и реализуют местные программы использования и охраны земель. Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

С 2006 г. разграничение публичной собственности на землю урегулировано ст.3.1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»2.

1 Например, в соответствии с Федеральным законом от 08.11.2007 № 261-ФЗ «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 12.11.2007. № 46. Ст. 5557; Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // СЗ РФ. 29.07.2002. № 30. Ст. 3018.

2 СЗ РФ. 29.10.2001. № 44. Ст. 4148.

180