Вещное право. Учебное пособие

Непрерывность владения также выступает обязательным условием удовлетворения требования о признании права собственности на основании ст.234 ГК РФ. Суд признает владение непрерывным и в тех случаях, когда имущество выбыло из обладания истца, но было истребовано в порядке виндикации. Не влечет прерывания течения срока приобретательной давности и передача имущества во временное пользование другим лицам (к примеру, передача в аренду, наём). Такой подход обуславливается тем, что виндикация рассматривается как правомочие законного владельца, а передача права владения и (или) пользования по договору является примером определения юридической судьбы вещи, то есть правомочия распоряжения.

При рассмотрении иска о признании права собственности в порядке приобретательной давности в обязательном порядке суд исследует и факт открытости владения вещью. Если лицо не скрывало факта нахождения имущества у него во владении, то владение будет считаться открытым. В этой связи возникает вопрос: является ли установка забора попыткой сокрыть факт осуществления правомочия владения, препятствующей удовлетворению иска о признании права собственности на основании ст.234 ГК РФ? Высшие судебные инстанции относительно этого вопроса поясняют, что установка забора является обычно практикующейся мерой для защиты права собственности неюрисдикционного характера, а принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества1.

Важным условием удовлетворения требования о признании права собственности в порядке приобретательной давности является изначальное нахождение имущества в частной собственности или имеющего статус бесхозяйного.

Приобретение права собственности в порядке ст.234

1 См.: п. 15 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

221

ГК РФ на государственное или муниципальное имущество не допускается.

Надлежащим ответчиком по иску о признании права собственности в порядке приобретательной давности является прежний собственник имущества. Если же прежний собственник неизвестен, давностный владелец осуществляет защиту своего права не путем признания в порядке искового производства, а в рамках особого производства, поскольку фактически отсутствует спор о праве и заявителю лишь необходимо установить факты, имеющие юридическое значение и получить решение суда, поскольку без вступившего в законную силу решения невозможна государственная регистрация права. К участию в деле в обязательном порядке привлекается государственный регистратор, для того, чтобы данное решение было обязательным для него и явилось основанием для принуждения указанного лица произвести государственную регистрацию права собственности давностного владельца.

В заключением отметим, что перечисленные виды требований, хоть и имеют свои отличительные особенности, все носят вещно-правовой характер, поскольку защите (или признанию) подлежит либо в целом право собственности, либо отдельно взятое правомочие собственника (иного титульного владельца). То есть, вещное право является в данном случае основой для возникновения права на обращение суд.

7.3. Государственная регистрация как способ защиты прав на недвижимое имущество

Основанием возникновения права собственности на недвижимое имущество является его государственная регистрация в органах государственной власти с внесением записи в ЕГРН.

Согласно п. 2 ст. 1 Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»1.

1 СЗ РФ. 2015. № 29, ст. 4344.

222

Единый государственный реестр недвижимости — это свод достоверных систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных сведениях. Таким образом, в современном виде реестр — это не просто перечень учтенных объектов недвижимости, но и «история» распоряжения данным имуществом. Сама по себе регистрация прав на недвижимое имущество — это юридический акт, способствующий признанию права на недвижимость определенного субъекта. Именно по причине того, что сведения, содержащиеся в ЕГРН, являются априори достоверными, в случае, если истец обращается с требованием о виндикации недвижимого имущества и право его в ЕГРН не отображено, суд откажет в удовлетворении требования. Соответственно, такие требования необходимо сопрягать с заявлением о признании права собственности на недвижимое имущество, либо о признании имеющихся сведений в ЕГРН несоответствующим действительности и внесении изменений в них.

Исключением из общего правила о моменте возникновения права собственности на недвижимое имущество с момента его государственной регистрации являются случаи, при которых недвижимое имущество приобретается с момента полной выплаты пая членом потребительского кооператива, а также в случае, если недвижимое имущество перешло в порядке наследования или при реорганизации юридического лица1.

Право собственности на недвижимое имущество будет считаться приобретенным с момента полной выплаты пая членом кооператива. Такое снование приобретения права собственности установлено п. 4 ст. 218 ГК РФ, а последующая государственная регистрация недвижимости и права собственности на него в реестре будет являться дополнительной мерой, осуществляемой исключительно для за-

1П. 11 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ

№22 от 29.04.2010 г.

223

щиты права собственности от притязаний третьих лиц. Поскольку моментом возникновения права собственности будет являться именно момент полной выплаты пая, то и бремя содержания недвижимого имущества возникнет именно с такого момента. По аналогии можно предположить, что полностью выплативший пай член кооператива получает и право на предъявления требований, связанных с защитой права собственности (к примеру, в порядке виндикации или в случае предъявления негаторного иска), даже при отсутствии в ЕГРН сведений о его праве на недвижимость.

Схожая ситуация предусмотрена и в отношениях наследования и реорганизации, поскольку данные юридические факты являются основанием для перехода права собственности в порядке универсального правопреемства. Право собственности возникает у появившегося в порядке реорганизации юридического лица с момента завершения процедуры реорганизации1; наследник приобретает право собственности со дня открытия наследства2. Правопреемники, к которым по рассматриваемым основаниям перешло право собственности на недвижимое имущество, получают весь комплекс мер защиты права собственности от действий (бездействий) третьих лиц уже с момента приобретения права собственности вне зависимости от государственной регистрации данного права.

Правопреемник вправе обратиться в компетентный орган для государственной регистрации своего права собственности после принятия наследства (завершения реорганизации). При этом в качестве правоустанавливающих документов надлежащими будут являться не только документы, подтверждающие наличие права собственности у правопредшественника, но и документы, которые свидетельствуют о приобретении права собственности наследником

1 Ст. 16 Федерального закона от 08.08.2001 №129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

2 П. 4 ст. 1152 ГК РФ.

224

(созданным в порядке реорганизации юридическим лицом). В данном случае государственная регистрация является мерой защиты права собственности. К примеру, если у правопреемника возникнет необходимость предъявления требования посредством подачи вещно-правового иска, то для вынесения решения судом об удовлетворении заявленных требований необходимо представить выписку из реестра, подтверждающую зарегистрированное право. Таким образом, хоть в данном случае государственная регистрация права и не будет являться правоустанавливающим юридическим фактом, но она послужит дополнительной гарантией обеспечения надлежащей защиты права собственности.

Государственная регистрация как способ защиты вещного права применяется и для защиты права добросовестного приобретателя. Поскольку право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации, если в выписки из реестра в качестве собственника указан добросовестный приобретатель, то истец, обращающийся к такому приобретателю с требованием о виндикации у него недвижимого имущества, сможет истребовать его только в случае, если из его обладания имущество выбыло помимо его воли или добросовестному приобретателю оно перешло по безвозмездной сделке. Поскольку потерять или похитить недвижимое имущество представляется крайне затруднительным, имеющаяся судебная практика представлена только в виде исков об истребовании имущества от добросовестного приобретателя, приобретшего такое имущество по безвозмездной сделке.

Важным является правило, что если за добросовестным приобретателем право закреплено посредством внесения записи в реестр и данное лицо осуществило отчуждение недвижимого имущества, то с момента государственной регистрации права последующего приобретателя (которому произвел отчуждение имущества добросовестный приобретатель) первоначальный собственник уже не сможет истребовать имущество. Это объясняется тем, что истребование вещи возможно только в случае, когда отчуждатель не имел

225

на данное действие законного права, а посредством государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество за ним такое право закреплено1.

Согласно ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством зарегистрированного права. Поскольку, помимо права собственности, государственной регистрации подлежат и иные титульные права (например, право арендатора на владение и пользование недвижимым имуществом, если срок аренды составляет более года; право залогодержателя на обращение взыскание на недвижимое имущество (ипотека); право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом (сервитут) и иные титульные правомочия), то по аналогии наличие государственной регистрации указанных титулов также является единственным доказательством их наличия.

Сведения, содержащиеся в реестре являются априори верными и участники гражданского оборота могут полагаться на их достоверность. Вместе с тем, законодательно предусмотрен порядок исправления ошибок, содержащихся

вреестре2. Указанное правило существует для обеспечения прав как самого лица, сведения о правах которого содержатся в ЕГРН, так и для защиты общественных интересов посредством недопущения содержания в реестре данных, не соответствующих действительности. При этом допускается как досудебный порядок исправления ошибок (применяется

взаявительном порядке при выявлении опечаток, описок, грамматических и иных подобных ошибок), так и судебный порядок, который обязателен, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях

1 П. 13 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г.

2 Соответствующий порядок регламентирован ст.61 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

226

и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи. Истцом в таком случае выступает сам орган государственной власти, осуществляющий государственную регистрацию прав.

Таким образом, государственная регистрация как способ защиты права собственности и иных вещных права не только гарантирует принадлежность недвижимости указанному в реестре собственнику, но и призвана обеспечить соблюдение законных интересов титульных владельцев, сведения о которых подлежат государственной регистрации (например, залогодержателей или нанимателей жилых помещений по договору социального найма жилого помещения), а также в целом неограниченного круга лиц, которые при осуществлении гражданских прав могут полагаться на верность сведений, содержащихся в реестре.

7.4. Формы защиты вещных прав

Защита права собственности и других вещных прав производится посредством различных форм и способов. Как уже было отмечено в параграфе 7.1 данного учебного пособия, способы защиты вещных прав подразделяются на обязательственно- и вещно-правовые. Что касается соотношения форм и способов защиты нарушенных прав, следует согласиться с М.К. Треушниковым, который отмечает, что способ защиты права — категория материального (регулятивного) права, а под формой защиты права следует понимать определенную законом деятельность компетентных органов по защите права, то есть по установлению фактических обстоятельств, применению норм права, определению способа защиты права и вынесению решения1.

1 Гражданский процесс: Учебник. 5-е изд., перераб. и доп. / Под ред. М.К. Треушникова. М.: Статут, 2014 — Режим доступа: http://www.consultant.ru (дата обращения: 02.04.2019).

227

Таким образом, формой защиты вещных прав выступа-

ет законодательно урегулированный порядок деятельности лиц, уполномоченных на применение соответствующих способов защиты вещных прав.

Гражданское право характеризуется частноправовым характером. Поэтому все способы защиты гражданских прав должны осуществляться только при наличии инициативы со стороны субъекта данного права и никто не вправе обращаться с требованием о защите права другого лица1. Вещное право является абсолютным субъективным правом, в связи с чем, реализация данного права происходит по воле самого обладателя этого права.

Формы защиты вещных прав могут быть как юрисдикционного характера, так и неюрисдикционного. Под юрисдик-

ционными формами защиты права собственности и дру-

гих вещных прав понимается защита посредством участия в правоотношениях компетентных органов власти (судов, органа исполнительной власти, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, органов местного самоуправления и др.). Но, как было уже сказано выше, самостоятельное участие данных органов в отношениях частной собственности не допускаются.

Основной формой защиты юрисдикционного характера является судебная защита. Судебная форма представляет собой деятельность судов по обеспечению защиты как нарушенного права (например, при нарушении правомочия владения — виндикация; при нарушении правомочия пользования — негаторный иск и иные специальные способы), так и установление факта принадлежности вещи определенному

1 Действия законных и договорных представителей нельзя расценивать, как действия по защите права другого лица, поскольку для гражданского оборота в целом законный представитель и есть сам носитель права. Данные лица представляют интересы и выступают в обороте не от своего имени, а от имени представляемых и тем самым новый субъект в правоотношениях не появляется.

228

субъекту (иски о признании права собственности на самовольную постройку, в порядке приобретательной давности и иные). Судебной защите подлежит не только уже нарушенное вещное право, но и право, которое может быть потенциально нарушено, если не прекратить / приостановить действие (бездействие) субъекта гражданского права1. Подробно особенности отдельных вещно-правовых исков были рассмотрены в параграфе 7.2 учебного пособия.

В качестве юрисдикционной формы защиты нарушенного права выступает также защита права посредством обжалования актов государственных органов власти и органов местного самоуправления. Следует отметить, что в этом случае можно применять не только судебную, но н и административную форму защиты, осуществляемую через обращение в вышестоящие органы государственной власти.

Частным примером судебной защиты по рассматриваемой категории дел является иск собственника земельного участка о признании недействительным акта об изъятии его земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Для удовлетворения требования истца он должен доказать либо нарушение процедуры принятия акта об изъятии земельного участка, либо возможность удовлетворения государственной (муниципальной) нужды без необходимости изъятия земельного участка.

Применение реституции как способа защиты права собственности возможно как судебной, так и во внесудебной форме. В том случае, если сделка являлась оспоримой, то есть для ее признания недействительной необходимо было вступившее в законную силу решение суда, требование о реституции необходимо заявлять в судебном порядке и решение суда об обязании возвратить полученное по сделке имущество в данном случае будет являться юрисдикционной формой защиты права собственности. Для ничтожных

1 К данной категории можно отнести, к примеру, право на обращение в суд на основании ст. 1065 ГК РФ.

229

сделок признание недействительности в судебном порядке не применяется, именно по этой причине в данном случае возможны обе формы защиты. Если обязанное лицо возвратит имущество в порядке реституции в добровольном или в претензионном порядке, то это будет считаться внесудебной формой. Но если для установления факта ничтожности сделки необходимо решение суда (к примеру, об установлении факта, имеющего юридическое значение), а также в том случае, если сторона ничтожной сделки, получившая вещь во исполнение данной сделки, отказывается возвращать данную вещь в добровольном порядке, у титульного владельца вещи имеется право ее истребовать в судебном порядке.

Спорной является правовая природа защиты права собственности в порядке медиации1 и посредством обращения в третейский суд или постоянно действующее арбитражное учреждение2. Поскольку в данном случае отсутствует деятельность компетентного на разрешение спора государственного органа или органа местного самоуправления, то логично было бы отнести данный способ защиты вещных прав к неюрисдикционной форме, несмотря на особый статус и признанную государством3 компетенцию в рассмотрении споров. Отнесение этих способов защиты права собственности к неюрисдикционной форме обосновано также

1 Подробнее о данной форме разрешения споров см. Федеральный закон от 27.07.2010 № 193-ФЗ «Об альтернативной процедуре урегулирования споров с участием посредника (процедуре медиации)».

2 Подробнее о данной форме разрешения споров см. Федеральный закон от 29.12.2015 № 382-ФЗ «Об арбитраже (третейском разбирательстве) в Российской Федерации».

3 Например, для осуществления деятельности в качестве постоянно действующего арбитражного учреждения на территории РФ необходима регистрация в Министерстве юстиции РФ по правилам, установленным пп .4, 4.1 ст.44 Федерального закона от 29.12.2015 № 382-ФЗ «Об арбитраже (третейском разбирательстве) в Российской Федерации».

230