Вещное право. Учебное пособие
.pdfДо принятия ЖК РФ определенности в правовой природе этого вида легата не было, хотя многие специалисты в области гражданского права и относили его к иным вещным правам, т.к. он имел все черты, характеризующие иные вещные права. Право легатария на пользование жилым помещением по завещательному отказу представляет собой имущественное, абсолютное правоотношение, объектом которого является жилое помещение, перешедшее в порядке наследования наследнику. Это право подлежит абсолютной защите от нарушений, допускаемых не только всеми третьими лицами, но и наследником, к которому перешло право собственности на жилое помещение.
В случае неисполнения наследником возложенной на него наследодателем обязанности по предоставлению легатарию в пользование жилого помещения или его части, он вправе требовать исполнения завещательного отказа по суду. Этому виду легата, как всем иным вещным правам, свойственно так называемое «право следования», суть которого состоит в том, что при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу, право легатария, предоставленное по завещательному отказу, сохраняется до истечения срока или наступления события, указанного в завещании.
ГК РФ предусматривает трехгодичный срок для предъявления требования о предоставлении жилого помещения по завещательному отказу. ЖК РФ впервые предусмотрена возможность выселения лица, которому жилое помещение предоставлено по легату, по основаниям, предусмотренным этим кодексом.
Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения (ч. 1 ст. 33 ЖК РФ). По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования у легатария прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным
161
жилым помещением возникло у него на ином законном основании. Таким образом, право пользования жилым помещением по завещательному отказу осуществляется легетарием в соответствии с содержанием завещания и в течение установленного в нем срока или до наступления указанного в завещании события. В период пользования помещением или после его окончания легатарий вправе заключить с собственником жилого помещения соглашение, по которому возможно установить иные правила и (или) иной период пользования жилым помещением.
ЖК РФ не только признал право пользования жилым помещением по завещательному отказу иным вещным правом, но и предусмотрел, что легатарий, пользующийся жилым помещением по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации этого права. Это положение соответствует правилу, предусмотренному ч. 1 ст. 131 ГК РФ, согласно которому иные вещные права подлежат государственной регистрации.
На дееспособного гражданина, проживающего в жилом помещении на основании завещательного отказа, возложена солидарная с собственником такого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между ними (ч.2 ст. 33 ЖК РФ). Таким образом, ЖК РФ допускает возможность заключения соглашения легатария с собственником жилого помещения и по этому вопросу. Законом предусмотрена возможность выселения гражданина, пользующегося помещением по завещательному отказу, по основаниям и в порядке, предусмотренным ч. 2 ст. 35 ЖК РФ.
Выселение легатария может последовать в судебном порядке по одному из трех оснований в случае: использования им жилого помещения не по назначению; систематического нарушения им прав и законных интересы соседей; бесхозяйственного обращения с жилым помещением с допущением его разрушения. При наличии одного из указанных обстоятельств собственник вправе предупредить
162
гражданина о необходимости устранить нарушение. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить ему разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда.
Таким образом, впервые в российском законодательстве предусмотрена возможность лишения легатария права пользование жилым помещением, возникшего из завещательного отказа, за нарушение правил пользования этим жилым помещением (за использование жилого помещения не по назначению, бесхозяйственное обращение с ним, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей). Эти основания выселения носят общий характер. За те же самые нарушения возможно прекращение права собственности самого собственника жилого помещения, а также бывшего члена семьи собственника жилого помещения, за которым по решению суда сохранено право пользования жилым помещением на определенный срок.
Ограниченным вещным правом выступает также право
получателя ренты на пользование жилым помещением собственника по договору пожизненного содержания с иждивением.
Право пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением регулируетсястатьей34ЖКРФ.Гражданин,проживающийвжилом помещении на основании названного договора, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены ст. 33 ЖК РФ, т.е. по правилам пользования жилым помещением по завещательному отказу, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением. Таким
163
образом, приоритет отдается правилам, предусмотренным самим договором пожизненного содержания с иждивением,
илишь в случае отсутствия условий пользования в самом договоре, применяются нормы, регулирующие право пользования жилым помещением по завещательному отказу. Договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью договора пожизненной ренты. Согласно ч. 1 ст. 601 ГК РФ получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему дом, квартиру и иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
Стороны договора — получатель ренты, передавший принадлежавшее ему недвижимое имущество в собственность другому лицу в обмен на выплату ренты и плательщик ренты, к которому переходит право собственности на переданное получателем ренты имущество и который обязуется в связи с этим обеспечить его пожизненное содержание с иждивением или иного указанного им лица (лиц).
Обязанность плательщика ренты может включать обеспечение потребности получателя ренты в жилище, питании
иодежде, а если этого требует состояние его здоровья, то и уход за ним. Договором может быть предусмотрена и оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц по договору, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте РФ указанной величины не менее двух установленных в соответствии с законом величин
прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.
164
По этому договору быть предусмотрено в порядке предоставления пожизненного обеспечения сохранение за получателем ренты права пользования ранее принадлежавшим ему жилым помещением или предоставление ему права пользования иным помещением.
В этом случае условия пользования жилым помещением, порядок несения расходов, связанных с пользованием, должны определяться договором. Если же в договоре такие условия не указаны, то получатель ренты имеет право пользования жилым помещением по договору пожизненного содержания с иждивением наравне с собственником данного жилого помещения. Само наименования договора пожизненного содержания с иждивением свидетельствует о том, что плательщик ренты обязан осуществлять содержание получателя такой ренты пожизненно, однако это не влечет обязательного пожизненного предоставления или сохранения за получателем ренты права пользования прежним жилым помещение.
Предоставление прежнего или иного жилого помещение для проживания получателя ренты пожизненно или на иной срок должно быть предусмотрено договором пожизненного содержания с иждивением. Однако большинство таких договоров предусматривает именно пожизненное сохранение за получателем ренты права пользования жилым помещением, переданным в собственность плательщику ренты под выплату ренты, и. как правило, именно на таких условиях граждане, нуждающиеся в содержании с иждивением, передают плательщику ренты свои квартиру, жилой дом, земельный участок и другую недвижимость. ЖК РФ не только признал право пользования жилым помещением по договору пожизненного содержания с иждивением иным вещным правом, но и предусмотрел, что получатель ренты, пользующийся жилым помещением по такому договору, вправе потребовать государственной регистрации этого права, возникающего из договора.
Данное положение соответствует правилу, предусмотренному ч. 1 ст. 131 ГК РФ, согласно которому иные вещ-
165
ные права подлежат государственной регистрации. Если договором не предусмотрены порядок и условия несения расходов по содержанию жилого помещения, которым пользуется получатель ренты, то действует правило ч. 2 ст. 33 ЖК РФ, согласно которому на дееспособного гражданина, проживающего в жилом помещении собственника, возлагается солидарная с собственником такого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.
Закон не исключает возможность получателя ренты заключить по этому вопросу соглашение с плательщиком ренты, ставшим собственником жилого помещения, например, об освобождении получателя ренты от несения расходов, связанных с пользованием жилого помещения, или зачет этих сумм в счет рентных платежей.
Правило, установленное ч. 2 ст. 35 ЖК РФ, допускающее возможность выселения бывшего члена семьи собственника и гражданина, пользующегося жилым помещением по завещательному отказу, не применяются к получателю ренты по договору пожизненного содержания с иждивением. Законом не предусмотрено его выселение, в том числе и по основаниям, указанным в этой норме. Все вопросы пользования и прекращения пользования получателем ренты жилым помещением, переданным в собственность плательщика ренты, определяются договором ренты или составленным ими иным соглашением.
5.5. Защита вещных прав на жилые помещения
Защита жилищных прав может осуществляться как обя- зательственно-правовыми, так и вещно-правовыми способами.
Согласно ст. 11 ЖК РФ защита жилищных прав осуществляется путем:
1) признания жилищного права;
166
2)восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;
3)признания судом недействующими полностью или в части нормативного правого акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих ЖК РФ или принятым в соответствии с этим кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
4)неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих ЖК РФ или принятым в соответствии с этим кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
5)прекращения или изменения жилищного правоотношения;
6)иными способами, предусмотренными ЖК РФ, другим федеральным законом.
Перечень способов защиты жилищных прав, указанный
вэтой статье, является незакрытым. Закон прямо указал на возможность применения и других способов защиты, предусмотренных другими федеральными законами. В связи с этим в дополнение к способам защиты жилищных прав, названным в ЖК РФ, могут дополнительно применяться способы защиты гражданских прав, перечисленные в ст. 12 ГК РФ.
Сопоставление способов, названных в ст. 12 ГК РФ и ст. 11 ЖК РФ, показывает, что перечень мер гражданскоправовой защиты шире. В ЖК РФ не предусмотрены такие способы, как признание оспоримой сделки недействи-
167
тельной и применение последствий недействительности ничтожной сделки, а также способы, которые относятся к ответственности нарушителя: возможность взыскания убытков, неустойки, морального вреда.
Однако это не означает, что такие меры не применимы к жилищным отношениям в случае нарушения жилищных прав. Признание договоров отчуждения и приобретения жилого помещения недействительными по основаниям, предусмотренным нормами гражданского законодательства, является распространенным способом защиты права на жилое помещение. Последствием признания недействительными договоров и иных сделок с жилым помещением в основном является приведение сторон в первоначальное положение, взыскание убытков.
ЖК РФ предусмотрено взыскание неустойки за невнесение в установленный законом срок квартирной платы, платы за коммунальные услуги собственниками жилого помещения, нанимателями по договору социального найма и договору найма специализированного жилого помещения. Возможно взыскание неустойки в качестве способа защиты жилищных прав и в других случаях, в частности, в случаях, предусмотренных сторонами в договоре. Нарушение нанимателем или членами его семьи прав пользования жилым помещением в связи с порчей (разрушением) жилого помещения влечет обязанность нарушителя возместить причиненные наймодателю убытки.
Особое место в системе мер защиты жилищных прав, предусмотренных ЖК РФ и ГК РФ, занимают вещно-пра- вовые способы защиты, установленные главой 20 ГК РФ (ст.301—305), которые в теории гражданского права именуются как виндикционные и негаторные иски.
Применительно к жилому помещению право на виндикацию сводится к следующему. Виндикационный иск предъявляется собственником или иным законным владельцем жилого помещения к незаконному владельцу, который занял (захватил) жилое помещение без законных оснований
168
(например, самовольно занял чужое жилое помещение). Не может быть предметом такого иска помещение, которое истец намерен приобрести в будущем. Виндикационный иск носит внедоговорный характер, поэтому необходимым условием предъявления иска о возврате жилого помещения из чужого незаконного владения является выбытие имущества из владения собственника помимо его воли.
Если собственник сам передал жилое помещение другому лицу, например, во временное пользование, или если собственник и фактический владелец связаны договорными условиями (по договорам найма, аренды, безвозмездного пользования и т.п.), то возврат жилого помещения не может быть осуществлен путем предъявления виндикационного иска. Так, например, если арендатор не возвращает собственнику жилое помещение и не освобождает его по окончании срока действия договора аренды, собственник жилого помещения вправе предъявить требование о возврате и (или) освобождении жилого помещения не по правилам ст. 301 ГК РФ, а по основаниям, предусмотренным ст. 622 ГК РФ.
Если жилое помещение утрачено или переоборудовано в нежилое в связи с изменением его назначения, то в этом случае защита прав собственника не может производиться путем предъявления виндикационного иска. Возможен иск о взыскании денежной компенсации стоимости прежнего помещения, неосновательного обогащения, возмещении убытков. Если незаконным владельцем жилое помещение продано, то иск об истребовании предъявляется к лицу, которое его приобрело (приобретателю). Правила истребования имущества от приобретателя определены ст. 302 ГК РФ, согласно которой собственник вправе истребовать свое имущество от приобретателя во всех случаях, если имущество перешло к нему безвозмездно (например, по наследованию, по договору дарения), а при возмездном приобретении — только в случаях, указанных в законе.
169
Если имущество приобретено приобретателем возмездно (например, по договору купли-продажи), то право собственника на истребование своего имущества от приобретателя зависит от того:
yyбыл ли приобретатель добросовестным или недобросовестным;
yyкак выбыло имущество из обладания собственника. Если при возмездном приобретении имущества приоб-
ретатель знал или мог знать, что приобретает имущество не у собственника, а у неуправомоченного им лица (незаконного владельца), то он считается недобросовестным приобретателем. От него собственник вправе истребовать свое имущество во всех случаях, если имущество выбыло помимо его воли. Если же приобретатель не знал и не мог знать, что приобрел имущество не у собственника или уполномоченного им лица, то он считается добросовестным приобретателем. Право собственника на истребование своего имущества от добросовестного приобретателя ограничено и зависит от того, каким образом имущество выбыло из обладания собственника.
От добросовестного приобретателя, который возмездно приобрел имущество от неуправомоченного лица, собственник вправе истребовать свое имущество только в случае, когда:
yyимущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение;
yyимущество похищено у того или другого; yyимущество выбыло из их владения иным путем поми-
мо их воли.
Правила истребования имущества от приобретателя действуют не только в случае, когда имущество выбыло из обладания самого собственника, но и лица, которому оно было передано собственником во владении и находилось у него.
Таким образом, от добросовестного приобретателя, который возмездно приобрел имущество у лица, не имевше-
170