Вещное право. Учебное пособие

ляются как бы отдельным видом правоотношения. То есть отношение сособственников с иными лицами — это одно правоотношение, в котором одним из субъектов будет являться группа сособственников; а отношения, к примеру, о порядке распределения плодов, продукции доходов между сособственниками — это уже другое, внутреннее правоотношение, в котором субъектами будут уже отдельно взятые лица — участники долевой собственности. Таким образом, можно сделать вывод о вторичности правовой природы отношений между сособственниками к правоотношениям, связанным с оборотом объекта, на который у данных лиц имеется право собственности. К примеру, купля-продажа земельного участка, находящегося в долевой собственности двух лиц третьему лицу — это одно правоотношение (обязательственного характера), а наличие и/или реализация права преимущественной покупки (вещного права) у сособственников этого земельного участка — это уже другое правоотношение, вторичное по своей правовой природе, поскольку без намерения одного из сособственников продать свою долю в праве общей собственности не возникнет и возможность реализовать преимущественное право покупки у остальных сособственников.

По своей правовой природе правоотношения сособственников могут быть в отдельных случаях как вещными (например, право преимущественной покупки), так и обязательственными (например, соглашение о порядке несения расходов на содержание общего имущества).

Отнесение права общей собственности к тому или иному виду зависит не только от того, определены ли доли каждого из сособственников в общем имуществе, но и от основания возникновения общей собственности. В частности, совместная собственность не может возникнуть на основании соглашения между сторонами, а значит, даже при наличии такого соглашения, оно не будет иметь силу и будет являться ничтожной сделкой (по критерию противоречия закону). В связи с тем, что не во всех случаях представляется возможным определить размер доли каждого из сособ-

101

ственников в момент возникновения права общей долевой собственности, их доли предполагаются равными. В случае возникновения спора сторона, обращающаяся с требованием о признании права собственности на иной размер доли, будет обязана доказать наличие оснований для отхода от презумпции равенства долей участников общей долевой собственности.

Для определения размера доли каждого из участников используются арифметические величины (доли, проценты). Указание на фактический размер имущества в праве общей долевой собственности (например, количество квадратных метров) является ошибочным. Однако, как отмечалось ранее, сособственники могут заключить соглашение о порядке использования общего имущества, а при недостижении соглашения порядок пользования определяется судом. Как правило, иск об определении порядка использования общего имущества подает один из сособственников (несколько сособственников). На практике часто встречаются случаи, когда сособственники не могут достигнуть соглашения о порядке пользования квартирой, в которой отсутствует фактическая возможность обособить места общего пользования. Споры также возникают и по поводу того, в какой из комнат (если комнат более одной) кому из сособственников проживать. Суды в данном случае исходят из фактической площади так называемой «идеальной доли»1 и если площадь комнаты, на которую претендует истец, не существенно2

1 Под «идеальной долей» понимается такой размер площади помещения, который соответствует размеру доли (например, если жилое помещение находится в долевой собственности двух лиц, а общая площадь жилого помещения составляет 100 кв. м., то размер идеальной доли будет составлять 50 кв. м.). При этом, в большинстве случаев обособить идеальную долю невозможно.

2 Под существенным в данном случае понимается такое превышение, при котором могут быть нарушены права и законные интересы иных сособственников, указанная категория является оценочной и определяется судом в каждом отдельно взятом случае исходя из особенностей дела.

102

превышает размер его «идеальной доли», то суд может «закрепить» за истцом право пользования такой комнатой в жилом помещении, учету в указанном споре подлежит также сложившаяся практика пользования комнатами в жилом помещении.

Таким образом, хоть суды и применяют на практике1 такую категорию как «идеальная доля», но само по себе определение ее размера не закрепляет право пользования именно таким количеством квадратных метров в помещении.

4.2. Общая долевая собственность

Понятие общей долевой собственности содержится в ч. 2 ст. 244 ГК РФ и представляет собой режим, при котором имущество находится в общей собственности с определением долей каждого из собственников в праве собственности.

Основанием возникновения права общей долевой собственности являются как закон (например, нормы о наследственном имуществе), так и соглашение сторон (например, при переходе права собственности по договору к двум или более лицам). Еще одним основанием возникновения права общей долевой собственности в силу закона указал Верховный суд РФ в одном из вынесенных определений, согласно которому, «если при отчуждении помещений в здании невозможен выдел земельного участка, расположенного под данными помещениями, земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании»2. В связи с тем, что именно

1 См., например, решение Кузьминого районного суда г. Москвы от 14.11.2016 г. по делу № 2-6097/16, определение Брянского областного суда от 30.01.2016 г. по делу № 33-456/2013.

2 См.: Определение ВС РФ от 23.11. 2017 № 307-ЭС17-5707.

103

законом установлена неразрывная связь недвижимого имущества с земельным участком, на котором расположен данный объект, то и основанием возникновения общей долевой собственности на такой земельный участок будет являться закон, хоть право собственности на здание, расположенное на нём, и возникло на основании соглашения сторон.

Определение размера доли в праве общей долевой собственности возможно как по соглашению сторон, так и на основании закона. По общему правилу, стороны своим соглашением могут отходить от презумпции равенства долей в общей долевой собственности и устанавливать такие доли по своему усмотрению. К примеру, в соответствии с ч. 2 ст. 1141 ГК РФ, наследники одной очереди наследуют в равных долях, то есть если к двум наследникам одной очереди переходит право собственности на неделимое имущество, то их доли в таком имуществе признаются равными. Но возможны случаи, при которых кроме указанного объекта (например, автомобиля) в состав наследственной массы входит и иное имущество (коллекция книг). Тогда наследники могут отойти от равенства долей в этом имуществе, передав одному из наследников коллекцию книг и меньшую, чем Ѕ, долю в праве собственности на автомобиль (исходя из стоимости переданной ему по соглашению со вторым наследником коллекции книг). Но если такого соглашения наследники в рассматриваемой ситуации не достигнут, то у каждого из двух наследников одной очереди возникнет по Ѕ в праве общей долевой собственности и на автомобиль, и на коллекцию книг (поскольку данный вид вещей тоже является неделимым имуществом).

Соглашением сторон не всегда возможно изменить порядок определения долей в общей долевой собственности и отойти от установленного законом порядка. При приобретении права собственности в здании (данное правило относится и к многоквартирному дому), общее имущество этого здания переходит в общую долевую собственности собственников помещений в данном здании. Размер доли опре-

104

деляется пропорционально размеру площади помещения, находящегося в собственности. При решении вопросов об управлении общим имуществом здания, а также при определении размера платы за содержание общего имущества здания, находящегося в общей долевой собственности всех собственников помещений, имеет значение конкретный размер доли каждого собственника. При этом Пленум ВАС РФ в своем постановлении указал, что «изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается»1.

Указанная ситуация является исключением по отношению к общему правилу о порядке изменения долей в праве общей долевой собственности. Следует также отметить возможность предъявления одним из сособственников требования об увеличении его доли в праве собственности на общее имущество (ч. 3 ст. 245 ГК РФ).

Право участника, осуществившего за свой счет неотделимые улучшения общего имущества, на увеличение своей доли возникает у него только в том случае, если указанные улучшения были произведены с соблюдением порядка использования имущества. Хоть у каждого из сособственников и имеется право владеть и пользоваться имуществом по своему усмотрению, но тот факт, что указные правоотношения осложнены множественностью участников, не допускает использование своего права одним из сособственников с нарушением прав и законных интересов остальных участников правоотношения долевой собственности.

В связи с этим, улучшение общего имущества исключительно для цели увеличения своей доли может расцениваться как злоупотребление правом и не допускается без предварительного уведомления о необходимости улучше-

1 См.: Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

105

ний или, если такие улучшения не являются необходимостью, то не просто с уведомлением, а по соглашению между сособственниками. Вопрос о необходимости улучшений в случае недостижения соглашения между сособственниками должен разрешаться судом с учетом мнения эксперта.

Следует различать улучшения отделимые и неотделимые, поскольку это имеет значение при определении порядка увеличения доли. Отделимыми улучшениями признаются улучшения, которые могут быть отделены от общего имущества не причиняя ему существенного вреда и после их отделения не ухудшатся основные технические и эксплуатационные свойства объекта (например, мебель, а также картины и иные элементы декора внутри помещения, находящегося в общей долевой собственности; станки и оборудование, не являющиеся частью предприятия как объекта),

В том случае, когда один из сособственников производит отделимые улучшения общего имущества, такие улучшения принадлежат произведшему их сособственнику на праве единоличной собственности и не поступают в состав общего имущества.

Неотделимые улучшения, в отличие от рассмотренных выше, поступают в состав общего имущества. Отличительной особенностью неотделимых улучшений является то, что их отделение после произведения невозможно без ущерба для самого имущества (например, покраска стен, замена элементов водоснабжения). Именно произведение неотделимых улучшений одним из сособственников является основанием увеличения причитающейся ему доли в праве общей долевой собственности. Увеличение доли происходит исходя из стоимости произведенных улучшений или соразмерно разнице в стоимости имущества до и после произведенных неотделимых улучшений. Напомним, что особенностью режима общей собственности является то, что имущество представляет собой единое целое, а доли возникают лишь в отношении права на такое имущество, а не на какую-то реально существующую его часть. В связи с этим, даже если

106

один из сособственников произведет пристройку к той части имущества, которым он фактически пользуется, данная пристройка поступит в общую долевую собственность всех сособственников, как произведенное неотделимое улучшение всего имущества, находящегося в общей долевой собственности.

Поскольку владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, является неотъемлемой составляющей права собственности, с учетом множественности субъектного состава данные правомочия должны осуществляться исключительно с учетом мнения остальных сособственников, без нарушения их прав и интересов.

Согласно ст. 248 ГК РФ, плоды, продукция и доходы от использования имущества, которое находится в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и только после этого подлежат распределению между сособственниками либо соразмерно их долям, либо в ином порядке, установленным соглашением сторон. Аналогичное правило установлено ст. 249 ГК РФ относительно расходов на содержание общего имущества.

Распоряжаться долей в праве общей собственности каждый участник вправе по своему усмотрению, но с обязательным соблюдением требования о преимущественном праве покупки, которым обладают остальные сособственники (ст. 250 ГК РФ). Поскольку речь идет именно об отчуждении доли в праве собственности, то сама вещь остается неразделенной, меняется лишь субъектный состав собственников данного имущества. Реализация сособственниками права преимущественной покупки происходит следующим образом. Сособственник, который решает произвести возмездное отчуждение доли в праве общей собственности обязан уведомить в письменной форме об этом остальных сособственников с обязательным указанием цены и иных условий, на которых продавец намеревается произвести от-

107

чуждение. В том случае, если остальные сособственники в течение месяца не приобретут реализуемую долю в недвижимом имуществе (в отношении движимого данный срок составляет десять дней со дня извещения), продавец вправе продать свою долю третьему лицу.

Защита прав остальных сособственников возможна и после заключения договора о возмездном отчуждении своей доли. Так, если продавец нарушил право остальных сособственников общего имущества, последние вправе в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Сособственник, требующий в судебном порядке указанного выше действия, обязан внести на «банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте РФ уплаченную покупателем за имущество сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке имущества необходимых расходов1. И только после этого суд рассматривает заявленное требование. Данное правило установлено для соблюдения интересов всех сторон.

Право преимущественной покупки распространяется и при отчуждении доли по договору мены, поскольку данное отчуждение тоже носит возмездный характер, что установлено ч. 5 ст. 250 ГК РФ. При этом преимущественное право покупки не подлежит применению при заключении договора пожизненного содержания с иждивением2, а также в случае, если доля в праве собственности реализуется с публичных торгов. Исключением является ситуация, при которой сособственники не были уведомлены надлежащим образом о намерении реализовать долю в праве собственности с публичных торгов. В этом случае они вправе в течение установленного законом трехмесячного срока тре-

1 См.: Постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

2 Там же.

108

бовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя1. Согласно мнению ВС РФ, внесение доли в праве собственности на недвижимое имущество в уставный капитал общества также не нарушает прав сособственников этого имущества, не требует их предварительного уведомления, не наделяет преимущественным правом на ее приобретение и, как следствие, не предоставляет им возможности перевода на себя прав и обязанностей покупателя2.

Рассмотренное выше требование сособственника о переводе на себя прав и обязанностей покупателя, в том случае, если его право преимущественной покупки было нарушено, не является основанием для признания сделки недействительной по основаниям, предусмотренным ст. 173.1 ГК РФ, так как в данном случае законом предусмотрен особый порядок защиты права собственности, не связанный с правом признания сделки недействительной3.

Уступка права преимущественной покупки прямо запрещена законом, на что указывает ч. 4 ст. 250 ГК РФ. Связано это с юридической природой указанного права и отнесением его к категории вещных прав. Поскольку основной отличительной особенностью вещного правоотношения от обязательственного является право следования за вещью, то есть право является первородным по отношению к вещи, а не к субъекту, то и существование преимущественного права покупки у лица, не являющегося участником права общей долевой собственности, невозможно. Данную позицию в своих трудах отмечает и Е.А. Суханов, указывая, что осуществление уступки права преимущественной покупки невозможно, «так как этим искажался бы его смысл и соци-

1 Постановление Пленума ВС РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства».

2 Определение ВС РФ от 11 марта 2014 г. № 56-КГ13-12.

3 Постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

109

альное назначение»1. Преимущественное право покупки не подлежит применению и в случае, если реализующий свою долю собственник продает (или заключает договор мены) другому сособственнику, если данное действие не нарушает права и законные интересы остальных сособственников.

Выдел доли одного из сособственников из общего имущества является основанием прекращения права общей долевой собственности (за исключением случаев, когда после выделения доли остальное имущество не остается в единоличной собственности одного лица, например, когда собственников изначально было три и более, и само по себе выделение доли одного из них лишь прекратило режим долевой собственности в отношении выделившегося собственника, но не прекратило режим общей собственности оставшихся сособственников).

Выдел доли возможен не только по требованию одного из сособственников, но и в принудительном порядке, когда кредитор участника долевой собственности вправе обратить взыскание на его долю (в случае, его иного имущества должника недостаточно для удовлетворения требования кредитора). Интересы остальных сособственников в данном случае соблюдаются посредством реализации доли с соблюдением требований о преимущественном праве покупки. Однако право требования реализации доли предоставлено именно кредитору, поэтому в данном случае именно он выступает в качестве инициатора прекращения права собственности должника.

Поскольку выдел доли в натуре не всегда представляется возможным, в ст. 252 ГК РФ предусмотрено правило, согласно которому участник долевой собственности вправе требовать от остальных сособственников выплаты стоимости принадлежащей ему доли.

Основанием для отказа судом в удовлетворении требования о выделении доли в натуре является невозможность

1 Суханов Е.А. Указ. соч. С. 576.

110