Вещное право. Учебное пособие

К федеральной собственности относятся: yyземельные участки, занятые зданиями, строениями,

сооружениями, находящимися в собственности Российской Федерации;

yyземельные участки, предоставленные органам государственной власти Российской Федерации, их территориальным органам, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной власти;

yyземельные участки, находящиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве аренды, праве безвозмездного пользования у государственных академий наук, у организаций, находившихся в ведении государственных академий наук до дня вступления в силу Федерального закона от 27 сентября 2013 года № 253-ФЗ «О Российской академии наук, реорганизации государственных академий наук и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»1, а также у государственных учреждений, входящих в структуру Российской академии наук;

yyземельные участки, предоставленные в аренду Государственной компании «Российские автомобильные дороги»2 федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере дорожного хозяйства;

yyиные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.

1 СЗ РФ. 30.09.2013. № 39. Ст. 4883.

2 См.: Федеральный закон от 17.07.2009 № 145-ФЗ «О государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 20.07.2009. № 29. Ст. 3582.

181

К собственности субъектов РФ относятся: yyземельные участки, занятые зданиями, строениями,

сооружениями, находящимися в собственности субъектов РФ;

yyземельные участки, предоставленные органам государственной власти субъектов РФ, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти субъектов РФ;

yyземельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, за исключением таких земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, собственности муниципальных образований, граждан и юридических лиц либо предоставленных физическим или юридическим лицам на ином вещном праве;

yyиные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.

К собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся:

yyземельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований;

yyземельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления;

yyиные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ земельные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ земли.

182

При этом право собственности соответствующих публич- но-правовых образований на земельные участки, возникшее до 01. 07.2006 г., за ними сохраняется.

6.2. Права и обязанности владельцев земельных участков

В первую очередь необходимо определиться с понятием земельного участка. Согласно ст.6 ЗК РФ земельный участок как объект вещного права на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки (например, в соответствии с Федеральным законом от 19.07.2011 № 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»1).

Возникает вопрос: является ли самостоятельным объектом гражданского оборота часть земельного участка?

На этот счет в судебной практике сложилось два противоположных подхода. В частности, ФАС Уральского округа

водном из своих решений отмечает: «Суд пришел выводу, что исходя из содержания пп. 3 п. 1 ст. 6 ЗК РФ, п. 2 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» объектами земельных отношений являются,

втом числе, части земельных участков, которые могут быть сданы в аренду» (Постановление ФАС Уральского округа от 26.05.2014 № Ф09-2520/14 по делу № А07-4762/2013).

1 СЗ РФ. 25.07.2011. № 30 (ч. 1). Ст. 4594.

183

Действительно, анализ положений Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»1 позволяет прийти к выводу, что кадастровому учету подлежат части земельных участков, на которые установлены обременения, которые, в свою очередь, подлежат государственной регистрации.

Однако в Постановлении Президиума ВАС РФ от 19.04.2011 № 14950/10 по делу № А40-127386/09-122-889 указывается, что присвоение частям земельных участков учетных кадастровых номеров не свидетельствует об их индивидуализации в качестве самостоятельных объектов вещных прав, т.к. государственная регистрация права собственности на часть земельного участка противоречит действующему законодательству.

Наряду с земельными участками, самостоятельными объектами гражданского оборота признаются доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения2.

На основании ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право:

1)использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии

сзаконодательством Российской Федерации;

2)возводить жилые, производственные, культурно-бы- товые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, са- нитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

1 СЗ РФ. 20.07.2015. № 29 (часть I). Ст. 4344.

2 См.: Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // СЗ РФ. 29.07.2002. № 30. Ст. 3018.

184

3)проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды (в том числе образованные водоподпорными сооружениями на водотоках)

ииные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитар- но-гигиеническими и иными специальными требованиями;

4)осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством (например, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом).

Собственник земельного участка имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное пользование.

Право собственности на многолетние насаждения, произрастающие на земельном участке регулируется ст. 8 ЛК РФ, в соответствии с которой:

yyлесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности;

yyформы собственности на лесные участки в составе земель иных категорий определяются в соответствии с земельным законодательством.

Необходимо отметить, что лица, не являющиеся собственниками земельных участков (за исключением обладателей сервитутов), осуществляют все вышеприведенные права собственников земельных участков, за исключением прав на многолетние насаждения. Права лиц, использующих земельный участок на основании сервитута, определяются законом, решением уполномоченного органа исполнительной власти или соглашением об установлении сервитута.

Справом собственности на землю тесно связаны права на водные объекты. Праву собственности на водные объекты посвящена, в частности, ст.8 ВК РФ.

185

Так, по общему правилу пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту РФ, муниципальному образованию, физическому лицу, юридическому лицу, находятся соответственно в собственности субъекта РФ, муниципального образования, физического лица, юридического лица. Остальные водные объекты находятся в собственности Российской Федерации (федеральной собственности).

Право собственности на водные объекты прекращается одновременно с прекращением права собственности на соответствующий земельный участок, в границах которого они расположены.

Пруд и обводненный карьер могут отчуждаться в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством. При этом не допускается отчуждение таких водных объектов без отчуждения земельных участков, в границах которых они расположены. Соответствующие земельные участки разделу не подлежат, если в результате такого раздела требуется раздел пруда или обводненного карьера.

Естественное изменение русла реки не влечет за собой прекращение права собственности Российской Федерации на этот водный объект.

Формы собственности на подземные водные объекты (бассейны подземных вод; водоносные горизонты) определяются законодательством о недрах.

Учитывая тот факт, что в соответствии со ст. 1 Закона РФ от 21.02.1992 № 2395-1 «О недрах» недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью, собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков имеют право осуществлять в границах данных земельных участков без применения взрывных ра-

186

бот использование для собственных нужд общераспространенных полезных ископаемых1, имеющихся в границах земельного участка и не числящихся на государственном балансе, подземных вод, объем извлечения которых должен составлять не более 100 кубометров в сутки, из водоносных горизонтов, не являющихся источниками централизованного водоснабжения и расположенных над водоносными горизонтами, являющимися источниками централизованного водоснабжения, а также строительство подземных сооружений на глубину до пяти метров в порядке, установленном законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ.

Общераспространенные полезные ископаемые и подземные воды, имеющиеся в границах земельного участка и используемые собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами, арендаторами земельных участков для личных, бытовых и иных не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности нужд, не могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому.

Как уже указывалось выше, собственник земельного участка вправе возводить на нем жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания. В развитие этих положений ст. 263 ГК РФ закрепляет, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам (право на застройку).

Следует отметить, что земельно-имущественный

комплекс как единый объект земельно-имущественных отношений представляет собой сложную вещь, состоя-

щую из земельного участка и прочно связанных с ним дру-

1 См.: Распоряжение МПР РФ от 07.02.2003 № 47-р «Об утверждении «Временных методических рекомендаций по подготовке и рассмотрению материалов, связанных с формированием, согласованием и утверждением региональных перечней полезных ископаемых, относимых к общераспространенным».

187

гих объектов. В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного права является единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все расположенные на земельном участке объекты недвижимости следуют судьбе земельного участка, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Тем самым однозначно земельный участок определен в качестве главной вещи в земельно-имущественном комплексе. Это же подтверждается и ч. 4 ст. 35 ЗК РФ, который устанавливает, что отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений и сооружений, если они принадлежат на праве собственности одному лицу, равно как и отчуждение зданий, строений и сооружений без земельного участка при тех же условиях, не допускается.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случаях реквизиции, конфискации зданий, строений и сооружений, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника1.

Примечательно, что гражданское законодательство при решении аналогичных вопросов исходит из того, что главной вещью земельно-имущественного комплекса являются расположенные на земельном участке строения и сооружения, судьбе которых следует земельный участок в той или иной его части (ст. ст. 242, 243, 237 ГК РФ). Таким образом, в подходах гражданского и земельного законодательства относительно рассматриваемого вопроса, наблюдается явная коллизия.

Важной оставляющей правового статуса собственника земли является его право истребовать свой земельный участок из чужого незаконного владения (ст. 301-302 ГК РФ), а также требовать устранения всяких нарушений его права,

1См.: Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г.

№11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

188

хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). Вещные права лиц, не являющихся собственниками земельных участков, защищаются в соответствии с положениями ст. 305 ГК РФ.

При этом следует учитывать, что граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа государственных или муниципальных земельных участках и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законодательством, а также собственником соответствующего земельного участка. Если собственник ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается (в частности, не огородил его), любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, в соответствии со ст. 42 ЗК РФ обязаны:

1)использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

2)сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;

3)осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности;

4)своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;

5)своевременно производить платежи за землю;

6)соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопо-

жарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий,

189

сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности;

7)не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы;

8)не препятствовать организации — собственнику объекта системы газоснабжения, нефтепровода или нефтепродуктопровода либо уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту расположенных на земельных участках и (или) под поверхностью земельных участков объектов системы газоснабжения, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов, по предупреждению чрезвычайных ситуаций, по ликвидации последствий возникших на них аварий, катастроф;

9)выполнять иные требования, предусмотренные федеральным законодательством.

Глава VII ЗК РФ регламентирует основания и порядок прекращения и ограничения прав на землю. Согласно ст.44 ЗК РФ право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, по иным основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством (в том числе, вследствие принудительного изъятия). Необходимо иметь в виду, что отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав на земельные участки не влечет за собой прекращения их обязанностей.

6.3. Ограниченные вещные права на земельные участки

Действующее российское законодательство закрепляет следующие ограниченные вещные права на землю: право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земель-

190