Вещное право. Учебное пособие

Распространенное мнение о том, что право членов семьи собственника жилого помещения на его жилую площадь возникает при вселении лишь в случае, если они зарегистрированы в этом жилом помещении в установленном порядке, является ошибочным. Регистрация лица по месту жительства является административным актом, не создает права на жилое помещение, по месту нахождения которого произведена регистрация, равно как и отсутствие регистрации не влечет признания того, что лицо не приобрело право на жилую площадь.

Судебная практика придерживается твердой позиции, что регистрация лица по месту жительства или ее отсутствие не является юридическим фактом, определяющим наличие или отсутствие права пользования жилым помещением. Равное с собственником право пользования жилым помещением лицо приобретает при его вселении собственником именно в качестве члена семьи и в случае проживания совместно с ним. Вместе с тем, регистрация лица по месту нахождения жилого помещения собственника в качестве члена его семьи является одним из доказательств наличия права пользования жилым помещением, которое должно оцениваться в совокупности со всеми другими доказательствами по делу.

Согласно ч. 3 ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушения их права пользования от любых третьих лиц, в том числе и от собственника жилого помещения. Эта норма дает членам семьи собственника, проживающим в жилом помещении, принадлежащем собственнику, возможность защищать свое право пользования жилым помещением, если оно нарушается.

Права и обязанности членов семьи собственника жилого помещения в настоящее время определены законом — ч. 1 ст. 292 ГК РФ, ч. 2 и 3 ст. 31 ЖК РФ и утвержденными постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 №25 Правилами пользования жилым помещением1. В соответствии с

1 Российская газета. № 16. 27.01.2006.

141

п. 20 этих Правил, члены семьи собственника имеют равные с ним права пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

Соглашением между собственником жилого помещения и членами его семьи могут быть установлены и неравные правила пользования жилым помещением, например, пользование членами семьи изолированной или смежной комнатой, а не всеми жилыми помещениями в квартире. Не исключается соглашение, по которому члены семьи вселяются временно, на определенный срок или пожизненно. Допускается возможность включения в брачный договор условий об объеме и характере жилищных прав супруга, вселяющегося в жилое помещение, принадлежащее другому супругу. В случае заключения соглашения или брачного договора правила вселения, пользования членами семьи собственника принадлежащим ему жилым помещением и основания прекращения их права пользования определяются этим соглашением или брачным договором. Допускается составление такого соглашения и до, и после вселения.

Согласно ч. 2 ст. 31 ЖК РФ члены семьи собственника жилого помещения обязаны, как и собственник, использовать жилое помещение по назначению для проживания в нем, обеспечивать его сохранность. В соответствии с абз. 2 ч. 1 ст. 292 ГК РФ и ч. 3 ст. 31 ЖК РФ дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

Солидарная ответственность предполагает возможность оплаты расходов по содержанию жилого помещения

вполном объеме любым солидарным должником, который

вэтом случае вправе требовать в регрессном порядке возмещения уплаченных сумм с других обязанных лиц за вычетом своей доли. В диспозиции ч. 2 п. 1 ст. 292 ГК РФ и ч. 3 ст. 31 ЖК РФ, устанавливающих правило о солидарной ответственности собственника и дееспособных членов

142

его семьи по обязательствам, вытекающим из пользования принадлежащим ему жилым помещением, имеются расхождения. Они касаются возможности заключения между собственником и членами его семьи иного соглашения по этому вопросу. Так, по диспозитивному содержанию ч. 3 ст. 31 ЖК РФ, собственник и члены его семьи соглашением могут установить не солидарную, а, например, долевую ответственность, предусмотреть, что оплата содержания жилого помещения производится только собственником или только членами семьи, или ими в равных долях, либо пропорционально доле занимаемого жилого помещения.

Между тем, в ч. 2 п. 1 ст. 292 ГК РФ это же правило о солидарной ответственности дееспособных членов семьи собственника, проживающих в принадлежащем ему жилом помещении, по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, изложено императивно. Возможность иного соглашения между ними по этому вопросу не предусмотрена. Коллизия законов очевидна. Противоречивость диспозиций названных статей в указанной части не дает оснований сделать определенный вывод о том, допустима ли легально возможность составления соглашения между собственником и членами его семьи по вопросу о несении расходов по содержанию жилого помещения.

При решении вопроса о том, какое правило применимо, следует исходить из следующего. ЖК РФ является более поздним законодательным актом и имеет приоритет перед ГК РФ по вопросам, связанным с регулированием жилищных отношений. Поэтому должны применяться правила, установленные ЖК РФ.

Кроме того, необходимо отметить, что утвержденные постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 г. №25 Правила пользования жилым помещением воспроизвели положения именно ЖК РФ и предусмотрели возможность составления соглашения между собственником и членами его семьи по вопросу ответственности по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением в многоквартирном доме.

143

Обязанности, вытекающие из пользования жилым помещением,несутименнодееспособныечленысемьисобственника, проживающие в его жилом помещении (ч. 1 ст. 292 ГК РФ, а затем и в ст. 31). Следует признать правильным и то, что в отличие от ч. 2 п. 1 ст. 292 ГК РФ, ЖК РФ легально закрепил возможность заключения соглашения между собственником и членами его семьи по вопросам, связанным с несением расходов по содержанию жилого помещения.

Право пользования членами семьи собственника принадлежащим ему жилым помещением прекращается в случаях:

1)прекращения семейных отношений с собственником,

2)прекращения права собственности самого собственника на жилое помещение, в котором они проживали.

ГК РФ не предусматривает в настоящее время правовые последствия прекращения семейных отношений членов семьи с собственником жилого помещения, в котором они проживают. Права бывших членов его семьи этим кодексом не регулируются и в настоящее время. Частью 4 ст. 31 ЖК РФ установлено правило, согласно которому члены семьи собственника жилого помещения в случае прекращения семейных отношений с собственником право пользования жилым помещением не сохраняют. В связи с этим бывшие члены семьи собственника жилого помещения подлежат выселению из этого помещения.

Второе основание прекращения права пользования членами семьи собственника принадлежащим ему жилым помещением возникло в связи с изменением редакции ч. 2 ст. 292 ГК РФ. В связи с эти появилось и новое основание выселения членов семьи из жилого помещения прежнего собственника. Собственник вправе продать или иным образом произвести отчуждение принадлежащего ему жилого помещения, и на это по закону не требуется согласия членов его семьи, не являющихся сособственниками этого жилого помещения. Поэтому члены семьи собственника, не согласные с отчуждением или не достигшие соглашения с

144

ним по вопросу о том, что им будет предоставлено взамен, где они будут проживать, все равно не сохраняют право пользования, и не могут остаться проживать в жилом помещении прежнего собственника. Они подлежат выселению из этого жилого помещения, и их дальнейшая судьба зависит от усмотрения собственника.

Законом не предусмотрено какой-либо защиты прав членов семьи собственника при их выселении по этому основанию. Ограничение в продаже жилого помещения установлено только в отношении тех жилых помещений, в которых проживают находящиеся под опекой (попечительством) недееспособные и ограниченно дееспособные лица, а также дети, лишившиеся родительского попечения (если об этом известно органам опеки и попечительства). Частью 4 ст. 292 ГК РФ предусмотрено правило о необходимости получения согласия органа опеки и попечительства на отчуждение таких жилых помещений собственником. Других ограничений отчуждения жилого помещения его собственником законом не установлено.

Однако имеются правовые основания для защиты прав членов семьи, в том числе несовершеннолетних детей, нетрудоспособных родителей, которых прежний собственник, продавая принадлежащее ему жилое помещение, не желает обеспечивать другим жилым помещением.

Способов защиты несколько. Один из способов защиты состоит в применении правила ст. 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»1, если отчуждаемое собственником жилое помещение было приватизировано. Согласно этой норме действие положения части 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим жилым помещением с лицом, его

1 СЗ РФ. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 15.

145

приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Это положение может быть применено и в отношении тех членов семьи, которые имели право на приобретение доли в праве общей собственности на жилое помещение в порядке приватизации, но отказавшихся от участия

вней. В этих случаях такие члены семьи сохраняют право пользования жилым помещением и не подлежат выселению по требованию лица, за которым было зарегистрировано право собственности на жилое помещение.

Другой способ защиты состоит в применении по аналогии (ст. 6 ГК РФ) льгот, предусмотренных ч. 4 ст. 31 ЖК РФ при выселении бывших членов семьи собственника жилого помещения. Члены семьи собственника жилого помещения вправе обратиться в суд с требованием о сохранении за ними права пользования жилым помещением на определенный срок при наличии обстоятельств, указанных в этой статье.

При применении этих правил суд может сохранить за членами семьи собственника право пользования жилым помещением на определенный срок в случае, если у них отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если их имущественное положение и другие заслуживающие внимание обстоятельства не позволяют им обеспечить себя другим жилым помещением. При выселении членов семьи,

вотношении которых прежний собственник исполняет алиментные обязательства, суд может возложить на собственника обязанность предоставить другое жилое помещение.

Третий способ защиты прав членов семьи собственника

вэтих случаях состоит в применении правила ст. 558 ГК РФ, согласно которой для заключения договора купли-продажи жилого помещения необходимо составление перечня лиц, остающихся проживать в жилом помещении. Составления такого перечня отнесено к числу существенных условий договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части квартиры. Поэтому при заключении договора об отчуждении

собственником жилого помещения члены его семьи вправе

146

заявить лицу, желающему приобрести жилое помещение, о том, что они остаются проживать в продаваемом жилом помещении.

Вслучае не составления перечня с включением их в качестве лиц, остающихся проживать в жилом помещении, договор купли-продажи жилого помещения по закону считается незаключенным и не порождает для сторон прав и обязанностей. Это правило применяется и по договору мены жилого помещения.

Нельзя не отметить, что редакция ч. 2 ст. 292 ГК РФ, согласно которой переход права собственности на жилое помещение к другому лицу является основанием прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, вошла в противоречие с правилом, установленным ч. 3 ст. 216 ГК РФ, и не согласуется с общим учением о вещных правах. Данное право членов семьи собственника на жилое помещение законом признано вещным правом на имущество, принадлежащее собственнику, а всем вещным правам на имущество лиц, не являющихся его собственником, свойственно так называемое «право следования за вещью», а не за собственником. При переходе права собственности к другому лицу иное вещное право сохраняется, что закреплено в ч. 3 ст. 216 ГК РФ. Это правило изложено императивно и исключений не содержит. Следовательно, не допускается изменение данного правила даже законом. Редакция этого пункта не изменена. Коллизия двух норм ГК РФ — ч. 2 ст. 292 и ч. 3 ст. 216 — очевидна.

Всоответствии с ч. 1 ст. 35 ЖК РФ гражданин, у которого право пользования жилым помещением, принадлежащим собственнику, прекращено по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором с собственником или на основании решения суда, обязан освободить жилое помещение. Если он в срок, установленный собственником, не освобождает занимаемое жилое помещение, то он подлежит выселению на основании решения суда.

147

Следовательно, бывший член семьи собственника, проживавший в его жилом помещении, подлежит выселению по требованию собственника в судебном порядке. Для решения вопроса о выселении бывшего члена семьи собственника жилого помещения необходимо, прежде всего, определить, кто относится к бывшим членам семьи собственника. Закон не содержит ни понятия бывшего члена семьи собственника, ни условий признания члена семьи бывшим, что является существенным недостатком ЖК РФ.

Исходя из закона, бывшими членами семьи собствен-

ника жилого помещения можно признать только некоторых из членов семьи: разведенного супруга собственника и родственников этого супруга; бывшего супруга члена семьи собственника; родителей, лишенных родительских прав или ограниченных в родительских правах; ребенка, усыновленного другим лицом; бывшего усыновителя ребенка (собственника жилого помещения) в случае отмены усыновления. Ребенок собственника может быть признан бывшим членом его семьи с момента вступления в законную силу решения суда об усыновлении другим лицом. Родители, лишенные родительских прав в отношении несовершеннолетних детей, или ограниченные в родительских правах, являются бывшими членами семьи таких детей, которым принадлежит жилое помещение на праве собственности. Можно признать усыновителя бывшим членом семьи ребенка, являющегося собственником жилого помещения, в случае отмены усыновления. Становятся бывшими членами семьи собственника проживающие в его жилом помещении родственники его бывшего супруга, а также бывший супруг члена семьи собственника. В отношении остальных членов семьи собственника нельзя сделать определенного вывода о том, в силу каких обстоятельств и с какого времени они могут быть признаны бывшими членами семьи собственника. Четких правовых оснований для отнесения их к бывшим членам семьи в законе нет.

148

Раздельное проживание члена семьи с собственником не может являться достаточным основанием для признания его бывшим членом семьи. Так, супруги не обязаны проживать совместно. Раздельное проживание совершеннолетних детей в период их учебы вне места проживания родителей, являющихся собственниками жилого помещения, тоже не может являться основанием к признанию их бывшими членами семьи. Ставить возможность признания члена семьи бывшим в зависимость только от нежелания собственника признавать их членами своей семьи в принципе неправильно и незаконно. Родители, дети собственника считаются членами его семьи в силу закона в случае совместного проживания с ним.

Для признания их бывшими членами семьи необходимо прямое указание в законе на обстоятельства, исключающие совместное проживание с собственником. Закон не связывает вселение в качестве членов семьи собственника других родственников, а также иных лиц при исключительных обстоятельствах с необходимостью ведения ими единого хозяйства с собственником. Поэтому прекращение ведения ими единого хозяйства с собственником может являться основанием к их выселению только в случае такого указания в законе или в порядке толкования ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, которое вправе дать Пленум ВС РФ. Поэтому суды при применении ч. 4 ст. 31 ЖК РФ до внесения в эту норму дополнений или до дачи соответствующих разъяснений Пленумом ВС РФ будут испытывать серьезные затруднения в определении оснований признания лиц бывшими членами семьи собственника, кроме лиц, чей правовой статус бывшего члена семьи проистекает из закона.

При предъявлении собственником жилого помещения требования о выселении бывших членов его семьи по п. 4 ст. 31 ЖК РФ в связи с прекращением с ними семейных отношений в порядке защиты от предъявленного иска можно ссылаться на отсутствие в ЖК РФ условий признания бывшими тех членов его семьи, которые не могут быть отнесены к числу бывших членов семьи, исходя из закона.

149

Так, в законе не определено, в каких случаях несовершеннолетние дети становятся бывшими членами семьи собственника. Поэтому можно считать, что несовершеннолетние дети собственника под категорию бывших членов его семьи подпадать не могут, а потому не подлежат выселению ни в случае прекращения семейных отношений одного из родителей с другим, являющимся собственником жилого помещения, ни в связи с раздельным проживанием (разъездом) родителей.

Собственник, как родитель, по закону обязан содержать несовершеннолетних детей (ч. 1 ст. 80 СК РФ) и участвовать в дополнительных расходах на детей (ст. 86 СК РФ), поэтому прекращение семейных отношений с другим родителем ребенка, не может и не должно являться основанием к лишению ребенка права пользования жилым помещением

исоздавать право на его выселение. Семейное законодательство употребляет лишь понятие бывшего супруга, но не знает такого понятия как бывший ребенок, что противоестественно.

Аналогичное правило действует и в отношении совершеннолетнего, нуждающегося в помощи ребенка. Поэтому

ив отношении него нет оснований для признания его бывшим членом семьи собственника и применения ч. 4 ст. 31 ЖК РФ. К сожалению, в ЖК РФ особо не оговорено, что правила этой статьи не распространяются на несовершеннолетних и совершеннолетних нетрудоспособных нуждающихся в помощи детей собственника. Отсутствие такого указания может привести к злоупотреблению собственником своих прав и нарушению прав этих лиц, нуждающихся в защите.

Вопрос о защите жилищных прав несовершеннолетних детей с особой остротой встал после высказанного ВС РФ мнения о том, что несовершеннолетние дети утрачивают право пользования жилым помещением собственника как бывшие члены его семьи в случае, если между родителемсобственником жилого помещения и другим родителем, ставшим бывшим членом его семьи, состоялось соглашение

150