11.2. Бизнес-планирование

Планирование является одним из центральных звеньев управления строи­тельной организацией, осуществляется с целью обеспечения последователь­ной реализации мер, направленных на получение максимально возможной прибыли от ее деятельности, не нанося при этом ущерба защищаемым зако­нодательством Российской Федерации интересам граждан, юридических лиц, государства.

Строительная организация самостоятельно определяет приемлемые для се­бя формы и методы планирования своей деятельности.

Для полного учета основных факторов, обеспечивающих эффективность использования производственных ресурсов, планомерного развития их во времени, своевременного анализа хода их реализации и принятия целенаправ­ленных оперативных управленческих решений строительной организации ре­комендуется разрабатывать взаимоувязанные: перспективный план экономического и технического развития; текущий годовой производственно-экономический план (бизнес-план); оперативные (месячные) производственные планы и недельно-суточные графики¹.

Перспективный план экономического и технического развития предусмат­ривает меры долгосрочного характера, направленные на развитие объемов производства, освоения новой техники и технологии, повышение конкуренто­способности, прибыльности и финансовых возможностей строительной орга­низации.

Текущий годовой бизнес-план строительной организации представляет со­бой развернутую производственно-экономическую программу, предусматри­вающую: выполнение заключенных договоров подряда на строительство и иные виды осуществляемой деятельности, соблюдение требований законода­тельства Российской Федерации, предъявляемых к хозяйствующему субъекту, мобилизацию производственных ресурсов, получение максимально возмож­ной прибыли от деятельности организации.

Успех в планировании – гарантия стабильности и роста. При создании любого предприятия или нового строительного проекта каждый инвестор, прежде всего, задает себе закономерные вопросы: «Сколько денег это принесет и когда?». Единственным инструментом, который сможет ответить на эти и другие вопросы – это качественное бизнес-планирование.

Ни для кого не секрет, что одним из самых непредсказуемых вложений является строительство. Причем, не важно какое. Строительство ли гостиничного комплекса или автосервиса. «Подводных камней», не учтенных затрат, ошибок в планировании сроков, постоянная не стабильность цен на рынке материалов и многое другое, делают строительное бизнес-планирование одним из самым сложных и трудоемких¹. Разработка бизнес-планов, составление технико-экономического обоснования инвестиционных строительных проектов в современных условиях становится одним из ключевых направлений обеспечения деятельности строительных компаний.

Содержанием бизнес-планирования является анализ и систематизация предоставленных данных, их уточнение у заказчика, расчет финансово-экономических показателей эффективности проекта с использованием компьютерных систем (таких как Project Expert), придание бизнес-плану вида, требуемого инвестором. Важной целью бизнес-планирования является также получение опыта формирования перспективного взгляда на рабочую среду строительной организации.

По согласованию с заказчиком дополнительно проводятся: маркетинговые исследования рынка строительных услуг, разработка производственно-технической части плана (выбор эффективных технологий и оборудования, поставщиков сырья, материалов и т. д.), определение штатной структуры реализации инвестиционного проекта, определение эффективной схемы его реализации, определение эффективной схемы реализации строительной продукции и оказания строительных услуг. Преимуществом этого предложения является высокое качество строительной услуги при весьма умеренной цене.

Бизнес-план - документ, который убедительно демонстрирует способность строительной компании произвести и реализовать строительную продукцию или оказать строительные услуги, чтобы при этом размеры прибыли и возврат вложений удовлетворяли потенциальных инвесторов (кредиторов), партнеров и, естественно, саму компанию.

Бизнес-план является не просто набором управленческих решений в области маркетинга, стратегии строительного производства и реализации строительной продукции, организации и финансов, он позволяет удачно выполнить заказ на возведение объекта или выполнение строительных услуг.

Бизнес-план является комплексным документом, который обо­сновывает и оценивает проект с позиции всех главных призна­ков, отличающих проект как стратегическое решение от текущих управленческих мероприятий.

Бизнес-план строительства в комплексе с технико-экономическим обоснованием служит для объективного аргументирования эффективности выбранной концепции строительства, технологий проведения строительно-монтажных работ и т. д.

Бизнес-план строительства может содержать такие основные блоки как анализ рынка строительства, маркетинговый план строительства, производственный и организационный план, финансовая модель проекта, оценка эффективности инвестиционного проекта, оценка рисков (финансовых, технологических) проекта.

В рамках инвестиционных расчетов в бизнес-плане строительства могут рассматриваться основные статьи доходов, затрат, капитальных вложений необходимых для реализации проекта. В маркетинговой части бизнес-плана представляется описание целей маркетинга, стратегии маркетинга, приводятся расчеты финансового обеспечения маркетинга.

Производственная часть в бизнес-плане строительства может содержать обоснование выбранных производственных процессов, обоснование потребности в материально-технических ресурсах для обеспечения строительного производства и т. д.

Бизнес-план предоставляет возможность инвесторам оценить эффективность вложений, выбрать наиболее эффективную схему финансирования проекта. При необходимости привлечения в инвестиционный проект дополнительных финансовых средств, например, за счет банковского кредита, бизнес-план помогает заемщику получить положительный ответ банка и организовать сотрудничество на более выгодных условиях.

Бизнес-план строительства, в отличие от технико-экономического обоснования (ТЭО) более широко и полно охватывает все аспекты реализуемого инвестиционного проекта. Поэтому составление бизнес-плана строительства рекомендуется, независимо от того, составляется для данного проекта ТЭО или нет.

Предотвратить возможные ошибки и упущения еще на стадии оценки эффективности вложения инвестиций в строительство намного легче, чем исправлять такие ошибки непосредственно в процессе строительного производства, а потому составление качественного бизнес-плана, технико-экономического обоснования, технико-экономических расчетов — это ключ к успеху¹.

Тем не менее, ТЭО и бизнес-план, это не одно и тоже. В отличие от бизнес-плана технико-экономическое обоснова­ние инвестиционного проекта содержит подробную ин­формацию обо всех аспектах проведения работ в ходе реализации инвестиционной и эксплуатационной фаз.

Главным отличием ТЭО и бизнес-плана является отсутствие в ТЭО описания внешней среды проекта (рынок сбыта, маркетинг, конкуренты). Технико-экономическое обоснование гораздо мень­ше внимания уделяет вопросам сравнительной эффективности про­екта.

В рыночных условиях описание внешней среды является более важным, чем описание проекта, поэтому бизнес-план вытесняет ТЭО и становится документом, который используется при разра­ботке проекта организации строительства (ПОС). Так как органи­зация строительного производства осуществляется на основании СНиП 3.01.01—85 «Организация строительного производства», то необходимым требованием бизнес-планирования является выде­ление в рамках производственного плана раздела ТЭО.

Строительный бизнес – это, пожалуй, самая динамично развивающаяся отрасль в экономике нашей страны в последнее десятилетие. Именно поэтому многие начинающие предприниматели спешат занять свою нишу на этом перспективном рынке. При правильном подходе к организации бизнеса это не так сложно сделать, ибо рынок постоянно развивается, предоставляя всё новые места и возможности для молодых строительных фирм.

Бизнес-план разрабатывается под руководством и при участии руководителя строительного предприятия. Часто для составления бизнес-плана используют специалистов со стороны. Конкретный путь составления плана зависит от поставленных целей, периода планирования, личности руководителя, компетенции работников строительной фирмы и многих других факторов.

Инвестиционный бизнес-проект - это ограниченное по времени целенаправленное изменение системы с установленными требованиями к качеству результатов, возможными рамками расхода средств и ресурсов и специфической организацией по его разработке и реализации.

Многообразие бизнес-проектов, с которыми приходится сталкиваться в реальной жизни, чрезвычайно велико. Они могут сильно отличаться по сфере приложения, составу предметной области, масштабам, длительности, составу участников, степени сложности, влиянию результатов и т. п.

Множество разнообразных бизнес-проектов может быть классифицировано по различным основаниям.

Типовой бизнес-план состоит из следующих разделов:

1. Общие сведения, включая меморандум о конфиденциальности.

2. Содержание.

3. Деловое резюме.

4. Существующая ситуация.

5. Сущность инвестиционного проекта.

6. Анализ рынков и конкурентов.

7. План маркетинга.

8. Инвестиционный план.

9. Производственный план.

10. Организационный план.

11. Финансовый план и показатели эффективности проекта.

12. Оценка рисков проекта.

13. Выводы и предложения, используемые в резюме.

14. Приложения.

Но структура бизнес-плана жестко не регламентирована. Применительно к строительству строи­тельный бизнес-план является своеобразной рекламой проекта. Следовательно, он дол­жен полностью отражать специфику продукции и услуг, акценти­ровать внимание на позитивных моментах проекта, позволяющих привлечь к нему внимание (качество продукции, надежность и успешность предприятия к моменту создания проекта, уникаль­ность строительной продукции, услуг и т.д.).

Один из возможных вариантов состава бизнес-плана предложен известными в России экономистами–строителями: В.В. Бузыревым, Ю.П. Панибратовым и И.В. Федосеевым¹. Они рекомендуют включать в состав строи­тельного бизнес-плана следующие раз­делы:

Титульный лист. Он содержит информацию не только по назва­нию проекта, но и краткую аннотацию сути проекта и его роли в развитии стратегической зоны хозяйствования, выбранной руководством фирмы. Аннотация включает в себя информацию о разработчиках проекта, сфере бизнеса, сроках начала и окончания реализации проекта. Показатели финансирования проекта, мож­но в процентах (общая сумма, собственные средства, заемные средства, средства государственной поддержки), желательно указать на титульном листе, несмотря на то, что более детально они представлены в резюме и финансовом плане.

Резюме. Оно находится в начале документа и служит для краткого отражения основных идей и параметров плана. Писать же его следует, как видно из определения, в последнюю очередь. Последняя страница резюме должна быть посвящена основ­ным финансовым результатам, которые ожидают получить от реализации проекта (производства). При этом необходимо привести сведения об объемах выпуска продукции и выручке от ее продаж на ближайшие годы, затраты на производство, валовую прибыль, уровень рентабельности производства и продукции, срок окупаемости затрат, в течение которого гарантировано возвращение взя­тых у инвесторов (банков) средств, кредитов.

Строительная продукция и услуги. Раздел начинается с анализа бизнеса на текущий момент, описываются основные направления и цели деятельности фирмы, история бизнеса, а также характеристика отрасли промышленности, к которой относится проект. Отражается текущая ситуация и тенденции ее развития. Если компания имеет репутацию на рынке, то перечисленные выше вопросы выносятся в отдельный раздел «История бизнеса». В этом разделе характеризуют продукт, услуги предлагаемые будущим покупателям. При этом очень важно иметь наглядное изображение или образец нового товара (архитектурные чертежи, при­мерные планы квартир, образцы вариантов отделки и т.п.). Следует также отразить примерную цену, по которой можно будет продать товар, услугу, его себестоимость, наличие лицензии (патентных прав).

Рынок сбыта. В условиях рыночной экономики важно дать ответ на вопрос о возможностях рынка приобрести производимую строительную продук­цию и желании это сделать. При написании строительного бизнес-плана важно оценить рынок с позиций его насыщенности, размеров и возможностей роста, доли на рынке строительной продукции, наличия платежеспособного спроса, наличия аналогичной продукции. При написании данного и последующих двух разделов используют методики маркетинговых исследований, экспертный метод оценки, проводят сбор и анализ первичной информации, статистических данных.

Анализ конкуренции на рынке сбыта. Оценка конкурентов должна быть предельно достоверной, с указанием недостатков в их стратегии или качественных характеристиках строительной продукции, что обеспечит достижение успеха в сбыте новой строительной продукции. Описываются также объемы производства строительной продукции, поставщики сырья, рентабель­ность строительного производства, методы ценообразования конкурирующих строительных фирм, возможности конкурировать на рынке строительных услуг ценой, качеством, уникальными особенностями готовой строительной продукции. При этом особое внимание следует уделить ценовой политике — обеспечит ли цена, принятая конкурентом, прибыль строительной фир­ме, возможно ли обосновать цену, отличную от назначенной конкурентами (низкие издержки, более высокое качество строительной про­дукции или обслуживания). Обычно строительный рынок не монополен и поэтому не дает возможностей конкурировать ценой. С другой стороны, строительная продукция всегда обладает уникальными качествами (архитектурно-планировочное решение, местоположение объекта, набор дополнительных услуг и послепродажного сервиса).

Стратегия маркетинга. Этот раздел бизнес-плана органически связан с предыдущими двумя разделами. Он включает в себя: изучение и анализ многих данных о способах организации продажи строительной продукции, оказания строительных услуг, их ценах и уровне рентабельности, затратах на рекламу, путях обеспечения постоянного роста объемов реализации строительной продукции, достижении высокой репутации строительной фирмы и оказываемых ее услуг в глазах общественности и т. п.

План производства. Данный раздел составляют для проведения технико-экономического обоснования производства новой строительной продукции или оказания строительных услуг в необходимом количестве и качестве в нужные сроки, чтобы показать потенциальным партнерам возможность и целесообразность достижения поставленной цели, в результате чего сле­дует ответить на следующие вопросы:

Где будут изготовлять товары — на действующем или вновь создаваемом строительном предприятии?

Какие для этого необходимы производственные мощности и как они будут ежегодно возрастать?

У кого и на каких условиях будут закупать сырье, материалы и комплектующие?

Какова репутация этих поставщиков и есть ли опыт работы с ними?

Предполагаются ли субподрядные отношения и с кем?

Какие машины и механизмы необходимы, есть ли они в нали­чии или где их приобрести?

Раздел должен включать в себя схему производственных пото­ков, расчет и анализ производственной программы предприятия. Раздел завершается оценкой издержек строительного производства и их динамикой на перспективу.

Инвесторов, кроме того, интересует как осуществляется контроль над основными элементами, входящими в стоимость продукции (например, затраты на оплату труда и материалы).

Обычно бизнес-план строительного производства составляют уже имея разработанную в соответствии со СНиП техническую и проектную документацию (в частности, ПОС и план производства работ (ППР)). Особенностью написания бизнес-плана в строительстве является более подробное рассмотрение технических и технологических вопросов производства работ по созданию готовой строительной продукции.

Организационный план. В этом разделе отражают все организа­ционные связи с партнерами, учредителями и обосновывают организацию производственной деятельности строительной фирмы. Составляют примерное штатное расписание, кратко описывают функциональные обязанности специалистов, их профиль, образование, опыт, заработную плату, показывают пути привлечения кадров. В случае уже работающего персонала дают краткие биографические справки сотрудников, делая упор на их квалификацию, прежний опыт работы.

Приводят организационную структуру предприятия, механизм взаимодействия всех служб предприятия, способы координации и контроля их деятельности.

Юридический план. В этом разделе, необходимом при создании нового строительного предприятия, для инвесторов и партнеров следует обосновать его организационно-правовую форму, от которой зависит успех проекта, а также условия различных договоров (аренды, с партнерами, поставщиками, учредителями, потребителями, подрядчиками и субподрядными организациями и т.п.).

Оценка риска и страхование. Данный раздел включает в себя расчет, анализ и оценку риска проектных решений в достижении поставленной цели.

Финансовый план. Этот раздел призван обобщить материалы предыдущих частей и представить их в стоимостном выражении. Финансовый план составляется на весь период реализации строительного бизнес-проекта и включает в себя: план доходов и расходов, план денежных поступлений и платежей, балансовый план на первый год. При составлении финансового плана анализируется состояние наличности, устойчивость строительного предприятия, источники и исполь­зование средств. В заключении определяется срок окупаемости или точка самоокупаемости. Задача финансового плана — доказать эффективность проекта на всем периоде реализации. Документом, который поможет вам структурировать финансовый план и сделать его удобным для анализа потенциальными инвесторами, могут стать методические рекомендации по оценки эффективности инвестиций. В них ком­мерческая эффективность (финансовое обоснование) проекта определяется соотношением финансовых затрат и результатов, обеспечивающих требуемую норму доходности.

Есть и другие подходы к формированию разделов строительного бизнес-плана. Так известный экономист-строитель П.Г. Грабовой¹ рекомендует включать в бизнес-план строительной организации, в общем виде, следующие разделы:

план строительного производства;

план промышленного производства (работы подсобных производств);

план проектно-изыскательских работ;

план технического развития производства и собственных капитальных вложений;

план по труду;

план механизации работ;

план материально-технического обеспечения;

план по прибыли;

план мероприятий по охране труда;

план мероприятий по охране окружающей природной среды и рацио­нальному использованию природных ресурсов;

смета накладных расходов;

баланс доходов и расходов.

План строительного производства содержит в себе сроки начала и окончания работ по объектам в соответствии с договорами подряда, их общую сметную стоимость, объемы работ в денежном выражении, выполненные на начало планируемого года, подлежащие выполнению в планируемом году и переходящие на следующий год.

План промышленного производства (план работы подсобных производств) в первую очередь направлен на обеспечение выполнения плана строительного производства. Излишки мощностей подсобных производств используются для выпуска продукции, реализуемой по договорам со сторонними предприятиями.

План проектно-изыскательских работ включает в себя выполнение обязательств строительной организации по обеспечению строительства проектно-сметной документацией, предусмотренных в договорах подряда на строительство. План состоит из двух разделов: по разработке технической документации силами собственного проектного подразделения и по договорам с проектными предприятиями.

План технического развития и план собственных капитальных вложений объединяются в единый раздел. В него включаются мероприятия по освоению новой техники и технологии, предусмотренные перспективным планом и требуемые для выполнения текущего плана строительного производства. В плане предусматриваются связанные с этим, а также с развитием производства осуществление собственных капитальных вложений, источники финансовых средств на эти цели.

План по труду содержит в себе результаты обоснований производительности труда, численности отдельных категорий работников, фонда заработной платы.

План механизации работ определяет источники покрытия потребности в средствах механизации, мероприятия по эффективному использованию при выполнении строительно-монтажных, погрузочно-разгрузочных работ, для производственных процессов в подсобных производствах, затраты на механизацию производства.

План материально-технического обеспечения определяет по объектам строительства и подсобным производствам: объемы, сроки поставки материалов, полуфабрикатов, деталей оборудования для обеспечения планов производства; наименования поставщиков; затраты, связанные с поставками.

План по прибыли и себестоимости строительно-монтажных работ раз­рабатывается по всем объектам строительства с учетом всех статей затрат и возможностей их экономии.

План мероприятий по охране труда предусматривает меры по обеспечению оптимальных условий труда, медицинскому обслуживанию, технике безопасности, производственной санитарии и материальные затраты на эти цели.

План мероприятий по охране окружающей среды и рациональному использованию природных ресурсов предусматривает меры и материальные затраты, связанные с предотвращением нанесения ущерба окружающей природной и социальной среде от производственной деятельности строительной организа­ции, соблюдением действующего законодательства по вопросам рационально­го использования природных ресурсов.

Смета накладных расходов включает в себя накладные расходы на выполнение строительно-монтажных работ, по подсобным предприятиям и обслуживающим хозяйствам, состоящим на балансе строительной организации. При этом на административно-хозяйственные расходы, включая затраты на рекламу, рекомендуется составлять самостоятельную смету в виде приложе­ния к общей смете накладных расходов.

Баланс доходов и расходов (финансовый план) является завершающим разделом бизнес-плана. Основная его задача - расчет потребности строительной организации в денежных средствах для его производственно-хозяйственной деятельности и осуществления запланированных мероприятий. В балансе доходов и расходов отражается в стоимостном выражении конечный годовой результат производственно-экономической деятельности организации.

Достаточно своеобразные, но вместе с тем, интересные бизнес-планы предлагаются на страницах Интернета. Структура одного из таких бизнес-планов - бизнес-план ремонтных и строительных работ, размещена на странице «Бизнес-портал «Бизнес-компас»»¹:

Обзорный раздел. Настоящим бизнес-планом предполагается открытие строительной фирмы, занимающейся строительными, отделочными и ремонтными работами. Организационно-правовая форма ведения бизнеса – индивидуальный предприниматель. Такая форма ведения бизнеса обусловлена тем, что конечные потребители услуг – частные лица. Однако если планируется, что достаточно большой процент заказчиков будет также и среди юридических лиц и государственных учреждений, необходимо будет дополнительно зарегистрировать общество с ограниченной ответственностью. Степень успешности проекта по открытию ремонтно-строительной фирмы оценивается как высокая, так как спрос на строительные и ремонтные услуги растёт с каждым годом. И даже, несмотря на высокий уровень конкуренции, мест на данном рынке только прибавляется.

Описание предприятия. Предполагается открыть строительно-ремонтную фирму, принимающую от физических и юридических лиц заказы на проведение строительных, отделочных и ремонтных работ.

Описание услуг. Настоящий бизнес-план предусматривает создание строительной фирмы, предоставляющей следующий перечень услуг: проведение геодезических и изыскательных работ на месте будущего строительства; строительство малоэтажных объектов любой сложности; отделочные работы любой сложности; ремонтные работы любой сложности; бытовые работы разного уровня. Помимо этого дополнительно можно самостоятельно расширить спектр предлагаемых услуг.

Анализ рынка. В данном разделе необходимо дать характеристику рынка строительных услуг населенного пункта, где находится строительная фирма. В этом же разделе требуется наметить маркетинговые стратегии продвижения на рынок строительной фирмы.

Производственный план. Первым шагом в реализации данного проекта станет подбор персонала. Ведь именно от уровня персонала будет зависеть качество оказываемых услуг. Предлагается действовать следующим образом: для проведения сложных и дорогостоящих работ проще всего привлекать сторонние организации (например, для проведения геодезических или геологических работ) и брать свой процент; для работы на сложной технике лучше использовать услуги сторонних водителей или операторов и брать свой процент; для проведения остальных видов работ потребуются собственные бригады мастеров.

В бригаду необходимо брать трудолюбивых ответственных и непьющих работников. Это поможет выдерживать сроки выполнения работ, и не будет вызывать нареканий у клиентов.

Пока решается вопрос с персоналом – следует не забыть подготовить необходимые документы. Для старта бизнеса потребуется лицензия на осуществление строительных работ (строительная лицензия). Сейчас множество фирм предлагают услуги по платному получению строительных лицензий, так что с этим трудностей быть не должно.

После того как документы готовы, необходимо оснастить рабочих необходимыми инструментами. Перечень инструментов каждая бригада определит для себя сама.

После того, как всё готово к работе, необходимо наметить грамотную рекламную кампанию. В первую очередь необходимо обзавестись собственным сайтом, на котором необходимо представить примеры работ, возможные проекты строительства, прайс-лист на услуги и т.д. Именно собственный сайт может стать на сегодняшний день постоянным поставщиком бесплатных клиентов для строительной фирмы.

Параллельно необходимо рекламировать услуги через наиболее востребованные печатные издания. Если в городе есть новостройки – необходимо использовать рекламу в подъездах и раздачу листовок. Именно среди покупателей квартир в новостройках можно найти множество клиентов на отделку и ремонт квартиры.

После того, как пошли первые клиенты, следует обеспечивать максимальное качество предоставляемых услуг, ведь в строительном и ремонтном бизнесе, как в никаком другом активно работает «сарафанное» радио.

Старайтесь лично контролировать работу каждой бригады и при возникновении малейших обоснованных претензий у клиента – сразу же меняйте работников.

Финансовый план. В данном разделе предстоит рассмотреть финансовую составляющую проекта по открытию строительно-ремонтной фирмы.

Ниже приводится пример.

Расходы:

- закупка спецтехники – 10.000.000 рублей

- закупка инструмента – 1.000.000 рублей

- реклама, представительские расходы, транспорт – 200.000 рублей

- аренда офиса – 240.000 рублей в год

Итого: 11.440.000 рублей необходимо для старта

Если отсутствуют средства к необходимом количестве, то на первых порах спецтехнику можно взять в аренду.

Доходы:

- предоставление услуг по строительству, отделке и ремонту – от 1.200.000 рублей в месяц.

Как показывает практика, окупаемость строительной фирмы составляет порядка одного года, а при правильном подходе к организации бизнеса может быть значительно уменьшена. При достаточно высоком пороге вхождения в данный бизнес, следует признать это вид бизнеса весьма рентабельным.

Интересен также бизнес-план строительства коттеджного поселка, который, в отличие от вышеприведенных, имеет свои особенности¹.

Так, содержание бизнес-плана строительства коттеджного поселка состоит из анализа критериев: исследование расположения участка строительства, оценка рынка жилого недвижимого имущества, анализ прибыльности проекта, оценка инвестиционных затрат, анализ текущих затрат, финансово-экономическое исследование, оценка возможных рисков проекта.

Оценка месторасположения участка, на котором в будущем будут возводиться жилые здания. На этой стадии необходимо уделить внимание наличию соответствующей инфраструктуры на данном участке, и при ее отсутствии – проанализировать возможности возведения. Кроме этого, необходимо исследовать фактор близости или удаленности земельного участка от транспортных магистралей. Анализ расположения участка для возведения коттеджного поселка представляется основным этапом в ходе разработки бизнес-плана строительства коттеджного поселка, поскольку это будет влиять на стоимость жилых зданий.

Исследование рынка загородного недвижимого имущества, что поможет определить стоимость коттеджей, динамику спроса и предложения. Данные маркетингового анализа рынка загородного недвижимого имущества в будущем помогут определиться с планом строительства коттеджного поселка и ценообразованием. Следует указать, что бизнес-план строительства коттеджей должен предполагать не только строительство жилых зданий, но также социальных, культурных и развлекательных объектов.

Анализ прибыльности проекта осуществляется на основе данных, собранных на стадиях подготовки бизнес-плана. Расчет прибыли производится с учетом возможной стоимости одного квадратного метра и общей площади жилого недвижимого имущества. В ходе разработки бизнес-плана строительства коттеджного поселка необходимо также обратить внимание на методы продажи жилой недвижимости: реализация недвижимости на этапе возведения и заключение с клиентами соглашений долевого участия в строительстве или реализация уже готовых к эксплуатации зданий и заключение с клиентами соглашений купли-продажи.

Анализ инвестиционных затрат. К затратам данного типа относятся расходы, связанные с получением исходно-разрешительных и проектно-сметных документов, возведение жилых зданий и других объектов коттеджного поселка, проведение коммуникаций, затраты на благоустройство поселка. Следует также учесть затраты на поиск и заключение соглашений с управляющей организацией, если планируется передача управления коттеджным поселком сторонней компании.

Исследование влияния на окружающую среду. Следует проанализировать уровень воздействия на внешнюю среду и включить в бизнес-план комплекс мероприятий, целью которых будет уменьшение возможного вреда.

Анализ текущих затрат, в частности затраты, связанные с использованием и текущим ремонтом инженерных систем, мероприятий по благоустройству территории и охране поселка, если бизнес-план предусматривает, что управление поселком будет осуществлять инициатор проекта. Нужно также учесть размер ежемесячных взносов, выплачиваемых владельцами зданий, и исходя из этого, произвести расчеты прибыльности этого рода деятельности. Если же бизнес-проект строительства коттеджного поселка предусматривает передачу управления специализированной компании, то глава «Анализ текущих затрат» не включается в бизнес-план.

График выполнения работ, что предусматривает составление графика прибыли и графика затрат по проекту. При этом следует разработать график осуществления инвестиционных затрат и график осуществления текущих затрат.

Финансово-экономическое исследование. Данный раздел бизнес-плана должен содержать описание всех факторов, необходимых для расчета. Здесь же указываются сведения о системе финансирования проекта.

Изучение рисков. Под влиянием различных ситуаций и факторов возможно возникновение несоответствия между реальными и планируемыми показателями. В данном случае важно определить фактор, который может наиболее сильно повлиять на эффективность проекта. Наиболее значимыми рисками являются уменьшение цены за один квадратный метр жилого здания или значительное увеличение затрат на строительство.

Разработку бизнес-плана проводят в несколько этапов¹.

Первый этап - подготовительный (организационный). В процессе его осуществления определяют цели создания документа, его назначе­ние, сроки, ответственных исполнителей разделов, необходимость привлечения специалистов из других организаций, график рабо­ты, бюджет. Первый этап можно разбить на ряд шагов:

1. Определение целей написания бизнес-плана. Основными целями в данном случае являются: получение заемных средств из разных источников, создание внутренней убежденности в необходимо­сти данного проекта, реклама проекта, независимая экспертиза проекта сторонними специалистами.

2. Определение источников информации. Всю информацию для разработки бизнес-плана объединяют в две группы: первичная и вторичная. К первичной информации относят сведения, собран­ные впервые для данного исследования, а ко вторичной — ин­формацию, которая уже где-то существует, будучи собранной ранее для других целей.

При выборе источников информации важными являются два момента: для какой цели пишется план и каков бюджет бизнес-планирования.

К методам сбора первичной информации относятся наблюде­ние, эксперимент и опрос.

Источниками вторичной информации являются: внутренние источники (отчеты фирмы о прибылях и убытках, бюджеты, отчеты о предыдущих исследованиях, архитектурные проекты, ПОС, ППР); внешние официальные источники (документы Госстроя Рос­сии, СНиПы, другие нормативные и законодательные мате­риалы); внешние периодические и научно-методические материалы (журналы, газеты, книги по планированию, управлению строи­тельным производством, экономике и т.д.); внешняя коммерческая информация (материалы консалтинго­вых, аналитических фирм).

3. Точное определение целевых читателей. Бизнес-план разраба­тывают для целевых читателей, которые зачастую являются спе­циалистами узкого профиля (банки, инвестиционные компании, индивидуальные инвесторы, потребители, органы государствен­ной власти, общественные организации). Для каждого из целевых читателей необходимо использовать особый стиль написания, спе­цифический понятийный аппарат, выбрать методику расчета по­казателей.

4. Установление общей структуры документа.

Второй этап - разработка плана по разделам, их компоновка и сведение в единый взаимосвязанный документ. Второй этап также можно разбить на ряд шагов.

1. Сбор информации. Прежде чем заниматься составлением биз­нес-плана, необходимо собрать всю исходную информацию. Имея необходимую информацию, руководитель бизнес-проекта еще до составления делового плана может оценить жизнеспособность са­мой концепции нового строительного проекта.

Прежде всего, необходимо оценить спрос на строительную продукцию (строительные работы или строительные услуги), которую предлагается производить. Надо пом­нить, что заказчики нуждаются не просто в строительной продукции или оказанных строительных услугах, а сово­купности определенных преимуществ, разрешая свои потребитель­ские проблемы. Эта совокупность преимуществ включает в себя четыре элемента (специалисты по маркетингу называют их марке­тинговым комплексом): характеристики самой строительной продукции, ее цену, поощрение спроса на данную строительную продукцию и место ее нахождения.

Суть центральной идеи теории маркетинга состоит в том, что строительный рынок включает в себя довольно обособленные подразделения или сегменты. Каждый сегмент предъявляет специфические требования к строительной продукции или строительным услугам. Если строительное предприятие приведет свою про­дукцию или услуги в соответствии с этими требованиями и сделает это лучше, чем конкуренты, то оно сможет увеличить долю своего участия на строительном рынке и, следовательно, прибыльность.

Источ­ником информации могут стать публикации отраслевых ассоциа­ций, правительственные отчеты, статьи в научных журналах, ин­тернет-информация. Данные о потенциальных размерах строительного рынка могут обосновать те положения делового плана, которые касают­ся маркетинга. Они должны содержать информацию о фирмах-конкурентах, торговой наценке, рыночных трендах и перспекти­вах роста.

Производственная информация включает в себя определение ресурсных потребностей строительного предприятия, зависящих от того, какую строительную продукцию оно собирается производить.

Информация о имуществе строительной фирмы дает представление о том потенциале, которым она обладает в данный момент, способен ли он к росту без или с привлечением дополнительных инвести­ций, а также к освоению новых сегментов строительного рынка.

Финансовая информация необходима для всесторонней оцен­ки финансовых аспектов деятельности строительной фирмы. На основании этой информации потенциальные инвесторы будут судить о рентабель­ности строительного проекта, размере финансовых вложений для покрытия те­кущих расходов начального этапа и способах получения необхо­димых средств (выпуск акций, займ и т.п.).

Прогноз расходов и доходов строительных предприятий строится на основе данных об ожидаемом объеме спроса на строительные услуги. Прогноз денежной налич­ности показывает способность строительной фирмы своевременно оплачивать свои счета. В нем должны быть оценены начальная денежная на­личность, ожидаемые поступления и платежи с указанием объе­мов и сроков.

Балансовый отчет характеризует финансовую ситуацию фирмы на конкретный момент. Он отображает активы (то, чем предприя­тие владеет), пассивы (его долг) и средства, вложенные владель­цем строительной фирмы и его партнерами. Информация о балансовом отчете возможна только для действующих строительных фирм. Перечисленная инфор­мация непосредственно отображается в бизнес-плане.

Бизнес-план должен учитывать реальные условия инвестици­онной политики, действующие в России. Если для строительного проекта пред­полагается получить заемные средства от нескольких инвесторов, то необходимо на предварительном этапе иметь информацию об условиях инвестирования. Инвесторы, в том числе и государствен­ные, предъявляют жесткие требования к содержанию проектов, определяют продолжительность краткосрочных и долгосрочных кредитов, уровень процентной ставки за кредит, минимальные и максимальные объемы кредитной суммы

2. Непосредственное написание бизнес-плана. Данный шаг реко­мендуется выполнять при непосредственном участии будущих ис­полнителей бизнес-плана (инициаторов его написания). Выпол­нение этого требования имеет следующие преимущества: предприниматель в дальнейшем имеет более системное и пол­ное представление о слабых и сильных сторонах строительной организа­ции, основных направлениях ее деятельности, реальных шансах воплотить данный проект в жизнь; предприниматель получает дополнительный опыт плановой деятельности, которая является одной из функций менеджмента.

Этап обсуждения бизнес-плана руководителями и ве­дущими специалистами структурных подразделений строительного предприятия и консультантами сторонних организаций включает в себя изуче­ние и обобщение авторами разделов всех отзывов и подготовку по каждому обоснованному замечанию аргументированного заклю­чения.

После совместного обсуждения проект бизнес-плана дораба­тывают, обсуждают повторно и принимают решение о его даль­нейшей корректировке либо разработке нового варианта.

На заключительном этапе выполняют окончательную редакцию бизнес-плана, его утверждение у руководства предпри­ятия и передачу всем заинтересованным организациям и лицам (акционерам, потенциальным инвесторам и др.).