6.5 Рекомендации по разработке договоров подряда

I. Предмет договора. Существенное содержание каждого конкретного договора в первую очередь определяется предметом договора: выбор тех или иных сторон договора целиком предоставляется на усмотрение сторон, в том числе путём ссылок на соответствующие положения инструктивно-нормативных материалов.

Состав договора в решающей степени зависит от субъектов договора: если в качестве подрядчика выступает группа участников, то к договору следует приложить протокол о разделении обязанностей и ответственности между последними.

Если договор исполняется консорциумом, в который входят и заказчик, и подрядчик, часть договорных отношений между ними регулируются уставом консорциума и не требуют отдельного оформления в договоре.

Под предметом договора подряда понимается требуемый заказчиком результат работы, выполняемый подрядчиком по его заданию.

Предметом договора подряда являются законченный строительством и подготовленный к эксплуатации объект либо выполненный комплекс или вид работ, необходимый для сооружения объекта или нужд действующего предприятия: его реконструкции, технического перевооружения, расширения или ремонта.

Предмет договора излагается письменно, с необходимой степенью подробности с тем, чтобы любой квалифицированный подрядчик понимал его однозначно. Для этого применяются простые, имеющие однозначное толкование предложения и формулировки.

Графические изображения, таблицы и чертежи, необходимые поясняющие расчёты приводятся в приложении.

Стоимость предмета договора определяется свободной (договорной) ценой. Способы её определения и виды (твёрдая, скользящая и т. п.) указываются в договоре.

Если стоимость работ определена на основе твёрдой цены, какие-либо отступления от величины предусмотренных ею расходов не допускаются.

Подрядчик, превысивший твёрдую цену, независимо от его виновности в этом, не имеет права на возмещение понесённых им перерасходов.

Приблизительная (скользящая, прогнозная) цена используется в случаях, когда трудно заранее определить стоимость предусмотренных договором работ. В дальнейшем эта цена может уточняться в сторону как увеличения, так и снижения. Если в силу объективных, не зависящих от подрядчика причин (например, увеличение трудоёмкости в силу погодных условий, инфляционные процессы и т. п.) подрядчик отступает от цены в сторону её удорожания, заказчик может (если это оговорено дополнительными условиями договора) возместить подрядчику дополнительные расходы.

Виды затрат, составляющих свободную (договорную) цену, определяются предметом договора. Наиболее полный перечень затрат на сооружение объекта устанавливается в договорах «под ключ».

Заказчик и подрядчик могут (самостоятельно или с посторонней помощью) разрабатывать для себя нормативно-информационную базу ценообразования с учётом региональной и технологической специфики строительства, а также рыночной конъюнктуры и собственного опыта.

Сроки выполнения работ по договору подряда устанавливаются сторонами путём указания в нём календарной сдачи объекта или периода времени от начала его строительства до сдачи или выполнения работ.

Началом строительства считается самая поздняя дата наступления одного из следующих событий: перевод заказчиком аванса, передача подрядчику строительной площадки и т. д.

В договоре подряда указывается период, в течение которого должен быть сооружён объект.

Порядок и условия окончательного расчёта и промежуточных платежей определяются сторонами с учётом действующего законодательства (законов о банках и банковской деятельности, нормативных актов Центрального банка России и др.).

Заказчик осуществляет расчёты с подрядчиком по свободной (договорной) цене после приёмки законченного объекта или комплекса работ. При этом договором может быть предусмотрен любой удобный и взаимоприемлемый для сторон порядок расчётов: полностью за объект, по этапам, конструктивным элементам, за выполненные отдельные работы и услуги.

Окончательные расчёты, как правило, производятся после приёмки объекта с зачётом сумм ранее перечисленных авансовых средств.

Состав обязательств участников договора, степень их детализации и особые требования к выполнению определяются договаривающимися сторонами самостоятельно, исходя из предмета и конкретных условий выполнения договора.

Обязательства заказчика обычно сводятся к следующим:

обеспечение строительства проектно-сметной документацией;

оформление документов на отвод земельных участков, а также для получения разрешения на строительство, производство работ в зоне ЛЭП и связи, эксплуатируемых участков железных дорог, мест прохождения подземных коммуникаций, вырубку леса и др.;

передачи подрядчику строительной площадки на условиях договора с уточнением сроков передачи, состав сопроводительных документов и другие условия;

обеспечение поставки на строительную площадку технологического оборудования с учётом проверки его комплектности и качества, а также оснастки, инвентаря, отдельных видов материалов (при заключении комплексного договора эти обязанности могут частично возлагаться на подрядчика);

приёмка законченного объекта и оплата выполненных подрядчиком работ.

По соглашению сторон в особых условиях договора могут быть отражены обязательства заказчика по обеспечению бытовых условий и медицинского обслуживания подрядчика.

II. Выполнение работ по договору. Сдача и приемка работ. В этом разделе договора регламентируются отношения сторон в части состава, согласования, сроков и условий передачи проектной документации. При необходимости рассматриваются и такие вопросы, как право собственности на проектную документацию, условия возмещения дополнительных затрат на проектирование и др.

В договоре указываются стадийность проекта, состав проектной документации и количество экземпляров передаваемой подрядчику документации для каждой стадии разработки. В зависимости от предмета договора в составе рабочей документации может быть отдельно предусмотрена инструкция по эксплуатации инженерных систем и оборудования. Объём рабочей документации указывается в приложении к договору.

Сроки передачи документации в договоре или в прилагаемых графиках могут быть зафиксированы в виде конкретной календарной даты либо в виде периода, привязанного к определённому событию.

Дополнения и изменения в объёме работ также необходимо предусмотреть в договоре. В этом разделе договора регламентируются отношения сторон в части порядка осуществления таких изменений и возмещения дополнительных расходов. Изменения и дополнения в объёме и характере выполненных работ оформляются только в письменном виде.

Взаимоотношения между заказчиком и подрядчиком в связи с использованием субподрядных организаций, согласно международной практике составления договоров, регламентируются главным образом по правам и ответственности сторон в части привлечения субподрядных организаций. Распределение прав между заказчиком и подрядчиком может быть различным.

Отношения сторон необходимо регламентировать относительно порядка и оформления сдачи и приёмки работ обязательств и ответственности сторон в части обеспечения надлежащих условий для проведения испытаний оборудования и сдачи объектов в эксплуатацию, а также возмещение подрядчику дополнительных расходов, если такие расходы возникают не по вине подрядчика.

Согласно общепринятым правилам предусматривается заблаговременное уведомление (в письменной форме) заказчика подрядчиком о готовности объекта или его части к той или иной стадии приёмки. Для предварительной приёмки внутри страны заказчик уведомляется за 5 дней до начала приёмки, согласно международной практике – за 10 – 15 дней. Уведомление о заключительной приёмке по объектам производственного назначения направляются заказчику за 2 месяца, по объектам жилищно-гражданского назначения – за 30 дней, согласно международной практике – не менее 10 дней до начала сдачи.

В случае, когда приёмо-сдаточные испытания требуют тщательного координирования действий заказчика и подрядчика, а также когда заказчик заинтересован в предварительном ознакомлении с содержанием такого испытания, в договоре следует предусмотреть разработку подрядчиком программы испытаний оборудования и заблаговременную (например, за 2 месяца до начала испытаний) передачу её заказчику для согласования. В пусковом периоде обязанности по обеспечению условий для сдачи объекта в эксплуатацию распределяются между сторонами в зависимости от условий составления договора.

III. Поручительства и гарантии. Санкции. Конфликтные ситуации.

Поручительство служит для обеспечения финансовых гарантий выполнения работы. Если участники сочтут необходимым наличие гарантов-поручителей, то последний должен быть как у подрядчика, так и у заказчика.

В договоре и в приложениях к нему должны быть предусмотрены гарантии по выполненным работам и оговорены условия вступления гарантий в силу. Подрядчик отвечает за правильное выполнение работ в соответствии с договором.

Санкции есть мера экономического воздействия на нарушителей договора. К санкции относятся: неустойка (штраф, пеня), отказ от акцепта предъявленных к платежу документов, расторжение договора. Стороны могут предусмотреть в договоре дополнительные санкции, отражающие особенности предмета договора, а также значимость принимаемых договорных обязательств.

Договорная неустойка – это денежная сумма, которую виновная сторона обязана уплатить другой стороне. Размер неустойки определяется договором.

Пеня – вид неустойки, исчисляемый в процентах от суммы невыполненного или некачественно выполненного договорного обязательства за каждый день просрочки выполнения против установленного срока. Размер пени определяется соглашением сторон. Платёж пени за невыполнение одного или нескольких обязательств не исключает права на получение неустойки при невыполнении договора в целом, а также права требовать возмещения ущерба.

Если подрядчик не выполняет надлежащим образом своих обязательств в сроки, предусмотренные договором, по причинам, за которые заказчик не несёт ответственности, то подрядчик (по предварительному согласованию сторон), к примеру, обязан уплатить заказчику штраф в размере 0,1% от стоимости (договорной цены) договора за каждую полную неделю просрочки в течение первых четырёх недель и 0,2% - за каждую последующую полную неделю. Общая сумма штрафа, однако, не должна превышать 5% от общей стоимости предмета договора. Оплата или удержание штрафа не освобождают подрядчика от его обязательств по договору.

В качестве конфликтных ситуаций рассматриваются такие, в связи с которыми одна из сторон не в состоянии выполнять свои обязательства по договору по причинам, от неё не зависящим. В связи с этим данная сторона может поставить вопрос, как минимум, о приостановке работ, а в худшем случае – о расторжении договора.

Если расторжение договора происходит по вине подрядчика, окончательный расчёт с ним может быть предусмотрен после сдачи объекта в эксплуатацию.

Если расторжение происходит по вине заказчика или в связи с обстоятельствами форс-мажора, расчёты следует предусмотреть в возможно более короткие сроки после процедуры расторжения договора.

В договоре регламентируется также ряд имущественных отношений между сторонами, возникающих в результате расторжения договора. К их числу относятся: права и обязанности сторон по использованию лицензионных соглашений и соглашений по инжинирингу, невыполненных поставок материалов и оборудования, остатков материальных ценностей, хранящихся на стройплощадке, и т. д.

Основания для освобождения от ответственности подрядчика в связи с нарушением обязательств заказчиком или неправильным действием его доверенных лиц обычно регламентируются в рамках поведения сторон относительно конкретных предметов отношений в соответствующих разделах договора. Освобождение от ответственности подрядчика осуществляется также в соответствии с условиями и сроками гарантий, обусловленными соответствующим разделом договора. При необходимости в разделе договора могут быть записаны условия, уточняющие характер отдельных сторон или деталей договора.

На усмотрение арбитража выносятся разногласия, по которым стороны не могут принять решение путём переговоров. В условиях рыночных отношений решения по разногласиям сторон, принятые третьими лицами, не являющимися арбитрами, не имеют юридической силы.

Арбитражное рассмотрение разногласий сторон, в качестве которых выступают только юридические лица, осуществляется в соответствии с действующим законодательством. При этом к рассмотрению в арбитраже должны приниматься решения по любым условиям, включаемым в договор.

Особые условия. Согласно практике составления договоров, в данном разделе обычно регламентируются отношения сторон, предметом которых являются разнообразные вопросы, которые стороны считают выделять в самостоятельный раздел договора. Наряду с этим фиксируются отношения, которые стороны считают необходимым регламентировать в связи с особыми условиями выполнения договора, например, особенностями проекта, строительной площадки, инфраструктуры и другими обстоятельствами, являющимися индивидуальными для данного предмета договора.

Тесты по теме: Заключение договора подряда между заказчиком и подрядчиком

1. Кто может выполнять роль заказчика при заключении договора подряда?

а) инвестор;

б) генподрядчик;

в) субподрядчик.

2. В чем состоят обязательства заказчика в случае заключения договора подряда?

а) принятие отдельных видов работ для взаиморасчетов;

б) ответственность за выполнение работ в сроки;

в) окончательный расчет за выполнение работы.

3. Кто является ответственным за сооружение объекта при заключении договоров подряда?

а) заказчик;

б) генподрядчик;

в) субподрядчик.

4. В каком разделе договора подряда отражаются требования обеспечения СНиП, ГОСТ при строительстве объекта?

а) в общих условиях;

б) в дополнительных условиях;

в) в особых условиях.

5. Какие условия переговоров при заключении договоров подряда с генподрядчиком существуют при выборе субподрядчиков?

а) необходимо предоставить список субподрядчиков;

б) приглашать для участия в переговорах субподрядчиков;

в) выбор субподрядчиков без ведома заказчика.

6. Каким образом регламентированы сроки выполнения работ в контрактах на строительный подряд?

а) указываются крайние сроки завершения работ;

б) указываются фиксированные сроки выполнения работ;

в) обеспечивается возможность продления сроков.

7. Кому по контракту предусматривается обеспечение подряда строительства объекта водоснабжением?

а) заказчику;

б) генподрядчику;

в) субподрядчикам.

8. На кого возлагаются вопросы охраны строящегося объекта?

а) на заказчика;

б) на генподрядчика;

в) на субподрядчиков.

9. Кто является ответственным за качество работ, выполняемых субподрядными организациями?

а) субподрядчики;

б) генподрядчик;

в) заказчик.