§ 7. Продажа недвижимости

Статья 549. Договор продажи недвижимости

1. О понятии недвижимого имущества см. ст.130 ГК.

2. Помимо норм § 7 главы 30 ГК, к продаже недвижимости субсидиарно применяются также общие положения о купле-продаже § 1 главы 30 ГК.

3. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается одним из видов недвижимости (п.1 ст.132 ГК). В силу особенностей этого объекта недвижимости его продажа регулируется нормами § 8 главы 30 ГК, а правила 7 той же главы применяются к продаже предприятия субсидиарно.

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

Для договора купли-продажи недвижимости предусмотрена простая письменная форма в виде одного документа. Последствием несоблюдения этой формы является ничтожность договора.

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

1. Правила государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлены в Федеральном законе о регистрации прав на недвижимость. Следует обратить внимание, что регистрации подлежит не сам договор, а переход права собственности на недвижимость. Договор купли-продажи недвижимости вступает в силу с момента его подписания, если иное не предусмотрено самим договором.

2. Поскольку переход права собственности от продавца к покупателю происходит лишь в момент регистрации перехода этого права (п.2 ст.223 ГК), до этого момента у третьих лиц нет основании рассматривать покупателя как собственника недвижимости. Под предшествующим регистрации исполнением договора, о котором идет речь в п.2 ст.551 ГК, следует понимать лишь частичное исполнение - уплату цены покупателем, фактическая передача недвижимости во владение покупателя (ст.556 ГК) и т.п. Однако основная обязанность продавца - передать недвижимость в собственность покупателя - считается выполненной лишь в момент регистрации перехода права собственности не недвижимость.

3. В случае, предусмотренном в п.3 ст.551 ГК, переход права собственности регистрируется на основании решения суда.

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

Продажа здания, сооружения или другой недвижимости, прочно связанной с землей, во всех случаях неизбежно влечет передачу покупателю права собственности или прав владения и пользования (как возмездного, так и безвозмездного) в отношении той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Статья 553. Права на недвижимость при продаже земельного участка

Сервитут относится к числу ограниченных вещных прав (ст.216 ГК). В ч.2 ст.553 ГК предусмотрен случаи установления сервитута в силу закона. В этой случае право пользования бывшего собственника частью земельного участка сводится к праву прохода к недвижимости и ее обслуживанию.

Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости

В ст.554 ГК сформулированы требования к определению предмета договора продажи недвижимости. Поскольку предметом этого договора может быть только индивидуально-определенный объект недвижимости, в отсутствие такой определенности договор считается незаключенным.

Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости

Цена является существенным условием договора продажи недвижимости. Без указания в договоре цены недвижимости такой договор не может считаться заключенным.

Статья 556. Передача недвижимости

В ст.556 ГК речь идет об исполнении продавцом обязанности по фактической передаче недвижимости во владение покупателя и удостоверении этого обстоятельства соответствующим актом, но не о переходе права собственности на недвижимость (см. также комментарий к ст.551 ГК).

Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

О последствиях продажи товара ненадлежащего качества см. ст.475 ГК и комментарий к ней.

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

1. Установленные в ст.558 ГК особенности продажи жилых помещений обусловлены особой значимостью этого объекта недвижимости, предназначенного для проживания граждан. К лицам, сохраняющим право пользования жилым помещением после смены его собственника, относятся, в частности, члены семьи прежнего собственника, проживающие в жилом помещении на момент заключения договора (ст.292 ГК), а также наниматель жилого помещения и постоянно проживающие совместно с ним граждане (ст.675, 677 ГК). Законодатель исходит из того, что право использования жилого помещения третьими лицами обременяет этот объект недвижимости настолько значимо, что по этому поводу между продавцом и покупателем обязательно должно быть достигнуто соглашение.

2. Второй существенной особенностью договора продажи жилого помещения является то, что он считается заключенным с момента его государственной регистрации. Поэтому, в частности, обязанность передать жилое помещение покупателю возникает у продавца только с момента государственной регистрации договора, хотя произвести фактическую передачу жилого помещения продавец вправе и до регистрации договора.