Глава 35. Наем жилого помещения

Статья 671. Договор найма жилого помещения

1. Хотя договор найма жилого помещения по существу представляет собой разновидность договора аренды отдельных видов имущества, законодатель выделяет нормы, регулирующие отношения, возникающие в связи с наймом жилого помещения, в отдельную главу. В связи с этим общие положения об аренде (ст.606-624 ГК) могут быть применимы к договору найма не в силу прямого указания ст.625 ГК, а в порядке аналогии закона (п.1 ст.6 ГК). Помимо норм главы 35 ГК, указанные отношения регулируются Федеральным законом о жилищной политике, ЖК и иными законодательными актами.

2. Стороны договора - наймодатель и наниматель. Объект договора найма - жилое помещение. Наймодатель - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Нанимателем может быть только гражданин (п.1 ст.677 ГК). Цель договора найма - обеспечение права гражданина на жилище.

3. Юридическое лицо не может быть стороной договора найма - жилого помещения, что не исключает возможности приобретения таким лицом права владения и пользования им, но на основе иного договора (как правило, договора аренды). Однако фактическое пользование арендованным юридическим лицом жилым помещением может осуществлять только гражданин.

Статья 672. Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования

1. Объектом договора социального найма является жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Об объекте договора найма см. также ст.673 ГК и комментарий к ней.

2. Согласно ст.7 Федерального закона о жилищной политике к государственному жилищному фонду относится:

1) ведомственный фонд, состоящий в федеральной собственности и находящийся в хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной собственности;

2) фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации, а также ведомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности.

Муниципальный жилищный фонд включает в себя фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге, и ведомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.

3. Согласно ст.53 ЖК к членам семьи нанимателя относятся его супруг, дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они совместно с ним проживают и ведут общее хозяйство.

Статья 673. Объект договора найма жилого помещения

1. Объектом договора найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Оно должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям (ст.40 ЖК).

2. О составе общего имущества обладателей жилого помещения в многоквартирном доме см. п.1 ст.290 ГК.

Статья 674. Форма договора найма жилого помещения

Несоблюдение простой письменной формы договора найма жилого помещения не влечет его недействительности, но лишает стороны права в случае спора ссылаться на свидетельские показания (п.1 ст.162 ГК).

Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение

Наем жилого помещения обременяет его и сохраняется при смене собственника жилого помещения.

Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения

В обязанности наймодателя входит передача нанимателю свободного жилого помещения в надлежащем состоянии, осуществление надлежащей эксплуатации дома, в котором находится объект найма, предоставление нанимателю на возмездной основе необходимых коммунальных услуг, обеспечение проведения ремонта общего имущества многоквартирного дома и находящихся в жилом помещении устройств для оказания коммунальных услуг.

Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане

Если постоянно проживающие в жилом помещении совместно с нанимателем граждане не указаны в договоре найма, они приобретают этот статус в результате их вселения в жилое помещения в порядке, установленном ст.679 ГК (см. комментарий к ней). Такие граждане имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, однако правовой статус сонанимателя они приобретают лишь в случае, если заключают с нанимателем договор о их солидарной с нанимателем ответственности перед наймодателем (п.4 ст.677 ГК). О солидарной ответственности см. ст.322 ГК.

Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения

В обязанности нанимателя жилого помещения входит воздержание от использования жилого помещения для отличных от проживания целей, обеспечение сохранности и надлежащего состояния жилого помещения, своевременное внесение платы за него. Переустройство и реконструкция жилого помещения нанимателем возможны лишь с согласия наймодателя.

Статья 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем

Условиями вселения в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих в этом жилом помещении являются согласие на такое вселение нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан, а также соблюдение при вселении требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, составляющей двенадцать квадратных метров (ст.38 ЖК).

Статья 680. Временные жильцы

Под временными жильцами понимаются граждане, прибывшие для проживания в жилом помещении на безвозмездной основе на срок не более шести месяцев. Условием вселения временных жильцов являются общее согласие нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан, а также предварительное уведомление наимодателя о таком вселении. О норме жилой площади на одного человека см. комментарий к ст.679 ГК.

Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения

Правила ст.681 ГК о распределении обязанностей по капитальному и текущему ремонту жилого помещения аналогичны правилам ст.616 ГК (см. комментарий к ней).

Статья 682. Плата за жилое помещение

1. В настоящее время ставки квартирной платы устанавливаются в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 18 июня 1996 г. N 707 "Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг" (СЗ РФ, 1996, N 26, ст.3139).

2. Согласно ст.56 ЖК наниматель обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (квартирную плату) не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца.

Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения

Установленное в п.1 ст.683 ГК правило о предельном пятилетнем сроке договора найма не применяется в отношении договора социального найма (ст.672 ГК). Если в договоре найма срок не определен или установлен большим пяти лет, договор считается заключенным на пять лет.

Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

1. Последствием невыполнения наймодателем обязанности предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить его об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем является продление договора найма на тех же условиях и на тот же срок.

2. Договор найма жилого помещения, заключенный наймодателем в течение года со дня истечения срока договора с прежним нанимателем вопреки условиям отказа от продления договора, является оспоримой сделкой (ст.166 ГК). Она может быть признана недействительной судом по иску прежнего нанимателя.

Статья 685. Поднаем жилого помещения

1. Предметом договора поднайма может быть предоставление в возмездное пользование поднанимателю всего жилого помещения или его части. Поднаниматель не приобретает ни самостоятельного права пользования жилым помещением, ни несет самостоятельной ответственности перед наймодателем.

2. О норме жилой площади на одного человека см. комментарий к ст.679 ГК.

3. Договор поднайма является производным от договора найма, поэтому срок договора поднайма не может превышать срока договора найма, а при досрочном прекращении договора найма договор поднайма прекращается одновременно с ним.

4. О преимущественном праве нанимателя на заключение договора найма см. ст.684 ГК и комментарий к ней.

Статья 686. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения

1. Для замены нанимателя в порядке п.1 ст.686 ГК необходимо совместное требование об этом со стороны нанимателя и постоянно проживающих с ним в жилом помещении граждан, согласие наймодателя и достижение новым нанимателем восемнадцатилетнего возраста.

2. Для замены нанимателя в порядке п.2 ст.686 ГК необходимо согласие всех постоянно проживающих в жилом помещении граждан, в противном случае они все становятся сонанимателями в силу закона. Об обязанностях сонанимателей см. также п.4 ст.677 ГК и комментарий к ней.

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

1. Условием расторжения договора нанимателем в одностороннем порядке являются предварительное предупреждение нанимателя и согласие с этим постоянно проживающих с нанимателем граждан. При соблюдении этих условий договор считается расторгнутым независимо от согласия наймодателя.

2. По инициативе наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут без согласия нанимателя только в судебном порядке по основаниям, установленным в п.2-4 ст.687 ГК.

Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения

Выселение из жилого помещения проживающих в нем к моменту расторжения договора найма граждан допускается только в судебном порядке.