9.8. Оценки недвижимого имущества

Потребность оценивать индивидуально определенное имущество предприятия возникает в случае продажи во время санации или ликвидации части имущества должника, во время приватизации залога или отдельных объектов активов и в ряде других случаев. С целью оптимизации процесса оценки имущества предприятия отдельные объекты активов целесообразно объединить в однородные группы:

1) объекты недвижимости;

2) нематериальные активы;

3) движущиеся объекты основных средств,

4) движущиеся объекты оборотных активов.

В этом подразделе охарактеризованы особенности оценки объектов недвижимости, к которым относятся здания, сооружения, их структурные компоненты и передаточные устройства, в том числе жилые дома и их части. Особенности оценки стоимости недвижимого имущества отражены в Национальном стандарте оценки №2 («Оценка недвижимого имущества»).

Объекты недвижимого имущества делятся на земельные участки (их части), не содержащие земельных улучшений, земельные участки (их части), содержащие земельные улучшения, и земельные улучшения. В некоторых случаях во время проведения оценки земельный участок (его часть), содержащий земельные улучшения, может рассматриваться как условно свободна от земельных улучшений. Оценивание оборудования, которое неразрывно связано с земельными улучшениями и отделение которого приведет к уменьшению рыночной стоимости земельных улучшений, проводится в составе таких земельных улучшений.

Определим особенности применения различных методических подходов к оценке недвижимости.

Затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимого имущества, рынок купли-продажи или аренды которого является ограниченным, специализированного недвижимого имущества. Для определения рыночной стоимости других объектов оценки затратный подход применяется тогда, когда их замещения или воспроизведения физически возможно и (или) экономически целесообразно.

В случае применения затратного подхода информация, которая используется для проведения оценочных процедур, должна соответствовать рыночным данным о расходах на создание этого недвижимого имущества или подобного недвижимого имущества в современных условиях с учетом дохода подрядчика.

Применение затратного подхода для проведения оценивания земельных участков, содержащих земельные улучшения, и земельные улучшений заключается в определении остаточной стоимости замещения (воспроизведение) объекта оценки. Остаточная стоимость замещения (воспроизведение) состоит из остаточной стоимости ш адрес (воспроизведение) земельных улучшений и рыночной стоимости земельного участка (прав, связанных с земельным участком) во время ее существующего использования.

Оценка земельных участков, содержащих земельные улучшения или земельных улучшений с применением методов затратного подхода предусматривает следующую последовательность оценочных процедур:

- определение рыночной стоимости земельного участка (прав, связанных с земельным участком) во время ее существующего использования;

- определение стоимости воспроизводства или стоимости замещения земельных улучшений;

-расчет величины износа (обесценивание) земельных улучшений

- определение остаточной стоимости замещения (воспроизведения

объекта оценивания как разницы между стоимостью замещения (воспроизведения) и величиной износа земельных улучшений, увеличенной на величину рыночной стоимости земельного участка (прав, связанных с земельным участком) во время ее существующего использования.

Исходными данными о физические характеристики земельных улучшений могут быть:

-документы бюро технической инвентаризации;

-проектно-сметная документация строительства объекта оценки, если во время идентификации этого объекта не обнаружено разногласий между его фактическими физическими характеристиками и такой документацией;

-документы натурных обмеров объекта оценивания и документы, подтверждающие физическое (техническое) состояние улучшений, проведенных специализированными организациями, которые в соответствии законодательством имеют право выполнять такие работы.

В случае отсутствия любого из указанных документов подается документ, подтверждающий проведение натурных обмеров или обследование физического (технического) состояния владельцем (балансодержателем) объекта оценки. Указанные выходные данные прилагаются к отчету об оценке имущества.

Метод прямого воспроизведения, как правило, применяется для оценки объекта, замещения которого невозможно, а также в случае соответствия существующего использования объекта оценки его наиболее эффективному использованию.

Метод замещения, как правило, применяется для определения стоимости замещения объекта, построенного (строится) за меновым проектом, или при условии экономической нецелесообразности восстановления объекта оценивания в его первоначальном виде.

В случае использования метода замещения для оценки земельных улучшений стоимость замещения определяется на основе расчета текущей стоимости затрат на создание земельных улучшений, что подобно оцениванию в соответствии с проектно-сметовой документацией, или по стоимости единичного показателя земельных улучшений (площадь, объем), которые являются подобными оцениваемых.

Расчет величины износа земельных улучшений может осуществляться через применение метода разбиения или метода срока жизни. Метод разбивки предусматривает обоснование и определение величины каждого вида износа, которые имеются у объекта оценки, отдельно. При этом могут проводиться такие оценочные процедуры:

-величина физического износа рассчитывается по каждому конструктивному элементом отдельно или через обобщенную оценку исходя из фактического физического (технического) состояния земельных улучшений в целом на дату оценивания. Физический износ может определяться через расчет необходимых затрат на устранение (создание, замену) признаков физического износа;

-величина функционального износа рассчитывается исходя из имеющихся признаков несоответствия потребительских характеристик объекта оценки современным требованиям относительно подобного недвижимого имущества на рынке (отсутствие определенных потребительских характеристик или наличия избыточных потребительских качеств земельных улучшений). Функциональный износ может определяться через расчет необходимых затрат на устранение (создание, замену) признаков функционального износа. Другим способом учета функционального износа является определение стоимости замещения объекта оценивания через использование информации о стоимости функционального аналога, что не имеет признаков функционального износа, имеющихся у объекта оценки;

-величина экономического износа рассчитывается на основе сравнения прогнозируемого дохода от наиболее эффективного использования подобного недвижимого имущества на дату оценки с прогнозируемым доходом от наиболее эффективного использования объекта оценки с учетом доли земельных улучшений; прогнозируемой загруженности объекта оценивание при условии эффективного использования в соответствии с его проектной мощностью; цен продаж(цен предложения) подобного недвижимого имущества, содержащего признаки экономического износа, по продажным ценам (ценам предложения) подобного недвижимого имущества, которое не содержит признаков такого износа, но есть подобным по другим существенными признакам;

-коэффициент совокупного износа (годности) определяется как произведение соответствующих коэффициентов физического, функционального и экономического износа, которые имеются у объекта оценки.

Метод срока жизни базируется на обоснованном допущении про остаточный срок экономической жизни. При применении этого метода все имеющиеся виды износа объекта оценки считаются полностью учтены.

Во время проведения оценки недвижимого имущества при условии существующего использования избыточная часть земельного участка,избыточные мощности и т.п., если их. можно отделить от объекта оценки, учитываются по их рыночной стоимости на условиях наиболее эффективного использования.

В случае применения доходного подхода валовой доход, который ожидается получить от эффективного использования объекта оценки, может рассчитываться исходя из предположения о предоставлении этого объекта в аренду или информации о ином использовании подобного недвижимого имущества. На основании этого предположения прогнозирования валового дохода осуществляется с учетом необходимой информации о рынке подобного недвижимого имущества.

Данные про фактический валовой доход (фактические операционные затраты), которые получает (несет) владелец (пользователь) от использования объекта оценки, могут применяться, если они соответствуют рыночным данным относительно подобного недвижимого имущества.

В процессе оценивания также учитываются типовые условия договоров аренды подобного недвижимого имущества. При этом может проводиться соответствующая корректировка во время прогнозирования размера арендной платы с целью приведения ее в соответствие с типовыми условиями рынка аренды подобного недвижимого имущества.

Метод прямой капитализации дохода при оценке стоимости недвижимости предусматривает следующую последовательность оценочных процедур:

-прогнозирование валового дохода на основе результатов анализа собранной информации об аренде подобного недвижимого имущества с целью проведения анализа условий аренды (размера арендной платы ее типовых условий аренды) или информации об использовании подобного недвижимого имущества'.

-прогнозирование операционных расходов и чистого операционного дохода. Чистый операционный доход рассчитывается как разница между валовым доходом и операционными расходами, рентный доход - разница между ожидаемым доходом от реализации продукции, получаемой на земельном участке, и производственными затратами и прибылью производителя;

-обоснование выбора оценочной процедуры, определения ставки капитализации и ее расчет;

-расчет стоимости объекта оценки делением чистого операционного дохода или рентного дохода наставку капитализации.

Метод дисконтирования денежного потока предусматривает такую последовательность оценочных процедур:

-обоснование периода прогнозирование;

-прогнозирование валового дохода, операционных расходов и чистого операционного дохода (рентного дохода) по годам, кварталам или месяцами в пределах прогнозируемого периода;

-обоснование выбора оценочной процедуры определение ставки дисконта и ее расчет;

- определение текущей стоимости денежного потока как суммы текущей стоимости чистого операционного дохода (рентного дохода);

-прогнозирование стоимости реверсии и расчет ее текущей стоимости;

- определение стоимости объекта оценки как суммы текущей стоимости денежного потока и текущей стоимости реверсии.

Для расчета ставки капитализации и ставки дисконта объектов оценки целесообразно проводить такие оценочные процедуры:

- сравнение прогнозируемого годового чистого операционного дохода (рентного дохода) и цены продажи (цены предложение) относительно подобного недвижимого имущества;

-анализ альтернативных видов инвестирования и определения рисков инвестирования в объект оценки по сравнению с инвестициями с минимальным риском, а также при наличии -других дополнительный рисков инвестирования, связанных с объектом оценки;

-другие оценочные процедуры, которые характеризуют доход на инвестированный капитал и возврат инвестированного капитала и обоснованные в отчете об оценке имущества.

Необходимые расходы, связанные с приведением потребительских характеристик объекта оценки в соответствие с потребительскими характеристиками подобного недвижимого имущества, доход от которого учитывался во время прогнозирования чистого операционного дохода объекта оценки, могут быть учтены во время использования:

-метода прямой капитализации дохода - уменьшением стоимости объекта оценки на размер текущей стоимости расходов, необходимых для такого приведения;

--метода прямой капитализации дохода (дисконтирование денежного потока) - через их добавление к операционных затратам в соответствующих периодах осуществления в пределах периода прогнозирования.

При определении объема необходимых расходов учитывается техническая возможность и экономическая целесообразность устранения признаков физического и (или) функционального износа. При этом в расчет стоимости объекта оценки прилагается калькуляция необходимых расходов, которые учитываются во время проведения оценки.

Операционные расходы прогнозируются в ценах, действующих на дату оценивания. В процессе прогнозирования операционных расходов учитываются расходы владельца (балансодержателя), связанные с получением валового дохода.

Определение стоимости реверсии осуществляется через применение таких оценочных процедур:

-в отношении объектов оценки, срок полезного использования которых неограничен в течение периода прогнозирования, - расчета рыночной стоимости объекта оценки на начало периода, который наступает за прогнозным;

-в отношении объектов оценки, срок полезного использования которых исчерпывается на конец периода прогнозирования, -расчета суммы стоимости ликвидации земельных улучшений и рыночной стоимости земельного участка (прав, связанных с земельным участком ), определенных на конец периода прогнозирования.

Сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости предусматривает, такую последовательность оценочных процедур:

-сбор и анализ информации о продаже или предложение подобного недвижимого имущества и определение объекта сравнения с;

- выбор метода расчета стоимости объекта оценки с учетом объема и достоверности имеющейся информации;

- сопоставление объекта оценки с объектами сравнения с последующей корректировкой цены продажи или цены предложения объектов сравнения;

-определение стоимости объекта оценки через учет величины корректирующих поправок к стоимости объектов сравнения;

-согласование полученных результатов расчета.

Сопоставление объекта оценки и объектов сравнение осуществляется по таким показателям, как цена объекта сравнения, цена единицы площади или объема и т.д.

Согласование полученных величин стоимостей объектов сравнения осуществляется:

-по величинам стоимости объектов сравнения, которые наиболее часто встречаются;

-на основе определения средневзвешенной стоимости;

-по стоимости объекта сравнения, которая претерпела наименьшие корректировки;

-на основе стоимости объектов сравнения, информация о цене продажи (цене предложения) и характеристики которых наиболее достоверны;

- с применением других оценочных процедур, которые обосновываются в отчете об оценке имущества.

Согласование результатов оценки., полученных с применением затратного, доходного и сравнительного подходов, осуществляется с учетом цели и принципов оценивания, которые являются определяющими для конкретной цели ее проведения, объемов и уровня достоверности исходных данных и другой информации, которая использовалась во время проведения оценки.