Глава 9

ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА

ПРЕДПРИЯТИЯ

Необходимость, цель и принципы оценки стоимости имущества

субъектов хозяйствования. Рыночная и ликвидационная стоимость

имущества. Методические подходы к оценке: затратный

(имущественный), доходный, рыночный. Порядок проведения оценки

стоимости имущества. Инвентаризация имущества как

составляющая оценки его стоимости. Экспертная оценка целостных

имущественных комплексов предприятий. Оценки стоимости акций

(долей) в уставном капитале хозяйственного общества. Оценке

недвижимого имущества. Экспертная оценка стоимости машин и

оборудования. Отчет об оценке стоимости имущества. Сертификат

объекта экспертной оценки.

9.1. Методические основы оценки стоимости имущества субъектов хозяйствования

Важная проблема, с которой приходится часто сталкиваться в процессе санации, реорганизации или ликвидации предприятий, заключается в оценке стоимости их имущества. Необходимость оценки стоимости предприятия, его целостного имущественного комплекса или отдельных имущественных объектов возникает в следующих основных случаях:

• во время инвестиционного анализа (или Due Diligence), в процессе принятия решения о целесообразности инвестирования средств в то или иное предприятие, в том числе для осуществления операций М & А (поглощения и присоединения);

• в процессе реорганизации предприятия (цель оценки - определение базы для составления передаточного или разделительного баланса, а также для установления пропорций обмена корпоративных прав),

• в случае банкротства и ликвидации предприятия (оценка проводится с целью определения стоимости конкурсной массы);

• в случае продажи предприятия как целостного имущественного комплекса (цель оценки - определение реальной цены продажи имущества);

• в случае залога имущества и при определении кредитоспособности предприятия (цель оценки - определить реальную стоимость кредитного обеспечения);

• в процессе санационного аудита при определении санационной возможности (оценка стоимости имущества проводится в целях расчета эффективности санации);

• при приватизации государственных предприятий (для оценки является определение начальной цены продажи объекта приватизации).

Стоимость объекта оценки - это эквивалент его ценности, выраженный в вероятной сумме денег. Оценка стоимости предприятия, его имущества относится к сложным вопросам финансов предприятий и антикризисного менеджмента. Особой сложностью отличаются оценки стоимости предприятия как целостного имущественного комплекса и оценки корпоративных прав предприятия, если данные права не котируются на бирже. Хотя стоимость предприятия иногда может равняться рыночной стоимости его активов, следует понимать, что эти понятия не тождественны. В первом случае речь идет, прежде всего, о стоимости, которая может быть создана в результате функционирования бизнеса. Оценивание предприятия осуществляется, как правило, на базе рыночной стоимости - предполагаемая сумма денег, за которую возможна купля - продажа объекта оценки на рынке.

Для выработки унифицированных подходов к методологии и порядка проведения оценивания в 1981 г. был создан Международный комитет по стандартам оценки стоимости имущества. Им был разработан ряд стандартов оценки:

• МСО 1: Рыночная стоимость как база оценки.

• МСО 2: Базы оценки, отличные от рыночной стоимости.

• МСО 3: Оценивание в целях финансовой отчетности и смежной документации.

• МСО 4: Оценка обеспечения займа, залога и долговых обязательств.

• Правило № 1: Концепция оценки действующего предприятия

• Правило № 2: Учет вредных и токсичных веществ во время оценивания.

• Правило № 3: Оценка основных средств, машин, оборудования.

• Правило № 4: Оценка бизнеса.

Организационную, методическую и практическую работу с оцениванием стоимости имущества предприятий осуществляют финансовые службы предприятий, а также лица, занимающиеся профессиональной оценочной деятельностью - оценщики и субъекты оценочной деятельности. Последние проводят независимое оценивание имущества. Органом государственной власти, осуществляющий государственное регулирование оценочной деятельности в Украине, является Фонд государственного имущества Украины. Он же ведет Государственный реестр оценщиков, получивших соответствующее квалификационное свидетельство.

Основу нормативно-правового и методического обеспечения оценочной деятельности в Украине составляют следующие документы:

• Закон Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» (2001 г.);

• Методика оценки имущества (Постановление Кабинета Министров Украины, 2003 г., № 1891);

• Национальный стандарт оценки №1 «Общие основы оценки имущества и имущественных прав» (Постановление Кабинета Министров Украины, 2003 г., № 1440);

• Национальный стандарт оценки №2 «Оценка недвижимого имущества» (Постановление Кабинета Министров Украины, 2004 г. № 1442).

Положения (национальные стандарты) оценки имущества являются обязательными к выполнению субъектами оценочной деятельности при оценке ими имущества всех форм собственности и в других случаях его проведение.

В литературных источниках, нормативных актах называются многочисленные принципы, которых следует придерживаться при оценке стоимости предприятия. К основным таким принципам следует отнести:

• Принцип замещения заключается в том, что покупатель не заплатит за объект больше, чем существующая минимальная цена за имущество с аналогичной полезностью, которое продается на рынке.

• Принцип полезности сводится к тому, что объект имеет стоимость, только если он является полезным для потенциального владельца (полезность может быть связана с ожиданием будущих доходов или иных выгод).

• Принцип ожидания инвестор, планируя вкладывать средства в объект сегодня, ожидает получить денежные доходы от объекта в будущем.

• Принцип изменения стоимости гласит, что стоимость объекта оценки постоянно меняется в результате изменения внутреннего состояния и действия внешних факторов.

• Принцип эффективного использования заключается в том, что из всех возможных вариантов эксплуатации объекта выбирается тот, который обеспечивает наиболее эффективное использование его функциональных характеристик, а следовательно, приносит наибольшую стоимость.

• Принцип разумной осторожности оценок сводится к тому, что при оценке оценщик должен критически (с разумным предубеждением) относиться ко всей информации, которая становится ему известной от администрации объекта оценки, и, по возможности, проверять эту информацию, обращаясь к независимым источникам.

• Принцип альтернативности оценок заключается в необходимости использования различных методов оценки и сравнения показателей стоимости, полученных в результате применения альтернативных методов.

Выбор того или иного метода оценки зависит от характера объекта оценки. Объекты оценки - имущество и имущественные права, которые подлежат оценке. Объекты оценки классифицируют по различным признакам, в частности, объекты оценки в материальной и нематериальной форме, в форме целостного имущественного комплекса. В зависимости от объекта различают следующие виды оценки имущества:

• экспертная оценка целостных имущественных комплексов предприятий;

• экспертная оценка акций (долей) в уставном капитале и хозяйственного общества;

• экспертная оценка нематериальных активов;

• экспертная оценка движимого имущества;

• экспертная оценка недвижимости.

Особенно сложно оценить стоимость предприятия как целостного имущественного комплекса, а также корпоративные права предприятия, если эти права не котируются на бирже.