9.4. Методические подходы к оценке имущества

Оценивания имущества производится с применением методических подходов, методов оценки, которые являются составными методических подходов или результатом комбинирования нескольких методических подходов, а также оценочных процедур.

В зарубежной и отечественной практике оценки стоимости имущества наибольшее распространение получили три методических подходы к оценке стоимости предприятия отдельных имущественных объектов:

-Затратный (имущественный - для оценки объектов в форме целостного имущественного комплекса и в форме финансовых интересов);

-Доходный (основанный на оценке потенциальных доходов, которые может генерировать объект оценки);

-Рыночный (сравнительный).

Обзор наиболее распространенных методов оценки в разрезе указанных методических подходов приведены в табл. 9.1

Ни один из этих методических подходов не имеет принципиальных преимуществ сравнению с другими. Выбор того или иного метода зависит от конкретных условий и объектов оценки. Оценщик применяет, как правило, несколько методических подходов, которые наиболее полно отвечают определенным целям оценки, вида стоимости за наличием достоверных информационных источников. Невозможность или нецелесообразность применения определенного методического подхода, связанного с отсутствием или недостоверностью необходимых для этого исходных данных об объекте оценки.

Таблица 9.1 МЕТОДЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА Методические подходы к оценке	Методи оценивания
Затратный (имущественный) метод	Метод прямого воспроизводства
	Метод замещения
	Усредненный (швейцарский) метод
Доходный подход
	Прямая капитализация дохода
	Дисконтирование денежного потока (DCF)
	Дисконтирование экономической добавленной стоимости (EVA)
Рыночный (сравнительный) подход	Соотношение мультипликаторов
	Сравнение продаж (трансакций)

9.4.1. Имущественный (затратный) подход

Оценки стоимости отдельных объектов по имущественному (или затратным) подходом основывается на учете принципов корыстности и замещения, который предусматривает определение текущей стоимости затрат на воспроизводство или замещение объекта оценки с дальнейшей корректировкой их на сумму износа (обесценения). Основой подхода является тезис, что потенциальный покупатель не заплатит за объект большую цену, чем его возможные совокупные затраты на восстановление этого объекта в текущем состоянии и в действующих ценах, который обеспечивает его владельцу ожидаемую полезность. Стоимость предприятия по этому подходу рассчитывается как сумма стоимостей всех активов (основных средств, запасов, требований, нематериальных активов и т.п.), составляющих целостный имущественный комплекс за вычетом обязательств. Основные методы затратного подхода:

-Метод прямого воспроизведения, который заключается в определении стоимости воспроизводства с последующим вычетом суммы износа (обесценения);

-Метод замещения, который заключается в определении стоимости замещения с последующим вычетом суммы износа (обесценения).

Принципиальная разница между указанными методами состоит в том, что в первом случае оценивается стоимость воспроизводства аналогов копий объекта оценки. Во втором случае речь идет об оценке стоимости замещения объекта оценки объектом и сходными параметрами. Методы имущественного подхода основаны на показателях первоначальной стоимости активов, величины их износа и индексации.

Стоимость воспроизводства - это определенная на дату оценки текущая стоимость расходов на создание (приобретение) в современных условиях нового объекта, который является идентичным объекту оценки. Восстановительная стоимость определяется умножением первоначальной стоимости активов на коэффициент индексации.

Первоначальная стоимость активов - это стоимость отдельных объектов активов, по которой они поступили на баланс предприятия. Эта стоимость включает сумму расходов, связанных с изготовлением, приобретением, доставкой, сооружением, установлением, страхованием во время транспортировки, регистрацией, ре -конструкцией, модернизацией и другим улучшением активов. Затраты на воспроизводство (замещение) должны определяться на дату оценки с учетом рыночных цен.

С помощью методов прямого воспроизводства и замещения определяется остаточная стоимость замещения (воспроизводства).

Поскольку со временем активы постепенно теряют потребительскую стоимость, на их оценку существенно влияет уровень физического и морального износа. При индексации первоначальной стоимости активов происходит также индексация величины износа. Реальная стоимость материальных и нематериальных активов определяется их остаточной стоимостью. Реальная стоимость замещения (воспроизводства) - это стоимость замещения (воспроизводства) объекта оценки за вычетом проиндексированной суммы износа.

Остаточная стоимость замещения (воспроизводства) как база оценивания используется для оценки специализированного имущества, в том числе для ведения бухгалтерского учета с целью определения его справедливой стоимости согласно положениям (стандартам) бухгалтерского учета. Если условия соглашений по специализированному имуществу, для заключения которых проводится оценка, соответствуют требованиям, предъявляемым для определения рыночной стоимости и, остаточная стоимость замещения (воспроизводства) может равняться их рыночной стоимости.

При применении метода прямого воспроизведения или метода замещения используются исходные данные об объекте оценивания, информация о восстановлении или замещении объекта оценивания или получения имущества в современных ценах или среднестатистические показатели, которые обобщают условия его воспроизводства или замещения в современных ценах.

При применении имущественного подхода стоимость предприятии равна разнице между реальной стоимостью его активов и рыночной ценой обязательств. Полученная стоимость предприятий по имущественному подходу определяется также как имущественная стоимость собственного капитала.

При оценке стоимости предприятия имущественным подходом важным моментом также является учет гудвилла. То есть эта стоимость будет равна арифметической сумме стоимостей обновления (замещения) отдельных имущественных объектов предприятия, скорректированной на стоимость гудвилла.

Особенности применения имущественного подхода относительно оценивания объектов в форме целостных имущественных комплексов и в форме финансовых интересов устанавливаются соответствующим национальным стандартам.