Методологические основы оценки стоимости имущества - Микерин Г.И., Гребенников В.Г., Нейман Е.И
..pdfприменением дисконтирования на базе существующих националь ных денежных измерителей.
На практике сегодня не вызывают доверия и не подтверждаются (не могут быть верифицированы) все возможные модификации дис контированной стоимости, определяемые в рублевом выражении по данным российского бухгалтерского учета и по установленным субъ ективными (нерыночными) методами характеристикам различных рисков.
Поэтому практикующие оценщики (занимающиеся оценочной деятельностью, а не распределением госбюджетных средств) опреде ляют ставки дисконтирования и дисконтированные стоимости с уче том риска — только на основе: твердой валюты (обычно доллара), трансформированных финансовых отчетов компаний и международ ных (зарубежных) баз данных по отраслевой информации, рейтин гам и пр., предоставляемых авторитетными агентствами.
Применимые в российских условиях способы учета фактора вре мени с использованием безрисковой ставки дисконтирования — на основе оригинальных отечественных разработок — включены в При ложение 2.
За последнее десятилетие все большее распространение в компа ниях США и других стран стало получать использование не простей ших «рыночных» методов измерения параметров, характеризующих текущее состояние компании, а новых экономических методов, ко торые были разработаны в 1960 1980 гг. многими учеными эконо мистами, в том числе, отечественными (основные принципы оценки эффективности инвестиционных проектов, отраженных также в Приложении 2).
В этих методах учитываются:
!во первых, альтернативные издержки (благоприятные возмож ности) применения капитала, которые не отражаются непо средственно в бухгалтерском учете, хотя в самых последних ре дакциях МСФО стали предлагаться опосредованные способы;
!во вторых, финансовые проектировки на перспективу под воз действием предпринимательских возможностей, которые име ются или прогнозируются в компании;
!в третьих, массивы экономической информации, которые по
зволяют определять — на основе данных по всей экономике и по отдельным отраслям — показатели, необходимые для оцен ки стоимости отдельной компании или других объектов иму щества.
581
Кроме того, для особых целей учитывается появление «внешних эффектов» (экстерналий), что особенно важно для учета социальных и экологических факторов.
Хотя в наиболее «новаторских» американских компаниях заявля ют о полном переходе, например, от измерения «рыночной добав ленной стоимости» (РДС, по английски MVA) к измерению «эконо мической добавленной стоимости» (ЭДС, по английски EVA™), на самом деле, следует говорить об одновременном усилении обоих на чал в аналитическом обеспечении управления компанией: и «теку ще рыночном», и экономическом (в указанном понимании).
Стоимостная оценка получаемых выгод (результаты) отличается от стоимостной оценки использованных ресурсов (затраты) на вели чину, которая отражает влияние (эффект) организационных и пред принимательских, а также интеллектуальных (знание) и иных факто ров, далеко не всегда поддающихся идентификации.
Именно так понимаемый экономический эффект при отражении его в цене реализации объекта имущества выступает для покупателя (потребителя) дополнительными затратами, а для продавца (произ водителя или инвестора) — экономической дополнительной стоимо стью (ЭДС) и соответствующим доходом от данного объекта имуще ства. Развитие методологических основ как самой оценки, так и ее отражения в финансовой отчетности, может способствовать профес сионально содержательному, а не формальному решению этой важ ной задачи Российского государства.
18.3.Арьергардные баталии по методологическим основам оценки
В этом параграфе собраны несколько тем, которые являются но выми для российской оценки, но они представляют большое практи ческое значение для ее развития в ближайшее время и, вместе с тем, помогают разобраться с рядом запутанных методологических проб лем.
18.3.1. Оценка активов государственного сектора
В отношении общепринятых в мире методологических основ оценки активов государственного сектора, практически не освоен
ных в России, можно только привести подборку из разных материа лов МСО, отметив при этом проводимое различие между принципа ми оценки и принципами, которые здесь называются «анализом за трат и выгод», явно сближающимся с тем, что в России называют
582
«оценкой эффективности инвестиционных проектов» (особенно, в части «государственной эффективности»)1.
Из Комментария к международной оценке МСО
Оценка активов государственного сектора может проводиться для целого ряда целей, в том числе — финансовой отчетности, приватиза ции, планирования, принятия решений относительно предоставле ния ссуды и выпуска облигаций; анализа затрат и выгод, проводимых
правительством, либо для того, чтобы определить, эффективно ли ис пользуется и управляется государственный сектор, либо для установле ния цен на услуги монополий. Хотя для оценки государственных акти вов используются те же процедуры и подходы, что и для оценки акти вов частного сектора, оценка активов частного сектора подлежит видоизменениям, которые обусловлены специализированным харак тером определенных классов активов государственного сектора.
Анализ затрат и выгод или экономический анализ применяются госу дарством в качестве инструмента управления для определения, исполь зуется ли актив государственного сектора эффективно. Такой анализ также может использоваться для установления цен на услуги моно полий. В различных государствах анализ затрат и выгод или эконо мический анализ обозначаются разными названиями. Например, в некоторых государствах используется термин экономическая добав" ленная стоимость (ЭДС, по английски — EVA), в то время как в дру гих применяются термины учет ресурсов или начисления на капитал.
Однако подход к анализу затрат и выгод в корне отличается и от оценки стоимости на рыночной основе и от расчета АЗЗ (DRC — depreciation replacement cost).
Методология амортизированных затрат замещения (АЗЗ) исполь зуется для активов инфраструктуры и других специализированных активов. Для активов государственного сектора АЗЗ признает, что имущество может включать в свой состав больше активов, чем нуж но, и/или некоторые активы могут обнаруживать признаки ухудше ния физического состояния, функционального (технического) уста ревания, экономического устаревания или избыточного дизайна/из быточного конструирования. Избыточный дизайн/избыточное конструирование может также рассматриваться как категория функ
ционального устаревания, приписываемая суперадекватности. В не которых государствах корректное применение АЗЗ синонимично то
1«Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проек тов» (вторая редакция). Издание официальное. — М.: Экономика, 2000.
583
му, что называется Оптимизированными амортизированными затра" тами замещения или Амортизированными оптимизированными затратами замещения.
Затраты считаются приемлемым суррогатом для стоимости, когда существует возможность воспроизводства актива, когда актив обес печивает полезность или услуги пропорциональные затратам на его приобретение и когда использование актива соответствует его функ циональному потенциалу. В государственном секторе понятие функ" ционального потенциала занимает место денежных потоков свободно го рынка и испытания на адекватную прибыльность, применяемых в частном секторе. Функциональный потенциал измеряется по уров ню производственной мощности, которую пришлось бы заместить, если бы организация была лишена актива. В государственном секто ре «продолженный функциональный потенциал» выражается в ко личественных терминах, таких как: остаточный срок службы и оста точная производственная мощность. Проверка адекватного функци онального потенциала, которая определяет, удовлетворяет ли актив требованиям, установленным для его производственной мощности, обычно проводится директорами или менеджерами актива.
Когда используется АЗЗ, Оценщик оценивает стоимость земли по ее текущей Рыночной стоимости для существующего использования
(РССИ). РССИ земли представляет собой расчетную сумму, за кото рую состоялся бы обмен земли при незанятом владении на дату оценки, основанную на продолжении ее существующего использо вания, между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в коммерческой сделке после надлежащего маркетинга, в которой стороны действовали бы со знанием дела, осмотрительно и без принуждения. Концепция является неотъемлемой частью мето дологии АЗЗ и базой оценки земли, когда расчетные величины АЗЗ используются в финансовой отчетности для получения суррогата для Рыночной стоимости специализированных объектов имущества и объектов имущества с ограниченным рынком, для которых рыноч ные свидетельства отсутствуют.
Из МСО 2
3.8. Амортизированные затраты замещения (АЗЗ) представляют собой приемлемый суррогатный метод оценки, используемый при
подготовке финансовой отчетности для получения «связанной с рын ком стоимости» для Специализированных объектов имущества или Объ" ектов имущества с ограниченным рынком. АЗЗ основываются на рас чете текущей Рыночной стоимости земли плюс текущие валовые за
584
траты замещения (воспроизводства) улучшений за вычетом скидок на физический износ и с учетом всех соответствующих форм устаре вания и оптимизации (исходя из принципа замещения улучшений ). Результат представляет собой сочетание рыночных и нерыночных элементов. Расчетную величину, получаемую с помощью метода АЗЗ, называют «оцененной посредством ссылок на АЗЗ». Этот ре зультат должен согласовываться с адекватной потенциальной при быльностью или производственным потенциалом предприятия, предположением, которое может быть принято или отвергнуто. Ес ли, например, директора предприятия полагают, что потенциальная прибыльность бизнеса недостаточна, чтобы поддерживать расчет ную величину АЗЗ, они могут принять более низкую величину в сво их расчетах, фактически конвертировав расчетную величину АЗЗ в расчетную величину Стоимости в использовании. Тем не менее, Оценщик обязан указать, подлежала ли оценка, полученная на осно ве АЗЗ, проверке директорами на потенциальную прибыльность.
Из МСО 1
4.9. Амортизированные затраты замещения — это один из специ фических вариантов применения затратного подхода. Затратный подход можно применять для расчетов Рыночной стоимости при ус ловии, что все элементы метода получены на основании данных (от крытого) рынка. Эти разные применения понятия «затраты» нельзя
смешивать или неверно истолковывать при выработке, представлении или применении расчетных величин Рыночной стоимости. Различие между затратным подходом и специфическим применением Аморти" зированных затрат замещения рассматривается в п. 8.3 главы «Общие понятия и принципы оценки» (ОППО).
Из МСО: ОППО п. 8.3.
Термин Амортизированные затраты замещения (АЗЗ) не следует путать с терминами Затраты замещения или Чистые текущие затра" ты замещения. Последние относятся к затратам приобретения на рынке в равной мере удовлетворительного актива заменителя. Ны нешнее бухгалтерское определение затрат замещения актива — это «текущие затраты на приобретение аналогичного актива, нового или бывшего в использовании, или эквивалентной производственной мощности либо функционального потенциала» (МСФО 15).
Следует обратить внимание, что термин затраты замещения рас сматривается как расчет (смета) затрат, альтернативная затратам воспроизводства. Хотя актив заменитель может быть создан путем строительства или иным способом, более обычным измерителем за
585
трат замещения являются затраты на приобретение такого имущест ва на рынке.
Вотличие от этого понятие АЗЗ относится конкретно к суррогат ному методу, применяемому к специализированным объектам иму щества для нахождения стоимости, связанной с рынком. Величина стоимости, получаемая в результате применения АЗЗ, зависит от адекватной потенциальной прибыльности или функционального по тенциала предприятия от использования активов в целом — допуще ние, которое можно принять или отвергнуть.
Если, например, директора предприятия полагают, что потенци альная прибыльность бизнеса недостаточна, чтобы подкрепить рас четную величину АЗЗ, они могут принять в своих подсчетах мень шую цифру, фактически превращая расчетную величину АЗЗ в рас четную величину стоимости в использовании. При применении АЗЗ, когда активный рынок для получения прямых справочных данных отсутствует, Оценщик воспроизводит в обратном направлении де дуктивные процессы некоторого лица, которое выбирает, сколько платить за актив, эксплуатируемый как часть предприятия.
Вслучае нарушения или приостановки нормальной деятельности рынка, а также в тех случаях, когда неравновесие между спросом и предложением приводит к рыночным ценам, не удовлетворяющим определению Рыночной стоимости, Оценщик может столкнуться с трудной проблемой.
Применяя концепцию и определение понятия Рыночной стоимос" ти и адаптируя рыночные данные и свои рассуждения применитель но к процессу оценки, Оценщики повышают значимость и полез ность данных о стоимости активов, отражаемых в финансовых отче тах. По мере того, как возможности и степень применимости рыночных данных снижаются, задание по оценке может потребовать большей компетентности, опытности и более высокого уровня суж дений Оценщика и большей осмотрительности в применении Меж дународных стандартов оценки.
18.3.2.Частные случаи: основные средства и восстановительная сто имость
Здесь собраны ответы МСО и ЕСО (хотя эти ответы нельзя при знать исчерпывающими) на вопросы, которые являются «болевыми точками» российской оценочной практики.
586
Основные средства — частный случай фиксированных или долгосроч ных активов
Российское понимание основных средств практически совпадает с тем, что по международным правилам включается в property, plant and equipment (PP&E) — буквальный перевод: «имущество (подразумева ются «вещи» с правами на них), установки и оборудование». Поэто му проблем с пониманием и практическим применением термина основные средства обычно не возникает, хотя следует в конкретных случаях уточнять состав основных средств по российским и междуна родным (или иным) правилам.
Не нашедшее пока распространения в российской оценке (и в бухгалтерском учете) понятие «фиксированные или долгосрочные ак" тивы» (fixed or long"term assets) является более широким, чем «основ" ные средства» (см. ОППО п. 3.5.2.).
Фиксированные или долгосрочные активы. Это осязаемые и неося заемые (нематериальные1) активы, которые разделяются на две ши рокие категории:
1.Основные средства. Это активы, которые предполагается ис пользовать в деятельности предприятия на постоянной основе, в том числе земельные участки, здания, машины и оборудование и другие виды активов, определение которых позволяет отнести их к данной категории за вычетом накопленной амортизации. Основные средст ва являются осязаемыми активами.
2.Прочие долгосрочные активы. Активы, которые не предполагает ся использовать в деятельности предприятия на постоянной основе, но которые, как ожидается, будут находиться в собственности в тече ние длительного срока — в том числе долгосрочные инвестиции и долгосрочная дебиторская задолженность, гудвилл, расходы буду щих периодов, патенты, товарные знаки и другие аналогичные акти
1 Термин «нематериальные активы» — это не перевод, а сознательное искажение смыс ла исходного термина «неосязаемые активы» («intangible assets»), появившегося в по следнее время в российском бухгалтерском учете, использование которого привело к юридическому закреплению в официальных документах длинного и разносмыслового словосочетания «основные средства и нематериальные активы». В этом словосочета нии первая составляющая подразумевает «вещи», а вторая — «права», но не на них, а на «невещественное имущество» (термин, применявшийся еще С.Ю. Витте — см.
вГлаве 1). Хотя все это может казаться «ловлей блох», но — в отличие от бухгалтеров
— оценщикам постоянно приходится практически заниматься выяснением и уточне нием прав на имущество, а применяемые термины приводят к неверному пониманию и к ошибкам в оценке стоимости сложных объектов имущества.
587
вы. Эта категория активов включает как осязаемые активы, так и неосязаемые активы. Неосязаемые активы считаются предметами неосязаемого движимого имущества и могут включать навыки ме неджмента и маркетинга, кредитный рейтинг, гудвилл и разнообраз ные юридические права или инструменты (патенты, товарные знаки, авторские права, франшизы и контракты).
Восстановительная стоимость (машин и оборудования) и амортизиро ванные затраты замещения имущества (активов)
МСО МР 3. «Оценка Установок, Машин и Оборудования»
3.5.5. Восстановительная стоимость (Reinstatement Value) представляет собой за траты, которые необходимы для замены, текущего или капитального ремонта застра хованного объекта имущества, с тем чтобы привести его практически в такое же, но не в лучшее состояние, чем то, в котором он находился, будучи новым (не расширяя его).
Более подробные разъяснения применения при оценке стоимос ти машин и оборудования понятия «восстановительная стоимость» и связанных с ней иных понятий содержится в новом проекте ЕСО (см. полностью этот проект в Главе 11):
ЕСО Проект Руководства 3: Оценка стоимости оборудования и машин
Термины, используемые в оценке стоимости оборудования и машин
3.07. Стоимость приобретения (Acquisition Value) получается из затрат, которые бы ли понесены, чтобы приобрести объект оборудования или «машин и механизмов» (ма шинерии), плюс любые дополнительные затраты по отгрузке, страхованию, уплате на логов или таможенных пошлин, а также по оплате сборочных работ.
Примечание. Главное, на что следует обратить внимание, — это на совершенно конкретные (индивидуальные) условия определения стоимости приобретения, что является не результатом, а «отправным пунктом» для оценки стоимости исключительно новых объектов иму щества в виде оборудования и машин (см. п. 3.15).
3.08. Восстановительной стоимостью (Reinstatement Value) называют затраты на ус тановку объекта в новом и безупречном состоянии на дату оценки. Они включают не только стоимость отдельного объекта, но и вспомогательные затраты, такие, как фрахт, сборка и монтаж, постановка на фундамент и т.п. Восстановительная стоимость может определяться либо на базе стоимости приобретения, либо путем сравнения с новой ценой машин того же типа, выполняющих ту же работу. Такая восстановительная сто имость иногда может быть получена из стоимости приобретения при покупке нового, скорректированной посредством подходящего индекса для приведения этой стоимости к дате оценки. Часто, однако, современные виды оборудования, которые выпускаются на момент оценки, могут не быть сопоставимыми с оцениваемым в том, что касается рассматриваемого оборудования, его характеристик, результатов работы или анало гичных черт, особенно, если технология, относящаяся к рассматриваемой цели, усо вершенствовалась или изменилась. Возможен также случай, когда изменение в про
588
цессе изготовления объекта привело к снижению цен, и в случаях, таких как эти, по надобится корректировка стоимости для отражения того факта, что оцениваемый объект
не имеет улучшенных или измененных свойств сопоставимых объектов.
Такая восстановительная стоимость предполагает — при необходи мости и при возможности — выполнение корректировок (по време ни и по свойствам сопоставимых объектов) стоимости (т.е. покупной цены) оцениваемого объекта оборудования или машин, а также пе речисленных сопутствующих затрат.
3.14. Рыночная стоимость оборудования и машин определяется текущей рыноч ной ситуацией, и оценщик нуждается в детальных знаниях и постоянной информации о рынке машин и оборудования, его развитии и текущем положении в сфере цен. Од нако для большого числа изделий не будет рынка и поэтому не будет рыночной стои мости, так как они редко продаются или потому, что рассматриваемое изделие было специально выпущено для специфического производства; в этих случаях, которых бу дет большинство, нормальным методом оценки является метод амортизированных за трат замещения (см. Приложение по методологии пп. 1.64 1.82).
При оценке рыночной стоимости оборудования и машин введен ные для данного типа имущества понятия «стоимость приобретения» и «восстановительная стоимость» не являются аналогами понятий «затраты воспроизводства» и «затраты замещения», которые в бух галтерском учете называют «стоимостями».
Эти пары понятий находятся в разных плоскостях и противопос тавляются внутри каждой пары по совершенно разным принципам. Особое значение для оценочной практики имеет понятие амортизи рованных затрат замещения, которые не могут определяться как раз ница «(полной) восстановительной стоимости» (при ее правильном понимании и измерении) и начисленной бухгалтерской (фискальной) амортизацией.
Оценщики должны определять накопленную амортизацию (depreciation, т.е. буквально — обесценение) по всем трем ее видам: физический износ, функциональное и внешнее (экономическое) ус таревание. Не имеет к этому отношения и появившееся бухгалтер ское «ослабление» активов («impairment» — неверно переведено в русскоязычном МСФО как «обесценение», что легко спутать с амор тизацией — см. объяснения в Главе 4).
3.15. Отправным пунктом для оценки стоимости (машин и оборудования) может быть либо стоимость приобретения, либо восстановительная стоимость. Стоимость при обретения можно принять, если она охватывает все наименования, включая любые принадлежности; однако предлагается принимать эту стоимость только в случае, если машина была новой во время ее покупки.
Следует обратить внимание, что терминологическое совпадение применяемой в российском бухучете «восстановительной стоимос
589
ти» (произошедшей при сознательном искажении перевода «current cost», т.е. «текущих затрат» по МСФО) и оценочной «восстанови тельной стоимости», применяемой только для оборудования и ма шин, нуждается в тщательной проверке правильности понимания в конкретных условиях проведения оценки стоимости имущества.
Первый из широко известных переводов на русский язык, в котором приводятся термины, связанные с бухгалтерской оценкой (на самом де ле, «измерением»), содержится в первом советском (послевоенном) из дании — в условиях жесткой идеологизированности — фундаментально го учебника «Экономика» («Экономикс» — экономическая теория).
«Учебники по бухгалтерии определяют методы оценки материаль но технических запасов как метод «первоначальной стоимости» (First in first out) и метод «восстановительной стоимости» или «стоимости последних по времени закупок» (Last in first out) и дают их детальный анализ». (П. Самуэльсон. Экономика. Вводный курс. М.: Прогресс, 1964. с. 114)
Очевидно, что методы бухгалтерского измерения затрат ФИФА и ЛИФА, как их принято называть по русски, не имеют прямого отно шения к методам оценки (рыночной) стоимости имущества и, более общо, к важнейшему экономическому принципу замещения. В совет ской политэкономии не могло быть места ни тому ни другому, а при менение в русском переводе «первоначальной стоимости» и «восста новительной стоимости» отражало затратное (на основе ОНЗТ) по нимание стоимости.
Хотя в техническом смысле могут применяться и сами эти мето ды, и русские термины в соответствии с указанным здесь понимани ем. Если же за такими терминами предполагаются другие понятия, то следует обстоятельно объяснять их методологическую природу и методическую технику.
18.3.3.Российские стандарты оценки (РСО): гармонизация с МСО, ЕСО и с МСФО
Пресс релиз по итогам открытого совещания по вопросам модернизации системы финансовой отчетности и внедрения международных стандартов финансовой отчет ности. 12 марта 2003 года в Минэкономразвития России состоялось открытое сове щание по вопросам модернизации системы финансовой отчетности и внедрения международных стандартов финансовой отчетности (МСФО). Участники обсуди ли основные положения проекта концепции развития системы учета и отчетности в Российской Федерации на среднесрочную перспективу. Проект концепции был разработан в соответствии с протоколом заседания Правительства Российской Фе
590