3.7. Особенности оформления сделки с недвижимостью, прочно связанной с земельными участками

Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ), введенный в действие 30 октября 2001 г., существенным образом изменил не только регулирование земельных правоотношений, но и установил новые требования к сделкам с недвижимостью, прочно связанной с земельными участками, - зданиями, сооружениями и их частями.

Согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Введенная позднее гл. 17 ГК РФ установила это правило не только для договоров купли-продажи, но и для иных случаев отчуждения здания или сооружения (ст. 273 ГК РФ). Указанные нормы носили диспозитивный характер: договором отчуждения недвижимости можно было определить право на занимаемый ей земельный участок, если это право не было определено, к приобретателю должно переходить право собственности.

Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится только вместе с земельным участком. С учетом приоритета норм земельного законодательства перед гражданским при регулировании имущественных отношений по поводу земельных участков, а также принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанной с ним недвижимостью (п. 5 ст. 1 ЗК РФ), можно сказать, что ЗК РФ установил императивную норму об обязательности передачи права собственности на земельный участок при любом отчуждении недвижимости.

Разделение судьбы недвижимости и занятого ею земельного участка допускается п. 4 ст. 35 ЗК РФ только в следующих исключительных случаях:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ.

Правило обязательного отчуждения земельного участка не распространяется на продавцов жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и административных зданиях. Действительно, невозможно выделить в натуре квартиру или нежилое помещение, скажем, на пятом этаже здания вместе с частью земельного участка. Напротив, такие объекты, как пристроенное нежилое помещение, обособленная часть индивидуального жилого дома являются самостоятельными объектами недвижимости, имеющими прочную связь с землей. Если их продавцы являются собственниками земельных участков, то на них также распространяются правила об обязательности отчуждения части земельного участка.

Определение земельного участка,

подлежащего передаче продавцом покупателю

Вопрос о размере земельного участка, переходящего к приобретателю недвижимости, - немаловажен. Должен ли продавец отчуждать вместе с недвижимостью весь земельный участок или только его часть? Кем и как определяется часть земельного участка, подлежащая передаче покупателю при продаже недвижимости?

В первую очередь эта часть может быть определена продавцом, который как собственник вправе передать покупателю не только занятый недвижимостью, но и прилегающий к ней участок любой площади, разумеется, незанятый другими строениями.

Однако минимальный размер участка, подлежащего передаче покупателю, установлен законом. Согласно п. 2 ст. 35 и п. 3 ст. 33 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования, определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

В соответствии с п. 2 ст. 6 ЗК РФ земельным участком как объектом земельных отношений является часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Пунктом 1 ст. 37 ЗК РФ установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (далее - Закон о земельном кадастре), государственный кадастровый учет земельных участков - это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Перед государственным кадастровым учетом необходимо проведение межевания земельных участков (п. 1 ст. 17, п. 2 ст. 19 Закона о земельном кадастре). Статья 1 Закона определяет межевание как мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности. Именно при межевании в соответствии с градостроительными нормативами, генеральными планами и проектами, правилами землепользования и застройки должна быть определена часть земельного участка, занятая недвижимостью и необходимая для ее использования.

Земельные участки как объекты недвижимого имущества, права и сделки с которыми подлежат государственной регистрации, формируются не только при предоставлении и выделении их на местности, но и в результате разделения одного участка на несколько участков, выделения из него другого или слияния граничащих друг с другом участков. Так, при покупке соседних участков в результате их слияния образуется один новый земельный участок. При отчуждении части земельного участка в результате его разделения образуются два новых объекта права - два земельных участка. Кадастровые работы по формированию новых участков при разделении или выделении участка должны быть выполнены до совершения сделки, поскольку предметом сделки могут быть только индивидуализированные объекты недвижимости.

Таким образом, если принадлежащий продавцу земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, то до продажи объекта недвижимости необходимо проведение межевания и кадастровых работ с получением кадастрового плана. Если весь принадлежащий продавцу на праве собственности участок прошел кадастровый учет, но передаче покупателю принадлежит только часть участка, то также необходимо проведение кадастровых работ по разделению участка и изготовление двух новых кадастровых планов на земельный участок, передаваемый покупателю, и на участок, остающийся в собственности продавца.

Оформление прав на земельный участок

при отчуждении недвижимости

В соответствии с п. 2 ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на недвижимость новый собственник приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Таким образом, любой собственник недвижимости является законным землепользователем: на него распространяются как права, так и обязанности по надлежащему использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением, требованиями строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных нормативов, его землепользование является платным. Но имущественные права приобретателя недвижимости на земельный участок требуют надлежащего оформления, которое существенно усложняется, если отчуждатель недвижимости не является собственником земельного участка. Рассмотрим следующие ситуации.

Продавцом недвижимости является гражданин, обладающий правом постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком. Согласно п. 5 ст. 20 и п. 3 ст. 21 ЗК РФ такие граждане имеют право на однократную бесплатную приватизацию своих земельных участков. После приватизации земли при продаже недвижимости отчуждается и занятый ею участок (или его часть). На основании договора купли-продажи в учреждении юстиции одновременно регистрируется переход права собственности на недвижимость и на земельный участок. Если же продавец не приватизировал земельный участок, то продажа здания, строения, сооружения осуществляется без земельного участка, поскольку обладатели прав постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения не вправе распоряжаться земельными участками. После регистрации перехода права на недвижимость покупатель как новый собственник недвижимости имеет право в порядке, установленном ст. 36 ЗК РФ, приобрести право собственности на земельный участок, для чего ему следует обратиться в уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления. В уполномоченный орган должен обратиться также и продавец с заявлением об отказе от принадлежащего ему права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения (ст. 45, 53 ЗК РФ).

Продавцом недвижимости является юридическое лицо, обладающее земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования. Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" право постоянного (бессрочного) пользования подлежит переоформлению на право аренды, или участок должен быть приобретен в собственность по выбору покупателя здания, строения или сооружения. Для этого покупателю после регистрации права собственности на недвижимость следует обратиться в уполномоченный орган для заключения договора купли-продажи или аренды, а продавцу - с заявлением об отказе от права постоянного пользования участком. После выкупа участка потребуется государственная регистрация права собственности на землю, а в случае заключения договора аренды необходимо будет зарегистрировать сделку в учреждении юстиции.

Отчуждение нежилого помещения, части здания или части жилого дома. В этом случае оформление сделки и прав на землю определяется тем, какая часть строения продается.

Если нежилое помещение или часть строения не могут быть выделены в натуре вместе с частью земельного участка, то отчуждение производится без передачи прав на землю (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Если продавец обладает правом постоянного (бессрочного) пользования неделимым земельным участком, занимаемым зданием, то в силу п. 3 ст. 36 ЗК РФ после продажи помещения или части здания он наряду с покупателем (возможно, и иными собственниками помещений в здании) имеет право на приобретение участка в общую долевую собственность или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора. Причем в соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса" юридические лица должны сделать это до 1 января 2004 г. Если продается часть жилого дома, находящегося на участке, принадлежащем продавцу на праве пожизненного наследуемого владения, то право на приватизацию участка в долевую собственность сроком не ограничивается (п. 3 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса).

Если нежилое помещение или часть строения могут быть выделены в натуре вместе с частью земельного участка, например, пристроенное нежилое помещение, часть жилого дома с отдельным входом (так называемым "дом на двух хозяев"), то в случае принадлежности продавцу на праве собственности земельного участка отчуждению подлежит и часть земельного участка, занятая отчуждаемой недвижимостью и необходимая для ее использования. Вопрос о делимости земельного участка решается при проведении межевания и кадастрового учета выделяемого в отдельное землепользование участка. Если продавец обладает правом постоянного (бессрочного) пользования, то после продажи помещения (части здания) возможно либо приобретение участка в общую долевую собственность или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, либо самостоятельный выкуп или заключение договора аренды собственником помещения части участка, занятой помещением (частью здания). Аналогично, собственник части жилого дома, купивший ее у лица, обладающего правом пожизненного наследуемого владения участком, вправе приватизировать вместе со своим продавцом весь участок в долевую собственность либо только часть земельного участка, занятую частью жилого дома и необходимую для ее использования.

Отчуждение доли в праве собственности на недвижимость, находящуюся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Если продавец (иной отчуждатель) доли в праве общей собственности на здание, строение, сооружение является также участником общей собственности на земельный участок, то по договору одновременно с долей в праве на недвижимость должна передаваться и доля в праве на участок. Если продавец доли не является участником общей собственности на земельный участок, например участок принадлежит ему на ином вещном праве (постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения), либо участок оформлен на другое лицо, то права на землю договором не передаются. После регистрации перехода доли в праве общей собственности на объект недвижимости к покупателю последний наряду с другими сособственниками недвижимости может приобрести права на участок в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ.

Требования к договору купли-продажи

недвижимости с земельным участком

Статья 18 Закона о государственной регистрации прав определяет следующие требования к правоустанавливающим документам на недвижимость: помимо имени (наименования) правообладателя документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права. Договор купли-продажи, являющийся основанием для государственной регистрации права собственности на недвижимость и занимаемый ею земельный участок, должен содержать все необходимые элементы регистрируемого правоотношения: объект, субъект и право.

Данные об объектах отчуждаемой недвижимости и передаваемом земельном участке указываются в договоре в соответствии с правилами ст. 554 ГК РФ. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (п. 1 ст. 37 ЗК РФ). Сведения об ограничении (обременении) прав на земельный участок должны быть включены в договор купли-продажи, в противном случае в регистрации сделки или права покупателя может быть отказано по основанию, указанному в п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав: лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. Кадастровый план отчуждаемого участка - необходимое приложение к документам, представляемым в учреждение юстиции на государственную регистрацию прав (п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав).

Порядок государственной регистрации при отчуждении

недвижимости вместе с земельным участком

Следует отметить, что установленные ЗК РФ особые правила отчуждения недвижимости, прочно связанной с землей, дают основание учреждениям юстиции истребовать правоустанавливающий документ на земельный участок и его план. Представления указанных документов не требуется, если продавец ранее зарегистрировал право на отчуждаемый земельный участок в учреждении юстиции, ему достаточно указать в договоре номер и дату записи о праве в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый реестр прав), номер и серию свидетельства о государственной регистрации, кадастровый номер земельного участка или условный номер, присвоенный при регистрации учреждением юстиции.

Как известно, государственной регистрации подлежат не только вещные права на недвижимость, но и сделки с ней (договоры) в случаях, установленных ГК РФ. В частности, государственной регистрации подлежит договор купли-продажи жилых помещений (жилого дома или его части, п. 2 ст. 558 ГК РФ). Подлежат регистрации договоры дарения или передачи недвижимости под выплату ренты независимо от ее назначения (ст. 574, 584 ГК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о государственной регистрации перед регистрацией сделки необходима регистрация ранее возникшего права продавца.

Поэтому в случае заключения договоров купли-продажи жилого дома (или его части, прочно связанной с землей) вместе с земельным участком государственной регистрации подлежат:

- право собственности продавца на жилой дом (если оно ранее не было зарегистрировано в учреждении юстиции);

- договор купли-продажи;

- переход права на дом к покупателю;

- переход права на земельный участок к покупателю.

В случае заключения договоров дарения недвижимости (или ее части, прочно связанной с землей), передачи недвижимости под выплату ренты (в том числе на условиях пожизненного содержания с иждивением) вместе с земельным участком государственной регистрации подлежат:

- право собственности дарителя или получателя ренты на жилой дом, дачу, гараж, садовый домик (если оно ранее не было зарегистрировано в учреждении юстиции);

- договор дарения или пожизненного содержания с иждивением;

- переход права на недвижимость к одаряемому или плательщику ренты;

- переход права на земельный участок к одаряемому или плательщику ренты.

В случае заключения договора купли-продажи объекта недвижимости нежилого назначения (здания, сооружения, части здания, прочно связанной с землей, или встроенно-пристроенного нежилого помещения) вместе с земельным участком государственной регистрации подлежат:

- переход права на объект недвижимости;

- переход права на земельный участок.