3.2. Мена недвижимости

Возможны следующие способы обмена жилых помещений.

1. Обмен между нанимателями жилых помещений в государственном или муниципальном жилом фонде (ст. 67 Жилищного кодекса РСФСР, ст. 20 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (в ред. Федерального закона от 8 июля 1999 г. N 152-ФЗ)). Такой обмен не является сделкой с недвижимостью, так как наниматели передают друг другу только права и обязанности, вытекающие из договоров найма, а перехода права собственности на жилые помещения не происходит. Кроме того, договоры жилищного найма не подлежат государственной регистрации, поэтому такой обмен жилых помещений также не подлежит государственной регистрации.

2. Обмен между нанимателем жилого помещения и собственником другого жилого помещения (ст. 20 Закона об основах федеральной жилищной политики). В результате такого обмена наниматель приобретает право собственности на другое жилье, а собственник лишается права собственности и приобретает права нанимателя другого помещения. Следует отметить, что если гражданин уже однократно приватизировал квартиру, то, став опять нанимателем государственной (муниципальной) жилплощади, приватизировать повторно ее он уже не сможет. Такой договор подлежит государственной регистрации, его можно квалифицировать как мену имущества (квартиры) на имущественное право (право найма). Существенным условием такой сделки должна быть установленная соглашением сторон цена отчуждаемой квартиры. Если жилые помещения находятся в различных населенных пунктах, то государственная регистрация сделки и права должна производиться по месту нахождения отчуждаемой квартиры. Перед этим обязательна регистрация ранее возникшего права собственности на отчуждаемую квартиру. В данном случае совершаются два регистрационных действия:

1) государственная регистрация сделки (договора обмена);

2) государственная регистрация перехода права собственности на отчуждаемую квартиру.

Наниматель, расставшись с государственным (муниципальным) жильем, получит договор обмена со штампом о государственной регистрации и Свидетельство о государственной регистрации права собственности. Собственник, ставший теперь нанимателем, получит в учреждении юстиции зарегистрированный договор, а в органе по управлению государственным (муниципальным) жилищным фондом - ордер на вселение в квартиру, на основании которого в дальнейшем заключит договор жилищного найма.

Для регистрации требуются те же документы, что и для купли-продажи, в том числе передаточный акт (если договором не установлен иной порядок передачи). Дополнительно для такого обмена требуется: а) согласие всех проживающих вместе с нанимателем совершеннолетних членов семьи; б) согласие органа, уполномоченного управлять государственным (муниципальным) жилым фондом.

3. Мена недвижимостью между собственниками. Данный вид сделок регулируется гл. 31 ГК РФ. При мене двух объектов недвижимости совершаются следующие регистрационные действия:

1) регистрация сделки (договора);

2) регистрация перехода права на один объект;

3) регистрация перехода права на другой объект.

Количество действий при регистрации прав определяется по числу участвующих в мене, но регистрация сделки производится один раз, независимо от числа участвующих сторон. Например, если мена совершается между разными регионами, то сделка должна пройти государственную регистрацию в одном из учреждений юстиции, осуществляющих регистрацию в данных регионах. Особенность регистрации договора мены заключается в том, что в Единый государственный реестр должны быть внесены две записи о сделке относительно каждого из обмениваемых объектов. Права на недвижимость, приобретенную в результате такой мены, будут регистрироваться по месту ее нахождения.

Существенным условием договора мены недвижимости является цена обмениваемого имущества. Обмениваемые жилые помещения могут быть признаны равноценными (обязательно должно быть указано, какая цена установлена сторонами для обмениваемого имущества), либо сторонами может быть установлена разная цена. В этом случае исходя из разницы определяется доплата.

Возможны сложные договоры мены, в которых участвуют три и более сторон, а право переходит на три и более объекта недвижимости (так называемый съезд-разъезд). При составлении таких договоров важно, чтобы стороны передавали только те жилые помещения, права на которые у них зарегистрированы. Например, не допускается регистрация договора, в котором одна семья сначала производит раздел квартиры, а потом в этом же договоре члены семьи обменивают комнаты на другое жилье. Такая сделка неправомерна, сначала надо зарегистрировать права собственников на комнаты, только после этого они могут обменять имущество.

Поскольку к договору мены применяются правила о купле-продаже (п. 2 ст. 567 ГК РФ), для государственной регистрации требуются те же документы, что и для купли-продажи, с той разницей, что каждая из сторон признается одновременно продавцом передаваемого и покупателем принимаемого жилья. Ст. 570 ГК РФ предусматривает, что право собственности должно переходить к меняющимся одновременно после исполнения обязательств по передаче имущества (если иное не установлено законом или договором). Поэтому для регистрации перехода права на каждый объект, как правило, необходимо предоставление двух передаточных актов - на квартиру, право на которую регистрируется, и на квартиру, передаваемую взамен.