3.1.2. Требования к договору купли-продажи

Требования к форме договора

С введением 31 января 1998 г. в действие Закона о государственной регистрации прав сделки купли-продажи и мены гражданами жилых помещений, для которых ранее требовалось обязательное нотариальное удостоверение, могут быть заключены в простой письменной форме (в виде одного документа, подписанного сторонами). Передаточный акт не является обязательным приложением к договору купли-продажи. Это самостоятельный документ, подтверждающий передачу недвижимости продавцом и принятие ее покупателем, его представление для регистрации договора не обязательно. Кроме того, стороны вправе включить непосредственно в договор купли-продажи положение о передаче недвижимости, тогда с момента заключения договора недвижимость считается переданной покупателю, и отдельного передаточного акта не потребуется.

Договоры купли-продажи, составленные в простой письменной форме и содержащие более одного листа, должны быть прошиты. Обычно договор составляется в трех экземплярах (по одному для сторон и один - для хранения в учреждении юстиции). Для учреждения юстиции возможно предоставление копии договора между юридическими лицами. Такая копия должна иметь оттиски печатей сторон - юридических лиц либо быть нотариально засвидетельствованной. Все последующие дополнения и изменения зарегистрированного договора также подлежат государственной регистрации. Покупателям, приобретающим недвижимость по сделкам, заключенным в простой письменной форме, следует заранее позаботиться о льготе по подоходному налогу и получить в регистрирующем органе копию договора купли-продажи с приложением копии передаточного акта, заверенные и скрепленные печатью учреждения юстиции (см. подробнее гл. 8).

Требования к содержанию договора

В договоре купли-продажи должны быть четко указаны стороны сделки и существенные условия, установленные законом для купли-продажи недвижимости.

1. Наименование сторон договора указывается полностью: фамилия, имя, отчество, место проживания физических лиц, организационно-правовая форма и полное наименование юридических лиц.

Филиалы или структурные подразделения (отделы, отделения и пр.) юридических лиц не могут заключать договоры от своего имени. Руководитель филиала действует по доверенности от юридического лица, соответственно договор также должен быть заключен от имени юридического лица, а не филиала. В договоре рекомендуется указывать место нахождения юридического лица и реквизиты его государственной регистрации (орган, дату и номер регистрации).

Рекомендуется также указывать дату рождения и реквизиты документов, устанавливающих личность граждан (например, паспортные данные).

2. Предметом договора могут быть следующие объекты недвижимого имущества: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, иной объект недвижимого имущества; часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры; доля в праве общей собственности на объект недвижимого имущества.

3. Указывается местоположение объекта недвижимого имущества: адрес, расположение на земельном участке, расположение части объекта в составе объекта; назначение; площадь, в том числе жилая; этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора.

4. Цена договора (ст. 555 ГК РФ) определяется в рублях (допускается указание цены на единицу площади, тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества). Допустимо определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ). В таком случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа. Не следует путать цену договора с инвентаризационной оценкой недвижимости БТИ и нормативной ценой земли. Инвентаризационная оценка не является существенным условием договора, она необходима для целей налогообложения, а цена недвижимости устанавливается соглашением сторон и может быть как выше, так и ниже оценки БТИ.

5. В договоре продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома, части квартиры необходимы перечень проживающих лиц (п. 1 ст. 558 ГК РФ) и их прав пользования после приобретения жилого помещения покупателем либо положение об отсутствии таких лиц. Хотелось бы обратить внимание, что бытуют такие варианты договоров, в которых, кроме перечня лиц, проживающих в продаваемом жилом помещении, содержится положение о том, что они обязуются выписаться к определенной дате. Если указанные лица, не являющиеся собственниками жилья, не подписывают договор купли-продажи, то и никаких обязанностей по выписке из квартиры у них не возникает, а практикуемая в таких случаях подача заявления в нотариальную контору о выписке никаких обязанностей перед приобретателем жилого помещения у них не создает. Более того, п. 2 ст. 292 ГК РФ гласит, что члены семьи собственника (в том числе бывшие супруги) сохраняют право пользования даже в случае перехода права на жилье к другому собственнику. Если в жилом помещении проживают кроме собственника наниматели, то они также сохраняют свои права, а новый собственник становится наймодателем на тех же условиях, что и бывший собственник (ст. 675 ГК РФ). И если покупатель подписал договор на таких условиях (купил квартиру вместе с жильцами), а жильцы не выписываются, то требовать этого от продавца он не может, поскольку сам подписал договор на этих условиях (п. 1 ст. 460 ГК РФ).

6. При продаже недвижимого имущества в кредит с рассрочкой платежа должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей.

Условия, указанные выше, являются существенными, без них договор не считается заключенным и регистрации не подлежит.

Помимо этих условий принято, что в договоре также указываются: право (собственности, хозяйственного ведения) продавца и основания возникновения этого права; ограничения прав продавца, обременения имущества залогами, правами третьих лиц или гарантии продавца об отсутствии таковых; условия и порядок оплаты имущества покупателем; условия и порядок передачи имущества продавцом; обязательства сторон по регистрации перехода права собственности.