3.1.3. Документы, представляемые для

регистрации договора купли-продажи и

перехода права собственности

1. Нотариально удостоверенный договор купли-продажи жилого помещения между гражданами при наличии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права собственности.

В соответствии с п. 5 ст. 18 Закона о государственной регистрации прав, все документы, необходимые для государственной регистрации, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (за исключением актов органов государственной власти и местного самоуправления), который после регистрации должен быть возвращен правообладателю. Порядок представления подлинников и копий некоторых документов рассмотрен в разделе 2.1.

Документы продавца (представителя продавца):

- документ, удостоверяющий личность (паспорт и пр.);

- доверенность (при регистрации через представителя);

- Свидетельство о государственной регистрации права;

- подлинник документа, подтверждающего право на продаваемое помещение;

- документы БТИ, описывающие предмет сделки, - технический паспорт (выписка из него) с поэтажным планом и экспликацией помещений;

- иные документы, необходимые для государственной регистрации: документы о лицах, проживающих в продаваемом помещении, согласие супруги, разрешение органа опеки и попечительства и пр. (подробнее см. гл. 2.3);

- подлинный экземпляр договора купли-продажи.

Документы покупателя (представителя покупателя):

- документ, удостоверяющий личность (паспорт и пр.);

- доверенность (при регистрации через представителя);

- заявление о регистрации договора;

- документ об оплате регистрации сделки;

- подлинный экземпляр договора купли-продажи;

- нотариально удостоверенная копия договора купли-продажи.

Для регистрации перехода права собственности к покупателю в соответствии с условиями договора необходимы дополнительно:

- передаточный акт, подписанный продавцом и покупателем (не обязательно в нотариальной форме);

- заявление от продавца о переходе права собственности к покупателю;

- заявление от покупателя о регистрации права собственности и выдаче Свидетельства о государственной регистрации права собственности на приобретенное жилье;

- документ об оплате регистрации права собственности;

- нотариально удостоверенное согласие супруги (супруга) на приобретение общего имущества - жилого помещения.

Если условия договора и желание сторон допускают регистрацию и договора, и перехода права собственности, то документы, необходимые для регистрации перехода права, представляются одновременно с документами о регистрации договора. В этом случае допускается просьба о регистрации сделки и права покупателя в одном заявлении.

Если предметом купли-продажи является доля в праве общей собственности на жилой дом или квартиру, рекомендуется дополнительно представить в учреждение юстиции нотариально удостоверенные копии отказов других собственников от права преимущественной покупки доли, чтобы регистратор приостановил регистрацию (подробнее см. гл. 2.4).

2. Нотариально удостоверенный договор купли-продажи жилого помещения между гражданами при отсутствии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права собственности.

Документы продавца (представителя продавца):

- документ, удостоверяющий личность (паспорт и пр.);

- доверенность (при регистрации через представителя);

- заявление о государственной регистрации ранее возникшего права (без выдачи Свидетельства о регистрации);

- документ об оплате регистрации права;

- документы БТИ, описывающие объект сделки, - технический паспорт (выписка из него) с поэтажным планом и экспликацией помещений;

- справка БТИ об отсутствии арестов, запрещений, залогов и прочих ограничений (обременений) прав на объект (можно нотариальную копию);

- документы, подтверждающие право на продаваемое жилье (подлинник и копия);

- при отчуждении жилого дома - документы, подтверждающие право пользования земельным участком, с приложенным планом участка (кадастровым или заверенным местным земельным комитетом);

- подлинный экземпляр договора купли-продажи.

Документы покупателя (представителя покупателя) и документы для регистрации перехода права - те же, что и в предыдущем пункте.

3. Договор купли-продажи жилого помещения между гражданами в простой письменной форме при наличии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права.

Документы продавца (представителя продавца):

- документ, удостоверяющий личность (паспорт и пр.);

- доверенность (при заключении договора и регистрации через представителя);

- Свидетельство о государственной регистрации своего права;

- подлинный экземпляр договора купли-продажи;

- заявление о регистрации договора, заключенного в простой письменной форме;

- документ о лицах, зарегистрированных (прописанных) в продаваемом жилом помещении (справка паспортного стола или выписка из домовой книги); можно также представить справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;

- документы БТИ, описывающие предмет сделки, - технический паспорт (выписка из него) с поэтажным планом и экспликацией помещений;

- справка налоговой инспекции об уплате налога на имущество (по месту нахождения недвижимости), если отчуждаемое жилое помещение принадлежит продавцу на основании договора дарения или унаследовано им;

- согласие органов опеки и попечительства (если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, а также если несовершеннолетние, ограниченно или полностью недееспособные граждане являются собственниками отчуждаемой недвижимости);

- нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу жилья (если жилье является совместной собственностью супругов, подробнее см. гл. 2.4).

Документы покупателя (представителя покупателя):

- документ, удостоверяющий личность (паспорт и пр.);

- доверенность (при регистрации через представителя);

- заявление о регистрации договора, заключенного в простой письменной форме;

- документ об оплате регистрации сделки;

- два подлинных экземпляра договора купли-продажи (один для хранения в учреждении юстиции);

- нотариально удостоверенное согласие супруги (супруга) на приобретение общего имущества - жилого помещения.

Для регистрации перехода права собственности к покупателю в соответствии с условиями договора необходимы дополнительно:

- передаточный акт, подписанный продавцом и покупателем;

- заявление от продавца о переходе права собственности к покупателю;

- заявление от покупателя о регистрации права собственности и выдаче Свидетельства о государственной регистрации права собственности на приобретенное жилье;

- документ об оплате регистрации права собственности.

Если предметом купли-продажи является доля в праве общей собственности на жилой дом или квартиру, то передаточного акта не требуется, но для регистрации договора и права долевой собственности покупателя требуется отказ других сособственников от права преимущественной покупки доли на условиях данного договора, оформленный нотариально или в органе государственной регистрации (см. подробнее гл. 2.4).

Могут потребоваться и иные дополнительные документы. Например, если жилое помещение находится в залоге, то требуется согласие залогодержателя на отчуждение. Если жилой дом или квартира принадлежат продавцу на основании договора ренты (пожизненного содержания с иждивением), то требуется согласие получателя ренты. Наличие ограничений (обременений) права залогом или рентой должно быть отражено в договоре, поскольку они сохраняются и при переходе права собственности к покупателю. Но заключение договоров купли-продажи такой недвижимости в простой письменной форме не рекомендуется, и от приобретения жилья на таких условиях лучше воздержаться.

4. Договор купли-продажи жилого помещения между гражданами в простой письменной форме при отсутствии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права.

Документы продавца (представителя продавца):

- документ, удостоверяющий личность (паспорт и пр.);

- доверенность (при заключении договора и регистрации через представителя);

- правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость (подлинник и копия, заверенная нотариально или органом, выдавшим документ, но не ксерокопия);

- документы БТИ, описывающие предмет сделки, - технический паспорт (выписка из него) с поэтажным планом и экспликацией помещений, с инвентаризационной оценкой жилья на текущую дату;

- справка БТИ об отсутствии арестов, запрещений, залогов и прочих ограничений (обременений) прав на объект (если их отсутствие не указано в техническом паспорте или выписке из него);

- при отчуждении жилого дома - документы, подтверждающие право пользования земельным участком, с приложенным планом участка (кадастровым или заверенным местным земельным комитетом);

- подлинный экземпляр договора купли-продажи;

- заявление о регистрации ранее возникшего права собственности (без выдачи Свидетельства) и договора, заключенного в простой письменной форме;

- документ об оплате государственной регистрации права;

- документ о лицах, зарегистрированных (прописанных) в

продаваемом жилом помещении: справка паспортного стола, выписка из домовой книги; можно также представить справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;

- справка из налоговой инспекции об уплате налога на имущество (по месту нахождения недвижимости, если отчуждаемое жилое помещение принадлежит продавцу на основании договора дарения или унаследовано им);

- согласие органов опеки и попечительства, если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, а также если несовершеннолетние, ограниченно или полностью недееспособные граждане являются собственниками отчуждаемой недвижимости;

- нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу жилья, если жилье является совместной собственностью супругов (подробнее см. гл. 2.4).

Документы покупателя (представителя покупателя), а также документы, необходимые для регистрации перехода права собственности, - те же, что и в п. 3.

5. Договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения между юридическими лицами при отсутствии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права.

Как было сказано ранее, этот договор не требует регистрации и считается заключенным с момента подписания, осуществляется только регистрация перехода права собственности к покупателю.

Документы продавца - юридического лица и его представителя:

- документ, удостоверяющий личность представителя (паспорт и пр.);

- доверенность представителя (если это не руководитель юридического лица);

- один из документов, подтверждающих полномочия руководителя (органа) юридического лица: выписка из протокола общего собрания учредителей (акционеров, членов совета директоров) об избрании органа юридического лица (генерального директора, председателя совета директоров и пр.); приказ собственника о назначении директора (заключенный контракт) или иной документ в соответствии с порядком управления в данной организации;

- свидетельство о регистрации юридического лица;

- учредительные документы со всеми действующими изменениями и дополнениями;

- документ о присвоении ИНН;

- правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость (подлинник и копия, заверенная нотариально или органом, выдавшим документ, но не ксерокопия);

- при отчуждении зданий и сооружений - документы, подтверждающие право пользования земельным участком;

- копия технического паспорта БТИ;

- справка БТИ об отсутствии арестов, запрещений, залогов и прочих ограничений прав на объект (если их отсутствие не указано в техническом паспорте или выписке из него);

- кадастровый план земельного участка, на котором находится недвижимость (или план, заверенный местным Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству);

- подлинный экземпляр договора купли-продажи;

- заявление о регистрации перехода права к покупателю;

- при подписании договора лицом, не являющимся руководителем юридического лица, дополнительно представляется доверенность на заключение сделки, подписанная уполномоченным лицом и скрепленная печатью юридического лица;

- для акционерных обществ, созданных в порядке приватизации государственных и муниципальных предприятий, дополнительно представляется выписка из реестра акционеров с указанием количества акций, находящихся в собственности государства. Если более 25% акций находится в государственной собственности, обязательно согласие соответствующего держателя государственного пакета (Комитета по управлению имуществом);

- возможно истребование иных дополнительных документов (см. п. 8 разд. 2.3) в установленных законом случаях.

Документы покупателя - юридического лица и его представителя:

- документ, удостоверяющий личность представителя (паспорт и пр.);

- доверенность представителя (если это не руководитель юридического лица);

- один из документов, подтверждающих полномочия руководителя (органа) юридического лица: выписка из протокола общего собрания учредителей (акционеров, членов совета директоров) об избрании органа юридического лица (генерального директора, председателя совета директоров и пр.); приказ собственника о назначении директора (заключенный контракт) или иной документ в соответствии с порядком управления в данной организации;

- свидетельство о регистрации юридического лица;

- учредительные документы со всеми действующими изменениями и дополнениями;

- документ о присвоении ИНН;

- подлинный экземпляр договора купли-продажи;

- заявление о регистрации права собственности и выдаче

Свидетельства о государственной регистрации;

- документ об оплате государственной регистрации права;

- передаточный акт или иной документ о передаче и приемке (возможен акт приемки-передачи основных средств по форме ОС-1 за подписью главного бухгалтера и руководителя). Передаточный акт должен содержать наименование сторон, ссылку на договор, описание передаваемого имущества, быть подписан обеими сторонами и скреплен печатями;

- в случае подписания договора купли-продажи лицом, не являющимся руководителем юридического лица, дополнительно представляется доверенность на заключение сделки, подписанная уполномоченным лицом и скрепленная печатью юридического лица;

- возможно истребование иных дополнительных документов (п. 8 разд. 2.3) в установленных законом случаях.

6. Договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения между юридическими лицами при наличии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права.

Документы продавца - юридического лица и его представителя:

- документ, удостоверяющий личность представителя (паспорт и пр.);

- доверенность представителя (если это не руководитель юридического лица);

- один из документов, подтверждающих полномочия руководителя (органа) юридического лица: выписка из протокола общего собрания учредителей (акционеров, членов совета директоров) об избрании органа юридического лица (генерального директора, председателя совета директоров и пр.); приказ собственника о назначении директора (заключенный контракт) или иной документ в соответствии с порядком управления в данной организации;

- технический паспорт (выписка из него) с поэтажным планом и экспликацией помещений или справка БТИ об отсутствии изменений в объекте (если срок годности ранее представленной копии технического паспорта истек);

- подлинный экземпляр договора купли-продажи;

- заявление о регистрации перехода права к покупателю;

- Свидетельство о государственной регистрации права;

- в случае подписания договора лицом, не являющимся руководителем юридического лица, дополнительно представляется доверенность на заключение сделки, подписанная уполномоченным лицом и скрепленная печатью юридического лица;

- для акционерных обществ, созданных в порядке приватизации государственных и муниципальных предприятий, дополнительно представляется выписка из реестра акционеров с указанием количества акций, находящихся в собственности государства;

- возможно истребование иных дополнительных документов (п. 8 разд. 2.3) в установленных законом случаях.

Документы покупателя - юридического лица и его представителя - те же, что и в п. 5.

На первый взгляд, процедура государственной регистрации представляется весьма сложной, однако для самой распространенной сделки - купли-продажи квартиры - схема достаточно проста, а перечень необходимых документов невелик (табл. 4).

Таблица 4

ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ

РЕГИСТРАЦИИ НОТАРИАЛЬНО УДОСТОВЕРЕННОГО

ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

И ПЕРЕХОДА ПРАВА К ПОКУПАТЕЛЮ

ОРГАНИЗАЦИЯ	УЧАСТНИК
	ПРОДАВЕЦ	ПОКУПАТЕЛЬ
БТИ	Получает: 1) подлинник и копию до- кумента на квартиру (с планом и эксплуатацией) для учреждения юстиции; 2) справку на отчуждение (форма 11) для нотариуса
Нотариус, нотариальная контора	Получает: 1) подлинник договора купли-продажи; 2) подлинник передаточно- го акта; 3) подлинники правоуста- навливающего документа на квартиру (с отметкой о нотариальном удостове- рении договора купли- продажи) и иных необхо- димых для регистрации документов; 4) нотариальную копию правоустанавливающего до- кумента (если ранее не зарегистрировал свое право в учреждении юсти- ции)	Получает: 1) подлинник и копию но- тариально удостоверен- ного договора купли-про- дажи; 2) подлинник и копию пе- редаточного акта
Учреждение юстиции	Подает: если ранее не зарегистри- ровал свое право в уч- реждении юстиции: 1) заявление о регистра- ции своего права; 2) квитанцию об оплате регистрации права; 3) подлинник и нотариаль- ную копию правоустанавли- вающего документа; 4) копию техпаспорта БТИ; 5) подлинник договора ку- пли-продажи; 6) документ, удостоверя- ющий личность Если ранее зарегистриро- вал свое право: 1) заявление о регистра- ции перехода права к по- купателю; 2) подлинник Свидетельс- тва о государственной ре- гистрации; 3) подлинник договора ку- пли-продажи; 4) документ, удостоверя- ющий личность; 5) подлинник правоустана- вливающего документа Получает: 1) подлинник договора ку- пли-продажи с отметкой о регистрации сделки; 2) подлинник правоустана- вливающего документа и Свидетельство о государс- твенной регистрации с отметкой о прекращении права	Подает: 1) заявление о регистра- ции договора купли-про- дажи и права собственно- сти на квартиру; 2) квитанцию об оплате регистрации договора и права; 3) подлинник и копию но- тариально удостоверен- ного договора купли-про- дажи; 4) подлинник и копию пе- редаточного акта; 5) документ, удостоверя- ющий личность Получает: 1) подлинник договора купли-продажи с отметка- ми о регистрации сделки и регистрации права; 2) подлинник передаточ- ного акта; 3) Свидетельство о госу- дарственной регистрации права собственности