Глава 7. Заявления в учреждение юстиции по государственной регистрации прав

Государственная регистрация прав носит заявительный характер. По общему правилу, если правообладатель не подал заявление о совершении определенного регистрационного действия (регистрации сделки или права), то оно не подлежит совершению даже в случае наличия в регистрирующем органе необходимых для этого документов. Например, если в учреждение юстиции в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 28 Закона о государственной регистрации прав, поступит вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности гражданина, но сам гражданин не заявит о регистрации своего права, то право не будет зарегистрировано. Судебное решение не может заменить государственной регистрации права, оно является основанием для осуществления регистрационных действий. Аналогично если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки, то по требованию другой стороны суд может вынести решение о регистрации. Но данного решения не будет достаточно, чтобы признать сделку заключенной, - она должна быть зарегистрирована в учреждении юстиции, после чего приобретет обязательную силу для сторон (п. 3 ст. 165 ГК РФ).

Исключение из заявительного порядка регистрации составляет регистрация ограничений (обременений), возникающих в силу закона, например, возникновение залога в силу закона при купле-продаже с рассрочкой платежа (п. 5 ст. 488 ГК РФ) или при передаче недвижимости под выплату ренты, предоставление пожизненного содержания с иждивением (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Эти ограничения возникают из обстоятельств, указанных в Гражданском кодексе помимо воли сторон, и отражение их в Едином государственном реестре прав - обязанность регистратора для обеспечения законности дальнейших сделок с этим имуществом.

Заявление о регистрации права может подать только сам правообладатель или его представитель. Порядок подачи заявлений о регистрации прав несовершеннолетних такой же, как и порядок совершения ими сделок. От имени малолетнего (до 14 лет) заявление подает его законный представитель - родитель, усыновитель, опекун, но право будет оформлено, естественно, на имя малолетнего. Несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет подает заявление от собственного имени сам, но с согласия законного представителя - родителя, усыновителя, попечителя.

Заявление о регистрации права совместной собственности подает любой из совместных собственников, но в заявлении указывает всех, чье право подлежит регистрации. Заявление о регистрации доли в праве общей собственности подает каждый из сособственников от собственного имени.

Одним из условий законности сделки является соответствие воли волеизъявлению сторон. Подача заявления о совершении определенного регистрационного действия должна свидетельствовать о воле сторон, направленной на отчуждение или приобретение имущества. Особое значение заявительный порядок приобретает при купле-продаже недвижимости. Как отмечалось выше, при купле-продаже жилья совершаются два регистрационных действия (регистрация договора и регистрация перехода права к покупателю), при продаже с рассрочкой платежа возможна еще регистрация залога в силу закона. Продавец может подать, например, заявление только о регистрации договора (сделки) и не ходатайствовать о регистрации перехода права к покупателю. Если купля-продажа является сделкой с отложенным исполнением (например, в случае, если не произведен расчет, не составлен передаточный акт), то государственная регистрация права покупателя не может быть осуществлена только по его заявлению. Заявление о регистрации перехода права к покупателю должно быть подано позже, когда обязательства сторон будут исполнены. Подавая заявление о регистрации договора, продавец подтверждает волю на заключение сделки, а подавая заявление о регистрации перехода права к покупателю, - волю на отчуждение имущества. Если договором была предусмотрена рассрочка платежа и зарегистрирован залог в силу закона, то покупатель получает Свидетельство о государственной регистрации с указанными в нем ограничениями права. Естественно, что после выплаты всей суммы продавцу и прекращения данного залога он имеет право получить Свидетельство без указанных ограничений. В этом случае продавец и покупатель совместно заявляют в регистрирующий орган о погашении залоговой записи, а покупатель ходатайствует о выдаче нового Свидетельства.

В случае необходимости представления дополнительных документов правообладатели и участники сделок вправе заявить в учреждение юстиции о приостановлении регистрации (на любой срок, но не более трех месяцев), чтобы предотвратить отказ в регистрации по основаниям, указанным в ст. 19 Закона о государственной регистрации прав.

Граждане и организации вправе подавать в учреждение юстиции по месту нахождения недвижимости иные заявления в отношении недвижимости. Кредиторы, например, могут извещать о начале процедуры банкротства юридического лица и соответственно утрате прежним руководителем полномочий по совершению сделок либо о начале ликвидации юридического лица и переходе полномочий к ликвидационной комиссии, что должно предотвратить регистрацию сделок с недвижимостью, ухудшающих финансовое положение должника. Гражданам рекомендуется подавать заявления в случае отмены доверенности как специальной (на совершение определенной сделки), так и генеральной (на разнообразные действия).

По письменному запросу заинтересованных лиц выдается информация о зарегистрированных правах на конкретный объект недвижимости. А сам собственник также вправе запросить учреждение юстиции о тех, кто интересовался его недвижимостью.

По заявлению производится также и исправление технических ошибок в регистрационных записях. Если правообладатель, получив Свидетельство, впоследствии обнаружит ошибки, например, в паспортных данных, площади или адресе недвижимости, он может заявить об этом, вернуть Свидетельство и получить новое, с правильными записями (за исправление ошибок плата не взимается).