4.4. Сделки с земельными участками

В общей массе сделок с недвижимым имуществом сделки с земельными участками приобретают все большую значимость. Введенный в действие 30 октября 2001 г. Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства объявил "единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов", согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Пунктом 4 ст. 35 ЗК РФ установлено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Ограничения прав на землю

Земля как объект рыночных отношений имеет многофункциональное назначение. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ним регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Более того, земля, как уникальный природный ресурс, имеет особый юридический статус.

В связи с этим в рамках гражданско-правовых сделок существуют постоянные и временные ограничения прав собственности на землю.

Постоянные ограничения права собственности на землю, обусловленные ограниченностью ее в природе и незаменимостью в предпринимательской деятельности, включают:

- систему зонирования;

- рациональное использование и охрану земель;

- контроль окружающей среды;

- защиту законных прав и интересов других собственников, арендаторов и пользователей земли;

- особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных и санитарно-защитных зонах;

- учет строительных норм и правил, проектов планировки и застройки населенных пунктов;

- особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

- принудительный выкуп земель у собственника для государственных и муниципальных нужд и др.

Существуют и временные ограничения правомочий собственника земли:

- строго целевое использование земельного участка;

- возможность купли-продажи сельскохозяйственных земель при условии сохранения их целевого назначения;

- изъятие неиспользованных земельных участков;

- установление предельного минимального размера земельного участка при его разделе;

- запрещение раздела земельного участка (например, для крестьянского (фермерского) хозяйства);

- ограниченная оборотоспособность отдельных категорий земель;

- приостановление оборота земель сельскохозяйственных угодий до вступления в действие Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В соответствии со ст. 56 ЗК РФ ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда бессрочно или на определенный срок. Ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке. Установленное ограничение подлежит регистрации в порядке, установленном Законом о государственной регистрации прав. В случае если государственная регистрация ограничений (обременений) прав на землю проводится не правообладателем, то правообладатель обремененного земельного участка в обязательном порядке уведомляется о регистрации указанных ограничений (обременений). Ограничения сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.

Оборотоспособность земельных участков

При совершении сделок с земельными участками следует иметь в виду, что нормы части второй ГК РФ в отношении сделок с земельными участками применяются в той мере, в какой оборот земельных участков допускается земельным законодательством.

В соответствии со ст. 260 ГК РФ собственник земельного участка свободно владеет, пользуется, распоряжается им, постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Существует деление земель на изъятые из оборота, ограниченные в обороте и не изъятые из оборота. Изъятые из оборота земли не могут предоставляться в частную собственности, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Ограниченные в обороте земли не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Статья 27 ЗК РФ установила конкретные ограничения оборотоспособности земельных участков.

Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

1) государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 ЗК РФ);

2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, войска Пограничной службы РФ, другие войска, воинские формирования и органы;

3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

4) объектами организаций федеральной службы безопасности;

5) объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

8) исправительно-трудовыми учреждениями и лечебно-трудовыми профилакториями соответственно Министерства юстиции и Министерства внутренних дел РФ;

9) воинскими гражданскими захоронениями;

10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ.

Статьей 27 ЗК РФ также ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

1) в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей статьи;

2) в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

3) занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;

4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в пункте 4 настоящей статьи;

6) не указанные в пункте 4 настоящей статьи в границах закрытых административно-территориальных образований;

7) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

8) предоставленные для нужд связи;

9) занятые объектами космической инфрастуктуры;

10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.

ЗК РФ предусмотрено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения будет особо регулироваться федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, который вместе с тем не будет распространяться на земельные участки сельскохозяйственного назначения, предоставленные гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот данных земельных участков осуществляется в соответствии с нормами ГК РФ с учетом ограничений, установленных земельным законодательством.

Ограничения прав на землю иностранных

физических и юридических лиц

Участниками гражданско-правовых сделок с земельными участками могут быть субъекты гражданского права, обладающие правоспособностью и дееспособностью: граждане Российской Федерации, иностранные граждане, лица без гражданства, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

С 25 апреля 1991 г. по 24 декабря 1993 г. действовала ст. 7 Земельного кодекса РСФСР, которая устанавливала ограничения на приобретение в собственность земельных участков иностранцами. В соответствии со ст. 62 Конституции РФ после 12 декабря 1993 г. иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором. В российском законодательстве существуют следующие прямые ограничения прав иностранцев в отношении земельных участков:

- невозможность создавать крестьянско-фермерские хозяйства, получать и приобретать для создания крестьянского фермерского хозяйства земельный участок в собственность ( ст. 4 Закона РСФСР от 22 ноября 1990 г. N 348-1 "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (в ред. Указа Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2287) определяет, что право на создание крестьянского хозяйства и на получение земельного участка для этих целей имеет каждый дееспособный гражданин РСФСР, достигший 18-летнего возраста, имеющий опыт работы в сельском хозяйстве и сельскохозяйственную квалификацию либо прошедший специальную подготовку);

- невозможность получить в собственность земельные участки бесплатно;

- невозможность получить в собственность земельные участки до утверждения перечня приграничных территорий в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации Президентом РФ (п. 3 ст. 15, п. 5 ст. 28, п. 5 ст. 35 ЗК РФ);

- невозможность приобретения в собственность земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, виды которых войдут в перечень, установленный Президентом РФ, собственниками которых являются иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица, несмотря на их преимущественное право приобретения таких земельных участков в собственность или аренду (п. 5 ст. 35 ЗК РФ).

Иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам не предоставляются в собственность земельные участки:

- изъятые из оборота;

- приватизация которых не допускается федеральным законом;

- зарезервированные для государственных и муниципальных нужд;

- сельскохозяйственного назначения;

- расположенные на особо установленных территориях Российской Федерации (п. 4 ст. 28, п. 3 ст. 15 ЗК РФ, абз. 3 ст. 8 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Особенности оформления сделок

с земельными участками

Сделки с земельными участками могут быть односторонними, двусторонними и многосторонними.

В соответствии с гражданским законодательством все сделки с земельными участками совершаются в письменной форме путем составления документа, выражающего содержание сделки и подписанного непосредственно лицом, от имени которого совершена сделка, или тем, кто действует по его полномочию, в частности на основе доверенности (ст. ст. 160, 550, 434, 339 и др. ГК РФ).

Земельный участок как объект недвижимого имущества может стать предметом договора только после того, как он прошел государственный кадастровый учет в соответствии со ст. 19 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" и соответственно включен в Единый государственный реестр земель, получив статус объекта земельных отношений (объекта кадастрового учета).

Договор, предметом которого является земельный участок, как правило, содержит:

- указание о виде сделки (купля-продажа, дарение, мена, ипотека и т.п.);

- наименование сторон (фамилия, имя, отчество, паспортные данные; или учредительные документы, юридический адрес и т.д.);

- описание земельного участка, его правовой режим, обременения и ограничения, в том числе сервитуты <*>, местонахождение, общая площадь, сведения о недвижимом имуществе, размещенном на земельном участке, и т.п.;

--------------------------------

<*> Сервитут - право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения (ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

- указание на отсутствие запрета на совершение сделок в отношении данного земельного участка;

- порядок передачи права на земельный участок (если договором предусматривается передача земельного участка в собственность - купля-продажа, мена, дарение);

- цену сделки (если договор возмездный);

- срок действия договора (если по договору предоставляется право пользования земельным участком - аренда, безвозмездное пользование, временное пользование).

Сделки с земельным участком могут совершаться в простой письменной форме, т.е. без нотариального удостоверения. Однако это не лишает стороны права по взаимному согласию удостоверить договор у нотариуса.

В соответствии со ст. 164 и п. 3 ст. 433 ГК РФ сделка с земельным участком считается заключенной с момента государственной регистрации в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права, а также иные права, установленные законом на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. В формулировке указанной статьи отсутствует термин "сделка, договор". С вступлением в силу ЗК РФ государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах (п. 2 ст. 25 ЗК РФ), так как с фактом государственной регистрации сделки закон связывает момент заключения договора (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Государственная регистрация - особый юридический акт, на основании и с момента совершения которого за физическими и юридическими лицами государство признает и закрепляет возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на землю.

Регистрации подлежат вещные права на землю - право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, а также ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Сделка с земельным участком считается зарегистрированной и соответственно имеющей юридическую силу с момента внесения записи о сделке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Регистрация сделки возможна только в том случае, если право лица, распоряжающегося земельным участком, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Исключение установлено законом для публичных собственников до момента разграничения земли на государственную собственность Российской Федерации и субъекта и муниципальную собственность. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (п. 10 ст. 3) освободил правообладателей в лице Российской Федерации и субъекта Российской Федерации от обязанности регистрировать право государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности.

Действия по регистрации сделки с земельным участком начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию. Для регистрации сделок с земельным участком необходимо подать следующие документы:

- заявления сторон договора (или уполномоченного сторонами лица при наличии у него доверенности);

- договор в простой письменной форме или нотариально удостоверенный и его копия (договор купли-продажи, мены, дарения, аренды, ренты, выкупа приватизированного земельного участка);

- документ о плате за государственную регистрацию (квитанция, платежное поручение и т.д.);

- кадастровый план земельного участка, удостоверенный органом кадастровых работ, с указанием кадастрового номера, категории разрешенного использования, нормативной цены земли, площади, месторасположения и др. характеристики;

- документы, удостоверяющие личность лица, заявляющего о регистрации;

- доверенность лиц, уполномоченных сторонами выступать от их имени при заключении договоров (прилагается в случае подписания договоров представителями сторон).

В зависимости от вида договора законодательством могут устанавливаться и другие документы, которые необходимо предоставить на государственную регистрацию.

Особенности купли-продажи земельных участков

Согласно ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

ЗК РФ (п. 2 ст. 37) установил недействительность следующих условий договора купли-продажи земельного участка:

- устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

- ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

- ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Указанные требования применяются также к договору мены.

Купля-продажа земельных участков возможна при отсутствии споров по поводу участка или внесенных в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений об иных запрещениях, либо аресте участка.

Предоставление земельных участков для строительства публичным собственником (органом государственной власти или органом местного самоуправления) в собственность граждан и юридических лиц осуществляется в порядке п. 2 ст. 30 ЗК РФ, т.е. исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) вне зависимости от предварительного согласования места расположения объектов на данном земельном участке.

Земельный участок с установленными границами из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и являющийся предметом торгов (конкурсов, аукционов), может быть сформирован в соответствии с пп. 1 п. 4 ст. 30 ЗК РФ. При этом в качестве продавца земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ.

В качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация.

Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка.

Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков определяется Правительством РФ в соответствии с ГК РФ и ЗК РФ. В настоящее время такой порядок определен Постановлением Правительства РФ от 5 января 1998 г. N 2 "Об утверждении порядка организации проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды" (в ред. от 13 августа 1998 г. N 948), которое действует в части, не противоречащей ЗК РФ.

Протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для заключения договора купли-продажи (подписания и его государственной регистрации в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ) и государственной регистрации права (перехода права) собственности (ст. 551 ГК РФ; ст. 30 ЗК РФ).

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для целей, не связанных со строительством, осуществляется в порядке ст. 34 ЗК РФ без торгов (аукционов).

Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.

Исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами. Приватизация земельных участков сельскохозяйственных угодий приостановлена до введения в действие Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В случае если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность, если иное не предусмотрено ЗК РФ и федеральными законами (ст. 36 ЗК РФ).

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право его покупки, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 ЗК РФ или п. 3 ст. 35 ЗК РФ.

Не допускается продажа земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Особенности обмена земельного участка

Порядок обмена земельного участка регулируется соответствующими положениями части второй ГК РФ, поскольку российское законодательство относит земельный участок к недвижимому имуществу, и на земельный участок распространяются гражданско-правовые нормы, регулирующие обмен имущества, в том числе недвижимого (ст. 567 - 571 ГК РФ), а также применяются п. 2, 3 ст. 37 ЗК РФ.

В соответствии с ГК РФ обмен имущества, принадлежащего гражданам и юридическим лицам на праве собственности, производится по договору мены. К договору мены применяются те же статьи ГК РФ, которые регулируют сделки купли-продажи. При этом обе стороны выступают в качестве продавцов своего имущества и покупателей того имущества, которое они получают по договору мены. Обе стороны должны зарегистрировать в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

- свое право на объекты мены (перед регистрацией договора мены);

- договор мены в письменной форме;

- возникшее на основании договора мены право каждого на земельный участок (после регистрации договора мены) ст. 551 ГК РФ.

Предметом договора мены могут быть земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Земельные участки сельскохозяйственных угодий могут быть предметом договора мены до вступления в действие закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Особенности дарения земельного участка

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность. Общие положения заключения договора дарения регулируются гл. 32 ГК РФ.

Договор дарения земельного участка должен быть оформлен письменно и зарегистрирован в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 3 ст. 574 ГК РФ).

Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен (п. 3 ст. 572 ГК РФ).

Если договор дарения зарегистрирован, отказ от дара также подлежит государственной регистрации.

Предметом договора дарения может быть земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет.

Особенности аренды земельного участка

Аренда - это один из видов обязательств. Арендные отношения возникают из договора между арендатором и арендодателем. В соответствии со ст. 130 ГК РФ земельные участки относятся к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) и могут быть переданы в аренду (п. 1 ст. 607 ГК РФ). В соответствии со ст. 22 ЗК РФ могут быть предоставлены их собственниками в аренду земельные участки, за исключением изъятых из оборота участков, указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Земельные участки сельскохозяйственного назначения предоставляются в аренду в соответствии с нормами ГК РФ, п. п. 6, 7 ст. 27 ЗК РФ, ст. 13 Федерального закона от 16 апреля 2001 г. N 45-ФЗ "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и ст. 8 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

До введения в действие Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ, а также с учетом следующих положений:

- при переходе права на земельный участок от одного собственника земельного участка, землепользователя, землевладельца, арендатора земельного участка к другому категория и целевое назначение такого земельного участка не подлежат изменению;

- иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица могут владеть и пользоваться земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве их аренды;

- приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается. До введения в действие федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения субъекты РФ, оборот земель в которых до введения в действие ЗК РФ регулировался соответствующими законами указанных субъектов РФ, оборот земель сельскохозяйственного назначения продолжают осуществлять в соответствии с законами указанных субъектов РФ.

Статья 30 ЗК РФ определяет порядок предоставления в аренду земельных участков для строительства из находящихся в государственной или муниципальной собственности. Такое предоставление осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов;

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

В зависимости от условий проведения работ по формированию земельных участков, они могут предоставляться в аренду для строительства на торгах (аукциону, конкурсу) в случае, если такое предоставление происходит без предварительного согласования места размещения объекта, и без торгов (аукциона, конкурса) в случае, если такое предоставление происходит с предварительным согласованием мест размещения объекта. При этом земельный участок, передаваемый в аренду, формируется в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 70 ЗК РФ, т.е. учитывается в государственном земельном кадастре.

Предоставление земельного участка в аренду без торгов (аукциона, конкурса) осуществляется в случае, если такое предоставление происходит с предварительным согласованием места размещения объекта и осуществляется в следующем порядке:

1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном ст. 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

2) проведение работ по формированию земельного участка;

3) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 70 ЗК РФ;

4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными ст. 32 ЗК РФ.

В случае если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется по конкурсу (аукциону, торгам).

Решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) - основание заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

Статья 34 ЗК РФ определяет порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством. При предоставлении данных земельных участков в аренду не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ (ст. 621 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ).

Исключительное право на приобретение права аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами (ст. 36 ЗК РФ).

В случае если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами.

В случае если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Размер арендной платы определяется договором аренды (ст. 22 ЗК РФ) и является существенным условием договора аренды земельного участка (п. 3 ст. 65 ЗК РФ). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (п. 4 ст. 65 ЗК РФ). Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации и ее субъектов или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 ЗК РФ).

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключения нового договора аренды земельного участка не требуется (п. 5 ст. 22 ЗК РФ).

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. п. 4 и 5 ст. 22 ЗК РФ, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим ЗК РФ (п. 6 ст. 22).

Условия сохранения прав, указанных в п. 1 ст. 39 ЗК РФ, за арендатором и субарендатором определяются договором аренды (субаренды) земельного участка.

Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ЗК РФ, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды (ст. 618 ГК РФ).

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее чем 1 год, не подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Кроме того, не подлежит государственной регистрации и договор безвозмездного срочного пользования, заключенный на срок менее чем 1 год (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Государственная регистрация договора аренды земельного участка осуществляется в порядке, установленном ст. 13, 26 Закона о государственной регистрации прав.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 607 ГК РФ).

Особенности аренды участков лесного фонда

Договоры аренды участков лесного фонда заключаются в письменной форме и подлежат обязательной государственной регистрации.

Участки лесного фонда предоставляются в аренду на основании решений органов государственной власти субъектов РФ, принимаемых по представлению территориальных органов федерального органа управления лесным хозяйством или по результатам лесных конкурсов (ст. 34 Лесного кодекса РФ).

Подготовка представления участков лесного фонда в аренду осуществляется территориальными органами федерального органа управления лесным хозяйством с участием органов местного самоуправления и лесопользователей.

Арендодателями и лицами, предоставляющими участки лесного фонда в пользование (долгосрочное, краткосрочное), могут быть владельцы лесного фонда или уполномоченные ими органы управления (например на территории Московской области - Московское управление лесами) либо лесхозы Федеральной службы лесного хозяйства России.

Арендаторами могут быть юридические и физические лица, обладающие правом на пользование лесным фондом в соответствии с законодательством РФ. Арендатор должен иметь лицензию на осуществление соответствующей деятельности (ст. 34 Лесного кодекса РФ).

Участки лесного фонда, переданные в аренду, не подлежат переходу в собственность арендатора по истечении срока аренды. Выкуп арендованных участков запрещается (ст. 34 Лесного кодекса РФ).

Участки лесного фонда предоставляются в аренду за плату на срок от одного года до сорока девяти лет (ст. 31 Лесного кодекса РФ).

Субаренда участков лесного фонда запрещена (ст. 31 Лесного кодекса РФ).

Договор аренды участка лесного фонда считается заключенным с момента государственной регистрации.

Передача участка лесного фонда арендодателем и принятие его арендатором осуществляются на условиях, предусмотренных договором аренды, по передаточному акту, подписанному сторонами. Обязательство арендодателя передать участок лесного фонда арендатору считается исполненным после подписания сторонами передаточного акта, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.

Размеры участков лесного фонда, предоставляемых в аренду, определяются региональным (областным, республиканским и т.д.) управлением лесами по согласованию с органом исполнительной государственной власти субъекта РФ с учетом установленных норм лесопользования и имеющихся у арендатора производственных мощностей.

В аренду могут предоставляться участки лесного фонда для следующих видов пользования:

- заготовки древесины;

- заготовки живицы;

- нужд охотничьего хозяйства;

- научно-исследовательских целей;

- культурно-оздоровительных, туристических и спортивных целей;

- побочные лесные пользования (сенокошение, пастьба скота, размещение пасек, сбор грибов, ягод и т.п.).

Аренда участков лесного фонда в целях разработки химических и биологических препаратов по борьбе с вредителями и болезнями леса, сорной древесной, кустарниковой и травянистой растительностью леса на территории Московской области запрещается. Аренда участков лесного фонда в заповедниках также запрещается.

Договор аренды участка лесного фонда является обременением прав арендодателя.

В договоре аренды указываются:

- границы участка лесного фонда;

- виды лесопользования;

- объемы (размеры) лесопользования;

- срок аренды;

- размер арендной платы и порядок ее внесения;

- обязанности сторон по охране, защите участка лесного фонда и воспроизводству лесов;

- порядок оплаты арендатору проведенных им лесохозяйственных работ;

- иные условия, предусмотренные гражданским и лесным законодательством Российской Федерации и определенные по усмотрению сторон.

Регистрация договора аренды участка лесного фонда производится по месту расположения данного участка.

Регистрация договоров аренды производится после регистрации права государственной собственности на участки лесного фонда. Заявление на регистрацию права государственной собственности подает Московское управление лесами либо лесхоз Федеральной службы лесного хозяйства России. К заявлению прилагаются:

1) положение о территориальном органе управления лесным хозяйством (в случае отсутствия данного документа в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним);

2) документ о назначении должностного лица, выступающего от имени арендодателя (приказ о назначении и т.п.).

Для государственной регистрации договоров аренды представляются следующие документы:

1) заявление о государственной регистрации договора аренды (заявление подается одной из сторон);

2) распоряжение администрации области о предоставлении участка лесного фонда;

3) договор аренды, сброшюрованный и подписанный сторонами со всеми действующими дополнениями, изменениями и соглашениями. Один экземпляр зарегистрированного договора остается в деле правоустанавливающих документов в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

4) лицензия, дающая право пользователю (арендатору) осуществлять соответствующий вид деятельности;

5) подлинник документа об оплате государственной регистрации сделки;

6) документы, подтверждающие личность заявителя;

7) документы, описывающие передаваемый в аренду участок лесного фонда:

- акт технического обследования участка лесного фонда, заверенный органом управления лесным хозяйством, в котором указываются общая площадь участка, породный состав, тип леса, объем заготовок древесины и др.;

- план участка лесного фонда, удостоверенный лесхозом.

Особенности сделки с земельными долями

При распоряжении имуществом собственник должен определить, распоряжается он земельным участком в натуре или долей в праве на земельный участок.

Земельная доля - это доля в праве общей собственности на целый земельный участок без выделения этой доли на местности.

При совершении возмездных сделок с земельными долями должно соблюдаться преимущественное право покупки остальных участников долевой собственности (ст. 250 ГК РФ).

Сделки по отчуждению земельных долей подлежат государственной регистрации (ст. 164 ГК РФ).

Земельные доли, выделенные в натуре наряду с вещами, деньгами и ценными бумагами, входят в понятие имущества, поэтому лица, которым они принадлежат, пользуются правомочиями, которые предполагают право собственности, но с определенными ограничениями, установленными действующим законодательством.

Данные ограничения распространяются:

- на собственников земельных долей, право собственности которых возникло при предоставлении участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства;

- на собственников земельных долей, право собственности которых возникло при реорганизации (приватизации) сельскохозяйственных предприятий (организаций).

Земельные участки, предоставленные для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, разделу не подлежат (ст. 258 ГК РФ).

При выходе одного из членов крестьянского хозяйства все права собственности на его земельный участок переходят к оставшимся членам крестьянского хозяйства в равной степени (при долевой собственности - в равных долях), если иной порядок перераспределения права собственности не установлен отдельным договором (соглашением) между членами. Указанный договор государственной регистрации не подлежит, но является основанием для государственной регистрации изменений размера доли в праве собственности на землю крестьянского хозяйства.

Распоряжение земельным участком крестьянского хозяйства производится в соответствии со ст. 10 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. N 348-1 "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (в ред. Указа Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2287).

Право собственности на земельную долю у работников колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий возникает при реорганизации таких предприятий в соответствии с Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 г. N 323, Постановлением Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. N 86.

Основанием возникновения права собственности на земельную долю является решение органов местного самоуправления о передаче земель в общую долевую собственность участников сельскохозяйственной организации (Постановление Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. N 96).

Собственник земельной доли в общей долевой собственности участников сельскохозяйственной организации в соответствии с Указом Президента РФ от 7 марта 1996 г. N 337 имеет право по своему усмотрению (ст. 246 ГК РФ) в установленном порядке:

- передать земельную долю по наследству;

- подарить земельную долю;

- продать земельную долю другим собственникам земельных долей данной организации, а также физическим и юридическим лицам для целей сельскохозяйственного производства;

- продать земельную долю органам местного самоуправления данного муниципального образования;

- обменять земельную долю на земельную долю в другом хозяйстве, на имущественный пай;

- передать земельную долю на условиях договора ренты и пожизненного содержания;

- внести земельную долю в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества (товарищества) или в паевой фонд сельскохозяйственного кооператива.

Собственник земельной доли имеет право по соглашению с другими участниками долевой собственности (ст. 252 ГК РФ) зарегистрировать право собственности на земельный участок, соответствующий по площади земельной доле, но реально выделенный на местности, т.е. выделить свою долю из общего имущества.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о выделе доли решение принимается либо органами местного самоуправления при участии комитетов по земельным ресурсам и землеустройству (Указ Президента РФ от 7 марта 1996 г. N 337), либо в судебном порядке в соответствии со ст. 252 ГК РФ.

Определение долей и выдел их в натуре запрещены для собственников земельных долей, находящихся в пользовании сельскохозяйственных организаций, реорганизация которых проведена по особым условиям, предусмотренным п. п. 20 - 23, 26 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. N 708, а также сельскохозяйственных организаций, производственная деятельность которых целесообразна как единое целое без выделения долевых земельных участков и имущественных паев (Постановление Главы администрации Московской области от 24 сентября 1996 г. N 466-ПГ).

При выходе из состава этих организаций собственники земельных долей имеют право только на денежную компенсацию стоимости земельной доли по нормативной цене земли.

Большинство прав по распоряжению земельными долями не требует выдела их в натуре в качестве конкретного, ограниченного на местности, земельного участка. Когда такой участок в счет земельной доли выделен и предоставлен, на него оформляются соответствующие документы о праве собственности на земельный участок (а не долю), и речь идет уже о распоряжении участком, а не земельной долей.

Передача земельной доли на тех или иных основаниях от одного лица к другому (физическому или юридическому) фактически выглядит как передача документов о праве собственности на данную земельную долю.

Ограничения в обороте, установленные п. 6 ст. 27 ЗК РФ и Федеральным законом от 16 апреля 2001 г. N 45-ФЗ "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации", не ограничивают оборот "земельных долей", т.е. идеальной доли в праве, а ограничивают оборот конкретных земельных участков сельскохозяйственных угодий.