- •Предисловие
- •Введение
- •Глава 1. Общие положения о государственной регистрации
- •1.1. Государственная регистрация прав на недвижимость
- •1.2. Государственная регистрация сделок с недвижимостью
- •Глава 2. Процедура государственной регистрации
- •2.1. Порядок проведения государственной регистрации
- •2.2. Сроки регистрационных действий
- •2.3. Документы, необходимые для государственной регистрации
- •2.4. Общая собственность и порядок государственной регистрации
- •2.4.1. Порядок регистрации права
- •2.4.2. Порядок регистрации права
- •Глава 3. Особенности сделок с недвижимостью
- •3.1. Купля-продажа недвижимости
- •3.1.1. Регистрационные действия
- •3.1.2. Требования к договору купли-продажи
- •3.1.3. Документы, представляемые для
- •3.2. Мена недвижимости
- •3.3. Дарение
- •3.4. Рента, пожизненное содержание с иждивением
- •3.5. Приватизация жилых помещений
- •3.6. Расторжение сделок
- •3.7. Особенности оформления сделки с недвижимостью, прочно связанной с земельными участками
- •Глава 4. Образцы договоров, не требующих обязательного нотариального удостоверения
- •4.1. Сделки с квартирами
- •4.1.1. Договор купли-продажи квартиры
- •4.1.2. Договор купли-продажи квартиры
- •4.1.3. Договор купли-продажи квартиры с оплатой
- •4.1.4. Договор купли-продажи доли в праве
- •4.1.5. Договор купли-продажи комнаты
- •4.1.6. Договор мены квартир
- •4.1.7. Договор обмена жилого помещения,
- •4.1.8. Договор дарения квартиры
- •4.1.9. Соглашение об установлении (определении) долей
- •4.1.10. Соглашение о перераспределении долей
- •4.1.11. Договор об инвестировании
- •1. Предмет договора
- •2. Объем и условия инвестирования
- •3. Обязательства и права сторон
- •4. Ответственность сторон
- •9. Заключительные положения
- •4.1.12. Передаточный акт при купле-продаже
- •4.1.13. Передаточный акт при купле-продаже
- •4.1.14. Акт приема-передачи по договору
- •4.1.15. Соглашение о предоставлении отступного
- •4.2. Сделки с жилыми домами и дачами
- •4.2.1. Договор купли-продажи жилого дома
- •4.2.2. Договор купли-продажи жилого
- •4.2.3. Договор купли-продажи части жилого дома
- •4.2.4. Договор купли-продажи доли в праве
- •4.2.5. Договор мены жилого дома на квартиру
- •4.2.6. Договор дарения жилого дома
- •4.2.7. Договор дарения части жилого дома
- •4.2.8. Договор дарения доли в праве
- •4.2.9. Соглашение о порядке владения и пользования
- •4.2.10. Соглашение об установлении (определении)
- •4.2.11. Соглашение о перераспределении долей
- •4.2.12. Соглашение о реальном разделе домовладения
- •4.2.13. Передаточный акт при купле-продаже
- •4.2.14. Передаточный акт при купле-продаже
- •4.2.15. Передаточный акт при купле-продаже
- •4.2.16. Соглашение о предоставлении отступного
- •4.3. Сделки с недвижимостью нежилого назначения
- •4.3.1. Договор купли-продажи недвижимого имущества
- •4.3.2. Договор купли-продажи
- •4.3.3. Договор купли-продажи гаража
- •4.3.4. Договор купли-продажи объекта,
- •4.3.5. Договор дарения гаража
- •4.4. Сделки с земельными участками
- •4.4.1. Договор купли-продажи (купчая)
- •4.4.2. Договор купли-продажи (купчая) земельного
- •4.4.3. Договор купли-продажи (купчая) земельного
- •4.4.4. Договор купли-продажи (купчая) земельного
- •4.4.5. Договор купли-продажи доли в праве
- •4.4.6. Договор дарения земельного участка
- •4.4.7. Соглашение об определении долей в праве
- •4.4.8. Договор мены земельных участков
- •4.4.9. Соглашение о перераспределении долей
- •4.4.10. Соглашение о порядке владения
- •4.4.11. Соглашение о разделе земельного участка
- •4.4.12. Соглашение об установлении права
- •1. Предмет соглашения
- •2. Плата за установление сервитута
- •3. Права и обязанности Праводателя
- •4. Права и обязанности Правообладателя
- •5. Заключительные положения
- •4.4.13. Договор аренды участков лесного фонда
- •1. Предмет договора
- •2. Арендная плата
- •3. Права и обязанности Арендатора
- •4. Права и обязанности Арендодателя
- •5. Ответственность сторон
- •6. Рассмотрение споров
- •Глава 5. Долевое участие в строительстве. Инвестиционные договоры
- •Глава 6. Информация о государственной регистрации. Предоставление информации гражданам, органам власти и местного самоуправления
- •Глава 7. Заявления в учреждение юстиции по государственной регистрации прав
- •7.1. Заявление о государственной регистрации права
- •7.2. Заявление о государственной регистрации права по доверенности
- •7.3. Заявление о государственной регистрации права совместной собственности
- •7.4. Заявление о государственной регистрации права долевой собственности
- •7.5. Заявление о государственной регистрации права от имени несовершеннолетнего (от 14 до 18 лет)
- •7.6. Заявление о государственной регистрации права от имени малолетнего (до 14 лет)
- •7.7. Заявление о государственной регистрации договора
- •7.8. Заявление о государственной регистрации договора по доверенности
- •7.9. Заявление от продавца о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности к покупателю
- •7.10. Заявление от покупателя о государственной регистрации договора купли-продажи и права собственности
- •7.11. Заявление от продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю
- •7.12. Заявление об отмене доверенности
- •7.13. Заявление об утере подлинников документов
- •7.14. Заявление о предоставлении информации о зарегистрированных правах на недвижимость
- •7.15. Запрос правообладателя о лицах, получивших сведения о его недвижимости
- •7.16. Заявление от продавца о приостановлении государственной регистрации
- •7.17. Заявление об исправлении технической ошибки
- •7.18. Заявление от продавца о погашении регистрационной записи о залоге при купле-продаже с рассрочкой платежа
- •7.19. Заявление от покупателя о погашении регистрационной записи о залоге при купле-продаже с рассрочкой платежа
- •Глава 8. Платежи, налоги и льготы при совершении сделок с недвижимостью
3.3. Дарение
Основным признаком такой сделки является безвозмездность. По договору дарения не допускаются встречная передача вещи, встречное предоставление права или наличие встречного обязательства (п. 1 ст. 572 ГК РФ). Например, не допускается дарение квартиры муниципальному образованию в лице органа местного самоуправления в связи с ранее выданным ордером на муниципальное жилье большей площади. Распространены сделки дарения жилья с условием сохранения прав пользования дарителем этим жилым помещением. Здесь налицо встречное обязательство одаряемого - предоставить (сохранить) дарителю право пользования жильем после его отчуждения. Такой договор не может быть признан дарением, данная сделка притворна (совершена с целью прикрыть другую сделку, отношения сторон по данному договору сходны с договором пожизненного содержания с иждивением). Притворная сделка признается ГК РФ ничтожной (п. 1 ст. 572, п. 2 ст. 170), поэтому заключения договоров на таких условиях надо избегать.
Дарение - это двусторонняя сделка, для заключения которой обязательны воля и согласие двух сторон договора - дарителя (на передачу дара) и одаряемого (на принятие). Обещание дарения, напротив, - односторонняя сделка, которая связывает только обещавшего (п. 2 ст. 572 ГК РФ). До передачи дара одаряемый вправе отказаться от дарения, отказ от принятия дара - это тоже односторонняя сделка, которая должна быть совершена в той же форме, что и дарение (п. 1 ст. 573 ГК РФ). Передача и принятие дара в виде недвижимого имущества осуществляются, как правило, вручением ключей и правоустанавливающих документов (п. 1 ст. 574 ГК РФ).
Особое внимание следует обратить на недопустимость заключения договора дарения, предусматривающего передачу дара после смерти дарителя (п. 3 ст. 572 ГК РФ). Кроме того, невозможна также государственная регистрация договора дарения и права собственности одаряемого после смерти дарителя даже в случае нотариально удостоверенного договора дарения. Однако зачастую граждане после нотариального удостоверения договоров дарения им квартир пожилыми родственниками не регистрируют договоры сразу, а представляют их на регистрацию после смерти дарителей, путая дарственную с завещанием. Поскольку при жизни дарителя переход права на недвижимость не был зарегистрирован, это имущество не принадлежит одаряемому и должно быть включено в наследственную массу скончавшегося дарителя как наследодателя.
При дарении недвижимости совершаются два регистрационных действия:
1) регистрация договора дарения (сделки) - независимо от жилого или нежилого назначения недвижимости;
2) регистрация права собственности одаряемого.
Как правило, договор дарения недвижимости свидетельствует о принятии дара одаряемым, и эти два регистрационных действия совершаются одновременно. Для регистрации представляются те же документы, что и при купле-продаже, кроме передаточного акта. В договоре не требуется указывать цену даримой недвижимости. Если дарится доля в праве общей собственности на недвижимое имущество, то соблюдения права преимущественной покупки и согласия остальных сособственников на регистрацию не требуется, поскольку сделка безвозмездная (п. 2 ст. 246 ГК РФ).
В случае обещания дарения регистрируется только сделка. Для того чтобы одаряемый стал собственником, потребуются принятие им дара и государственная регистрация его права. Отказ одаряемого от принятия дара возможен после регистрации сделки, но только до регистрации права. Если после регистрации права собственности одаряемого он возвращает имущество дарителю по взаимному согласию, то государственной регистрации подлежит данное соглашение как новая сделка дарения, а также переход права собственности к дарителю.
Ввиду безвозмездности дарение более строго регулируется законом, чем иные сделки. Ст. 575 и 576 ГК РФ содержат прямые указания на запрещения и ограничение дарения. Не допускается дарение имущества малолетних и недееспособных граждан их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами). Не допускается дарение в отношениях между коммерческими организациями, такие договоры между юридическими лицами называются не дарением, а, например, "договором безвозмездной передачи", "соглашением о передаче с баланса на баланс" и пр., но признаком совершаемого дарения является не название договора, а его безвозмездность. Дарение имущества, находящегося в совместной собственности, производится только по согласию всех совместных собственников (п. 2 ст. 576 ГК РФ), в отличие от иных сделок, когда согласие остальных предполагается (ст. 253 ГК РФ).
Особые требования предусмотрены и для дарения через представителя. Дарение не может быть совершено на основании генеральной доверенности, содержащей полномочия представителя на совершение разнообразных сделок с имуществом представляемого. В доверенности на совершение дарения должны быть указаны: а) предмет дарения, б) одаряемый. В противном случае она ничтожна (п. 5 ст. 576 ГК РФ). Например, является сделкой с превышением полномочий дарение квартиры работнику, совершенное представителем юридического лица - руководителем филиала, действующим от имени юридического лица по доверенности. Доверенность, на основании которой действует руководитель филиала, содержит полномочия на совершение разнообразных сделок без указания возможности дарения, его предмета и лица, которому предназначен дар. Регистрация такой сделки возможна только в случае прямого одобрения ее непосредственно юридическим лицом (п. 2 ст. 183 ГК РФ).