- •Глава 6. Ипотечное кредитование потребительской и коммерческой
- •Глава 7. Основы ипотечно-нвестиционного анализа
- •Глава 8. Ипотечно-инвестиционный анализ с учетом
- •Анализ эффективности при выборе варианта
- •Введение
- •Глава 1. Недвижимое имущество и его основные признаки
- •Структурная характеристика недвижимости и ее классификация;
- •Особенности недвижимости как товара и как экономического актива.
- •1.1. Основы отнесения материальных объектов к недвижимости: правовой и физический аспект
- •1.2. Структурная характеристика недвижимости и ее классификация
- •1.3. Особенности недвижимости как товара и как экономического
- •Глава 2. Собственность на недвижимое имущество
- •3. Сделки с недвижимостью.
- •2.1. Пакет прав на недвижимость. Обязанности и ограничения.
- •2.2. Формирование частной собственности на недвижимость и развитие рынка недвижимости в современной России
- •2.3. Сделки с недвижимостью
- •Глава 3. Рынок недвижимости и его инфраструктура
- •Инфраструктура рынка недвижимости;
- •Основные сегменты рынка недвижимости.
- •Особенности рынка недвижимости
- •Инфраструктура рынка недвижимости
- •Основные сегменты рынка недвижимости
- •Глава 4. Особенности инвестирования в недвижимость
- •4.1. Развитие недвижимости. Девелопмент
- •4.2. Инвестиционный проект и его участники
- •4.3. Источники и способы финансирования развития недвижимости
- •Риски инвестирования в недвижимость
- •4.5. Денежные потоки и их оценка. Использование функций сложного
- •Текущая стоимость обычного аннуитета ∑pv.
- •Глава 5. Капитализация доходов от недвижимости
- •5.1. Основные финансовые коэффициенты и критерии эффективности
- •Отчет о доходах
- •5.2. Текущая и конечная отдача. Коэффициенты капитализации
- •5. 3. Капитализация доходов, если стоимость капитала за время
- •5.4. Капитализация потока доходов, если прогнозируется снижение стоимости капитала
- •5.5. Капитализация потока доходов, если прогнозируется повышение стоимости капитала
- •5.6. Особенности анализа при инвестировании в сложный объект
- •Глава 6. Ипотечное кредитование потребительской и коммерческой недвижимости
- •Сущность и особенности ипотечного кредитования;
- •Кредитные инструменты финансирования недвижимости;
- •Сущность и особенности ипотечного кредитования
- •6.2. Кредитные инструменты финансирования недвижимости
- •6.3. Кредиты с дисконтом и младшие закладные
- •6.4. Риски ипотечного кредитования: риски кредитора и заемщика
- •Риск ликвидности
- •Страхование наиболее вероятных рисков
- •6.5. Ипотечные ценные бумаги
- •Ипотечное жилищное кредитование
- •Российская практика ипотечного жилищного кредитования
- •Глава 7. Основы ипотечно-инвестиционного анализа
- •7.1. Факторы, влияющие на выгодность инвестирования в недвижимость на разных стадиях инвестиционного проекта
- •1. Приобретение.
- •2. Использование.
- •3. Ликвидация (перепродажа).
- •7.2. Традиционная техника ипотечно- инвестиционного анализа
- •Глава 8. Ипотечно-инвестиционный анализ с учетом
- •8.1. Особенности расчета денежных потоков для инвестиционного анализа
- •Принятие финансовых решений
- •Предварительные установки
- •8.2.2. Анализ эффективности при выборе варианта "продавать - не продавать
- •8.2.3. Анализ эффективности при выборе варианта "рефинансировать – не рефинансировать"
- •А. Принятие решения о рефинансировании потребительской недвижимости
- •Б) Принятие решения о рефинансировании приносящей доход недвижимости
- •Б. Расчет денежных потоков при рефинансировании
- •8.3. Ипотечные кредиты с перезакладываемым залогом (wrap-кредиты)
- •8.3.1. Общая схема финансирования с перезакладываемым залогом.
- •8.3.2. Разновидности финансирования с участием wrap-кредитора
- •Список литературы Основные законодательные документы
- •Литературные источники
- •Глоссарий
2.3. Сделки с недвижимостью
Всякие изменения в правах собственности на недвижимость, происходящие на основе добровольности и правомочности сторон, независимо от того, идет ли речь о полном или частичном праве собственности, происходят в форме сделок.
♦ Сделка (операция) с недвижимостью – это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение права собственности на объект недвижимости.
Принято различать сделки односторонние, для совершения которых достаточно выражения воли одной стороны, и сделки многосторонние, для совершения которых необходимо согласие двух или более сторон. Многосторонние сделки оформляются договорами.
К односторонним сделкам относятся:
- Дарение; это весьма распространенная сделка, особенно часто встречающаяся в сделках с жильем. Собственник может подарить принадлежащую ему недвижимость любому физическому или юридическому лицу, но при этом оно не должно быть заложено.
- Наследование. В силу своей долговечности недвижимость может многократно переходить по наследству новым собственникам. Различают наследование по закону и по завещанию. В последнем случае завещание представляет собой юридический документ, в котором выражена воля завещателя. Завещание должно быть заверено нотариусом или иным официальным лицом, полномочия которого в удостоверении подобной сделки устанавливаются законодательством страны.
(Более подробное изложение всяческого рода юридических нюансов совершения сделок дарения и наследования в России можно найти в соответствующих разделах Гражданского Кодекса РФ и в юридической литературе).
К многосторонним сделкам относятся:
- Купля-продажа; это вид сделки является основным на рынке недвижимости. Здесь речь идет о переходе от одного лица к другому всего пакета прав собственности: владения, пользования, распоряжения.
- Сдача в аренду недвижимости. В этом случае от одного лица к другому переходит на определенное договором время и на согласованных сторонами условиях право пользования данным недвижимым имуществом. При смене собственника арендный договор не расторгается (если этого не желает арендатор) и не изменяется.
В определенных случаях арендодателем может выступать арендатор, тогда сделка называется субарендой.
- Имущественный найм. Почти то же, что и аренда, но относится только к государственному жилищному фонду и оформляется не в виде арендного договора, а в виде ордера на жилье. Если позволяет площадь, допускается поднайм.
- Купля-продажа прав аренды. В этом случае от одного лица к другому переходит не сама недвижимость в качестве объекта пользования, а только право сдавать ее в аренду от своего лица. Эта специфическая сделка распространена в России применительно к государственной собственности, когда государство, не отказываясь от своего права собственности на недвижимость (в основном это земельные участки и нежилые помещения), продает частным лицам права аренды, обычно на достаточно длительное время (до 49 лет).
- Обмен. Здесь речь идет об обмене ордерами на государственное жилье. В этой сделке не происходит передачи прав собственности от одного лица к другому, собственником остается государство.
- Мена. Эта сделка, как и предыдущая, связана с жильем, но здесь в отличие от обмена, происходит смена собственников. По сути в данной сделке совмещены две сделки купли-продажи: участники сделки взаимно продают друг другу сою собственность.
- Залог недвижимости или прав на недвижимость. Данная сделка используется собственником недвижимости для получения кредита, который берется залогодателем для любых целей.
- Ипотека. Данная сделка представляет разновидность предыдущей формы, ее частный случай. Ее особенность состоит в том, что, во-первых, здесь кредит под залог недвижимости предоставляется для ее приобретения (путем покупки или строительства), во-вторых, как правило, на весьма длительный срок (до 25 и более лет).
- Передача недвижимости в качестве вклада в уставный капитал обществ, товарищества, кооператива.
- Передача недвижимости в пожизненное, либо в бессрочное пользование.
- Предоставление сервитута. Сервитут - право ограниченного пользования соседним участком. Он предоставляется в том случае, когда какой-либо земельный участок расположен так, что пройти или проехать к нему можно только через соседний, чужой , участок.
Существует множество разновидностей перечисленных сделок: приобретение недвижимости с рассрочкой платежа, участие в долевом строительстве, аренда с правом выкупа и др.
Кроме сделок можно назвать несколько видов так называемых операций с недвижимостью: признание какого-либо права на недвижимость по решению суда, расторжение договора, уточнение долей собственности в недвижимости и др.
Практически все сделки с недвижимостью (возникновение и изменение прав собственности, прав хозяйственного ведения, владения и использования, оперативного управления, ипотеки, сервитута и др.) подлежат государственной регистрации.
♦Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством этих прав. Сделка считается завершенной только после ее регистрации. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Государственная регистрация прав проводится по всей территории РФ по установленной системе записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Для этого в Регистрационную палату представляется в установленном порядке пакет документов.
Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Она имеет открытый (публичный) характер, и информация о зарегистрированных правах на данный объект должна предоставляться любому заинтересованному лицу.
Согласно ст.234 ГК РФ лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество, и оно может быть зарегистрировано.
Объекты государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним могут быть подразделены на несколько групп:
права всех форм собственности, в том числе государственной;
вещные права лиц, не являющихся собственниками
- право хозяйственного ведения,
- право пожизненного наследуемого владения,
- право постоянного пользования и т.д.
ограничения прав (обременения)
- сервитуты,
- ипотека,
- арест и пр. ограничения.
Государственная регистрация сделок с недвижимостью и доступность информации о зарегистрированных правах помогает избежать мошенничества на рынке недвижимости.
Чтобы сделка считалась действительной, необходимо соблюдение определенных условий; основные требования:
-законность сделки;
право- и дееспособность ее участников;
соответствие сделки воли всех участников;
соблюдение формы сделки.