Глава 7. Основы ипотечно-инвестиционного анализа

Цель изучения данной темы – ознакомление с основами ипотечно-инвестиционного анализа.

Основные вопросы темы:

1. Факторы, влияющие на выгодность на разных стадиях

инвестиционного проекта;

2. Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа.

Изучив данную тему, необходимо:

- знать:

- какие факторы влияют на эффективность инвестирования в

недвижимость на стадиях: а) приобретения, б) использования, в)

ликвидации;

- основные способы освобождения от невыплаченного долга при

продаже недвижимости до окончания кредитного срока;

- алгоритм применения традиционной техники при исчислении

инвестиционной стоимости недвижимости, обремененной

ипотечным кредитом;

- уметь:

- рассчитать выручку продавца недвижимости при разных способах

освобождения от долга;

- рассчитать выкупную цену недвижимости, обремененной

ипотечным долгом.

При изучении темы 7. необходимо читать учебники.

• Лигай Г.А. «Рынок недвижимости и ипотека». –М.: МЭСИ, 2006 г., гл. 7;

• Д. Фридман, Н. Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимостию – М.: ДЕЛО, 1995, гл. 11, 12.

7.1. Факторы, влияющие на выгодность инвестирования в недвижимость на разных стадиях инвестиционного проекта

Приобретение недвижимости с целью извлечения дохода, то есть инвестирование капитала в недвижимость предполагает тщательный анализ выгодности с учетом разных стадий осуществления инвестиционного проекта: приобретения (покупки), использования, ликвидации (перепродажи).

1. Приобретение.

Важнейшими факторами этой стадии, влияющими на эффективность инвестирования в недвижимость, являются условия финансирования, в частности:

• уровень левереджа,

• ставка процента по кредиту,

• условия амортизации кредита,

• оправдывающее обстоятельство,

• право заемщика на досрочное погашение остатка кредита или право кредитора это потребовать,

• право не продажу заложеной собственности вместе с долгом и др.

2. Использование.

Важнейшими факторами этой стадии, учитываемыми в ипотечно- инвестиционном анализе, являются следующие:

• размер чистого операционного дохода (NOI),

• периодичность и равномерность поступления дохода,

• величина платежей по обслуживанию долга.

Основным показателем, характеризующим выгодность инвестиции в данную недвижимость, будет ставка дохода на собственный капитал. Поскольку правом первого требования обладает кредитор, а инвестору достается остаток NOI, то для расчетов можно использовать технику остатка, использованную в предыдущем примере.

Можно подойти к анализу и несколько иначе. Если инвестор определяет для себя минимальный уровень доходности на собственный капитал (например, исходя из альтернативных вариантов инвестирования), то применив технику инвестиционной группы, можно рассчитать минимальный уровень NOI, который бы устроил инвестора.

Пример:

Пусть цена покупки недвижимости 1 млн. руб., покупка прокредитована банком в размере 800000 руб.( на 25 лет под 12% с ежемесячными выплатами), собственный капитал 200000 руб., а инвестора устроит ставка дохода на собственный капитал не ниже 15%. Требуется определить минимальный NOI, который отвечал бы данным требованиям.

Решение:

Удельный вес кредита в сумме инвестиций составляет 0,80 и общая ставка платежей по нему - 0,1264 (берем ипотечную постоянную для ежемесячных платежей и умножаем на 12 месяцев); удельный вес собственного капитала - 0,20 и требуемая ставка на него 0,15 (без учета возврата ), отсюда расчет общей ставки дохода на инвестицию (OAR):

(0,80 х 0,1264) + (0,20 х 0,15) = 0,131109

Исходя из формулы PV = NOI / R; где R - общий коэффициент капитализации, равный OAR, получаем NOI = PV х OAR, значит как минимум величина чистого операционного дохода должна быть:

1 000 000руб. х 0,131109 = 131 109 руб.

Можно решить и другим способом, суммируя годовые платежи банку и требуемый доход на собственный капитал (без учета возврата собственного капитала):

(800 000 х 0,1264) + (200 000 х 0,15) = 131 120.

Если известен чистый операционный доход (прогноз), то капитализируя его по общей ставке дохода OAR, получаем текущую стоимость потока доходов, то есть ту максимальную цену, заплатив которую, инвестор из текущих доходов сможет обеспечить себе требуемую ставку дохода на собственный капитал (без учета возврата).

Если ожидается неравномерный поток дохода, тогда его текущую стоимость следует рассчитывать как сумму реверсий по периодам, где OAR будет ставкой дисконта.