4.2. Инвестиционный проект и его участники

По самому широкому определению инвестиционная деятельность – это предпринимательская деятельность, связанная с вложением средств в те или иные объекты в настоящее время с целью получения дохода в будущем. Соответственно, сумма средств, вкладываемых в объекты с целью получения дохода, выражается понятием инвестиция. Инвестиции можно классифицировать по различным признакам. Одним из существенных разграничений инвестиций является их подразделение на реальные и финансовые.

Финансовые инвестиции - это вложение капитала в различные финансовые инструменты, прежде всего в ценные бумаги, а также в активы других предприятий.

Реальные инвестиции – вложение капитала в создание активов, связанных с осуществлением операционной деятельности, с производством. К реальным инвестициям принято относить:

• вложения в основной капитал, в том числе в недвижимость;

• в материально-производственные запасы;

• в нематериальные активы: права пользования земельными участками, природными ресурсами, патентами, лицензиями, торговыми марками и т.п.

♦ Таким образом, приобретение недвижимости – будь то новое строительство или приобретение готовой недвижимости – является реальной инвестицией.

Инвестиционные проекты очень различны по своим целям, участникам, источникам финансирования, но тем не менее они все имеют одну общую черту - наличие временного лага между моментом инвестирования и моментом получения доходов.

Промежуток времени между моментом появления проекта и моментом окончания его реализации называется жизненным циклом проекта. Традиционно жизненный цикл инвестиционного проекта делится на три отрезка (фазы).

Фаза 1 – прединвестиционная. В этой фазе проект разрабатывается, анализируются и оцениваются прогнозируемые доходы и риски их получения, подбираются возможные участники проекта (инвесторы), источники и методы финансирования проекта. Если предполагается привлечение заемных средств, то к этой фазе относится разработка бизнес-плана.

Фаза 2 – инвестиционная. Основная часть инвестируемых средств расходуется в этой фазе. В этой фазе создается сам инвестиционный объект, последующая эксплуатация которого является источником доходов инвестора.

Фаза 3 – эксплуатационная. Она начинается с момента начала поступления доходов.

Итак, коротко их можно выразить следующим образом: первая фаза - анализ, вторая фаза - расходование средств, третья фаза – получение доходов.

В связи с инвестированием в недвижимость следует разграничивать два вида инвестиций: 1) инвестиции в создание объекта недвижимости - строительство; 2) инвестирование в готовый объект – покупка. Они различаются, прежде всего, продолжительностью второй фазы и ее содержанием.

При инвестирование в строительство объекта недвижимости в этой фазе осуществляется основная часть расходов, производятся проектно-изыскательные и строительно-монтажные работы включая отделочные, объект подготавливается либо к продаже, либо к эксплуатации самим инвестором.

При инвестировании в готовый объект (покупка на первичном или вторичном рынке) нет существенных особенностей в первой и третьей фазе, но вторая фаза включает в себя только заключение сделки и ее регистрацию поэтому по времени является короткой. Правда, если приобретенный объект не готов к эксплуатации, требует ремонта или реконструкции, то различия становятся несущественными.

В федеральном законе «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» определены следующие участники инвестиционного проекта:

• инвесторы;

• Заказчики;

• Подрядчики;

• Пользователи объектов капитальных вложений.

Инвесторы – это физические и юридические лица, принимающие решения и вкладывающие собственные, привлеченные или заемные средства в объекты инвестиционной деятельности. Если инвестор обладает правами на земельный участок под застройку, то он называется застройщиком.

Инвесторы, вкладывающие собственные средства и присваивающие результаты инвестиционной деятельности, называются индивидуальными инвесторами. Инвесторы, осуществляющие свою деятельность за счет средств других лиц в целях владельцев средств и распределяющие результаты инвестирования между собственниками, называются институциональными инвесторами. К ним относятся банки, инвестиционные компании и фонды, пенсионные фонды, страховые компании.

Заказчики – любые физические и юридические лица, уполномоченные инвесторами осуществлять реализацию инвестиционных проектов, не вмешиваясь при этом в предпринимательскую или иную деятельность инвесторов. Заказчиками могут быть и сами инвесторы. Заказчик выполняет следующие функции: заключает договора с проектно-сметной организацией, подрядной организацией, банком и т.д. и оплачивает их работу; покупает и оплачивает технологическое оборудование, принимает от подрядчика и оплачивает выполненную работу, принимает законченный объект в эксплуатацию и многие другие функции. Заказчиком могут быть также государство, региональные или местные органы власти.

Подрядчик - это физическое или юридическое лицо, выполняющее строительно-монтажные работы по договору подряда.

Пользователями объектов могут быть инвесторы или иные лица.

Субъект инвестиционной деятельности, согласно закону, вправе совмещать функции двух или нескольких участников.