- •Глава 6. Ипотечное кредитование потребительской и коммерческой
- •Глава 7. Основы ипотечно-нвестиционного анализа
- •Глава 8. Ипотечно-инвестиционный анализ с учетом
- •Анализ эффективности при выборе варианта
- •Введение
- •Глава 1. Недвижимое имущество и его основные признаки
- •Структурная характеристика недвижимости и ее классификация;
- •Особенности недвижимости как товара и как экономического актива.
- •1.1. Основы отнесения материальных объектов к недвижимости: правовой и физический аспект
- •1.2. Структурная характеристика недвижимости и ее классификация
- •1.3. Особенности недвижимости как товара и как экономического
- •Глава 2. Собственность на недвижимое имущество
- •3. Сделки с недвижимостью.
- •2.1. Пакет прав на недвижимость. Обязанности и ограничения.
- •2.2. Формирование частной собственности на недвижимость и развитие рынка недвижимости в современной России
- •2.3. Сделки с недвижимостью
- •Глава 3. Рынок недвижимости и его инфраструктура
- •Инфраструктура рынка недвижимости;
- •Основные сегменты рынка недвижимости.
- •Особенности рынка недвижимости
- •Инфраструктура рынка недвижимости
- •Основные сегменты рынка недвижимости
- •Глава 4. Особенности инвестирования в недвижимость
- •4.1. Развитие недвижимости. Девелопмент
- •4.2. Инвестиционный проект и его участники
- •4.3. Источники и способы финансирования развития недвижимости
- •Риски инвестирования в недвижимость
- •4.5. Денежные потоки и их оценка. Использование функций сложного
- •Текущая стоимость обычного аннуитета ∑pv.
- •Глава 5. Капитализация доходов от недвижимости
- •5.1. Основные финансовые коэффициенты и критерии эффективности
- •Отчет о доходах
- •5.2. Текущая и конечная отдача. Коэффициенты капитализации
- •5. 3. Капитализация доходов, если стоимость капитала за время
- •5.4. Капитализация потока доходов, если прогнозируется снижение стоимости капитала
- •5.5. Капитализация потока доходов, если прогнозируется повышение стоимости капитала
- •5.6. Особенности анализа при инвестировании в сложный объект
- •Глава 6. Ипотечное кредитование потребительской и коммерческой недвижимости
- •Сущность и особенности ипотечного кредитования;
- •Кредитные инструменты финансирования недвижимости;
- •Сущность и особенности ипотечного кредитования
- •6.2. Кредитные инструменты финансирования недвижимости
- •6.3. Кредиты с дисконтом и младшие закладные
- •6.4. Риски ипотечного кредитования: риски кредитора и заемщика
- •Риск ликвидности
- •Страхование наиболее вероятных рисков
- •6.5. Ипотечные ценные бумаги
- •Ипотечное жилищное кредитование
- •Российская практика ипотечного жилищного кредитования
- •Глава 7. Основы ипотечно-инвестиционного анализа
- •7.1. Факторы, влияющие на выгодность инвестирования в недвижимость на разных стадиях инвестиционного проекта
- •1. Приобретение.
- •2. Использование.
- •3. Ликвидация (перепродажа).
- •7.2. Традиционная техника ипотечно- инвестиционного анализа
- •Глава 8. Ипотечно-инвестиционный анализ с учетом
- •8.1. Особенности расчета денежных потоков для инвестиционного анализа
- •Принятие финансовых решений
- •Предварительные установки
- •8.2.2. Анализ эффективности при выборе варианта "продавать - не продавать
- •8.2.3. Анализ эффективности при выборе варианта "рефинансировать – не рефинансировать"
- •А. Принятие решения о рефинансировании потребительской недвижимости
- •Б) Принятие решения о рефинансировании приносящей доход недвижимости
- •Б. Расчет денежных потоков при рефинансировании
- •8.3. Ипотечные кредиты с перезакладываемым залогом (wrap-кредиты)
- •8.3.1. Общая схема финансирования с перезакладываемым залогом.
- •8.3.2. Разновидности финансирования с участием wrap-кредитора
- •Список литературы Основные законодательные документы
- •Литературные источники
- •Глоссарий
Глава 2. Собственность на недвижимое имущество
Цель изучения данной темы – ознакомление со спецификой правовых отношений по поводу недвижимости, формированием частной собственности на недвижимость в России и совокупностью сделок с недвижимостью.
Основные вопросы темы:
1. пакет прав на недвижимость, виды вещных прав;
2. формирование частной собственности на недвижимость в России;
3. Сделки с недвижимостью.
Изучив данную тему, студент должен :
- знать:
- виды вещных прав;
- что означает титул собственности на недвижимость;
- основные законодательные акты по недвижимости;
- определение Земельного кадастра и его структуру;
- основные виды сделок с недвижимостью;
- уметь:
- аргументировать необходимость частной собственности на
недвижимость;
- обосновать необходимость ограничения прав собственности;
- аргументировать свои взгляды на приватизацию земли в РФ;
-объяснить роль законодательных актов в отношениях собственности на недвижимость.
При изучении темы 2. необходимо читать учебники:
Лигай Г.А. «Рынок недвижимости и ипотека». –М.: МЭСИ, 2006г., гл. 2;
Асаул А.Н. Экономика недвижимости. Учебник для вузов. - СПб.: Питер, 2004, гл. 3.
Экономика недвижимости. Уч. пособие. / Под ред. В.И.Ресина. – М.:Дело, 1999, раздел 1.
2.1. Пакет прав на недвижимость. Обязанности и ограничения.
♦Условием функционирования рынка недвижимости является право частной собственности. При этом следует разграничивать понятия «собственность» и «право собственности».
Право – это совокупность правомочий конкретного лица, обеспечивающая юридическую возможность удовлетворения своих интересов и выполнения определенных обязательств. Оно дает возможность владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимым имуществом. Это означает, что собственник недвижимости может по своему усмотрению либо сам пользоваться своим имуществом, либо его продать, подарить, заложить, передать во временное пользование другому лицу, объединиться с другими собственниками для совместного его использования на основе кооперации, товарищества и т.п.
♦Совокупность правомочий, связанных с недвижимостью, образует пакет (пучок) вещных прав. ГК РФ наряду с правом собственности выделяет следующие вещные права:
хозяйственного ведения имуществом,
оперативного управления имуществом,
пожизненного наследуемого владения,
постоянного (бессрочного) пользования.
К частичным правам на недвижимость также относятся ипотека, сервитуты и иные права, предусмотренные ГК РФ и другими законами. Таким образом, на один и тот же объект недвижимости могут распространяться разные права нескольких субъектов, называемые вещными правами.
Каждый вид вещного права предоставляет его обладателю определенный набор правомочий, что по сути означает разделение правомочий, входящих в пакет собственности.
Отдельные вещные права могут быть объектами сделок, в том числе некоторые частичные права могут быть объектами купли-продажи. Например, право аренды можно купить и продать, можно выставить в качестве залога для получения кредита. Сдавая объект в аренду, собственник передает другому лицу право в течение определенного времени извлекать из него выгоду.
Полное право собственности включает весь пучок основных прав - право владения, пользования и распоряжения. Полное законное право собственности на недвижимость, имеющее документарную юридическую основу, образует титул собственности.
Однако даже самое полное право собственности в гражданском обществе не бывает абсолютным. Право частной собственности предполагает целый ряд ограничений и обязанностей, которые должны быть предусмотрены законодательством страны. Например, в подавляющем большинстве стран с развитой рыночной системой имеются налоги на недвижимость, а права собственников в пользовании своим имуществом ограничены обязанностью соблюдать общие интересы и интересы других собственников. Допустим, проектируется автострада, которая должна пройти через частный земельный участок с многолетними насаждениями, постройками и т.п. В таком случае земельный собственник будет обязан продать государству этот участок по цене, которую определит компетентный орган или суд как справедливую компенсацию за утрату собственности и за возможный моральный ущерб.
Много ограничений в пользовании недвижимостью связано с нормами экологической безопасности. В некоторых странах имеется запрет на продажу недвижимости иностранным гражданам, а также множество законов, ограничивающих те или иные права собственника. В России, например, действует запрет на продажу земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам (возможна только аренда на срок до 49 лет). Другое существенное ограничение прав собственника сельскохозяйственных земель касается возможности изменения функционального назначения земли: изменить его можно только с разрешения субъекта федерации.
Субъектами права собственности могут быть:
частные лица (юридические или физические)
государство (РФ или субъекты федерации)
местное самоуправление (муниципальные образования).
Форма собственности на недвижимость определяются в зависимости от субъекта права собственности. Она может быть государственной (федеральной и субъектов РФ), муниципальной (собственность местного самоуправления) и частной (собственность физических или юридических лиц), а также смешанной. Рынок и рыночные отношения не могут существовать, если государственная форма собственности является единственной, но если она сочетается с частной собственностью и не довлеет над нею, это является достаточным условием для формирования рыночных отношений.
Право частной собственности на недвижимость означает юридическую возможность лица использовать объект недвижимости в частных интересах в пределах, пока это не наносит ущерб интересам других частных лиц или общества.
Право частной собственности на недвижимость, означающее право свободного распоряжения собственностью, приводит к формированию многообразных организационных форм ее использования. Складывается различного вида групповая частная собственность: долевая (например, акционерная, кооперативная) или общая неделимая собственность (например, собственность на земельный участок в кондоминиуме). Сочетание частной формы собственности с государственной порождает еще большее разнообразие форм присвоения и отношений на рынке недвижимости. Для их регулирования требуется адекватное развитие законодательной базы. Многообразие форм собственности на недвижимое имущество установлено российским законодательством.
Специфическая организационная форма собственности, присущая только недвижимости – кондоминиум. Кондоминиум – это обособленная совокупность объектов недвижимости, образующих единый жилой комплекс, в котором часть элементов находится в индивидуальной, а часть в совместной собственности.
Кондоминиумы могут быть образованы в загородных поселениях и состоять из двух или более домовладений, расположенных на обособленных земельных участках, или в многоквартирных домах состоять из нескольких квартир, при условии, что они образуют не менее одной блок-секции.
Как правило, в индивидуальной собственности членов кондоминиума находятся квартиры (комнаты) или частные односемейные дома с земельными участками, а в совместной собственности – места общего пользования. В загородных поселках это могут быть спортивные и детские площадки, плавательные бассейны, дороги, а в многосемейных домах – чердаки, подвалы, лифты, лестницы и обязательно – прилегающий к дому (секции) земельный участок.
По российскому законодательству домовладельцы в кондоминиуме в целях согласования порядка реализации своих прав, а также обеспечения управления жилым комплексом образуют товарищество собственников жилья. Товарищество является юридическим лицом со статусом некоммерческой организации.
Поскольку права собственности на недвижимость, как отмечалось ранее, как бы "расслаиваются" и продаются отдельно, то в практике сделок обычно приходится определять не стоимость объекта недвижимости как такового, а стоимость собственности на него, стоимость тех прав, на основе которых можно получать определенный прогнозируемый доход или другие выгоды в пользовании. Следовательно, величина стоимости собственности должна находиться в прямой зависимости от доходов.