Б) Принятие решения о рефинансировании приносящей доход недвижимости

Возьмем несколько измененные данные из примера «продавать – не продавать».

Недвижимость куплена 7 лет назад за 1000000 у.е.

Сумма ипотечного кредита сроком на 12 лет под 12% 800000 у.е.

Амортизируемый базис на момент покупки 750000 у.е.

Срок эффективной жизни на момент покупки 50 лет

Чистый операц. доход следующего года NOI 160000 у.е.

Предполагается рост NOI ежегодно 4 %

Цена, по которой можно продать сейчас 1500000 у.е.

Цена, по которой предполагается продажа через 5 лет 1650000 у.е.

Ставка налога на доход 35 %

Расходы, связанные с продажей, 6 % от цены

Расходы, связанные с получением кредита 4% от ∑ кредита

Штраф за досрочный возврат кредита 5 %

Требуемая конечная отдача на собственный капитал 15 %

Есть возможность рефинансировать собственность на следующих условиях:

Сумма нового кредита 1200000 у.е. сроком на 20 лет под 13 % годовых ежемесячными платежами. (Обратите внимание, что процентная ставка по новому кредиту выше, чем была по старому).

Для анализа целесообразности рефинансирования приносящей доход недвижимости следует делать расчеты по годам, подобно тому, как это делалось при расчете целесообразности перепродажи.

Следует учесть, что от налогов освобождается следующие платежи из чистого операционного дохода:

• та часть текущего дохода, которая идет на выплату процентов по кредиту;

• издержки по оформлению нового кредита; они амортизируются в течение срока кредита, т.е. ежегодно из дохода вычитается годовая сумма амортизации; в год продажи налогооблагаемый доход уменьшается на всю сумму несамортизированного остатка издержек;

• штрафы за досрочный возврат капитала относятся к издержкам и налогом не облагаются.

Для сокращения объема расчетов сделаем допущение, что и при варианте рефинансирования, и при варианте без рефинансирования предполагается продажа через 5 лет. В итоге для принятия решения проводится сравнение потока доходов после уплаты налогов при рефинансировании и без рефинансирования. Если вариант с рефинансированием дает положительную чистую текущую стоимость, это означает, что следует идти на рефинансирование.

А. Расчеты потока доходов при продаже через 5 лет

без рефинансирования.

I шаг. Расчет налоговых платежей.

Расчеты здесь производятся так же, как в табл. 8.5., но следует обратить внимание, что здесь недвижимость приобретена (стало быть и кредит был получен) не 4 года, а 7 лет назад, поэтому размер остатка долга здесь уже иной и величина процентных платежей иная. Размер финансовых издержек, который равен 4 % от старого кредита в сумме 800000 у.е. делится на кредитный срок 12 лет, получается 2667 у.е. – ежегодно амортизируемые финансовые издержки, вычитаемые из чистого дохода. Размер ежемесячных платежей по обслуживанию долга составляет 10507 у.е, а ежегодно 126084 у.е.

Таблица 8. 8.

годы 0 1 (8) 2 (9) 3 (10) 4(11) 5 (11)

Чистый операционный

доход - 160000 166400 173056 179978 187177

Остаток невыплаченного

кредита на конец года 454500 382960 302855 213070 112580 0

- Выплата процентов по

кредиту²¹ 54540 45956 36342 25566 13504 -Амортизационные

отчисления 15000 15000 15000 15000 15000

- амортизируемые финанс

издержки . 2667 2667 2667 2667 2667

= Налогооблагаемый

доход 87793 102777 119047 136745 156006

Налог на текущий доход 30727 35972 41666 47861 54602

П шаг. Расчет денежного потока после уплаты налогов.

Таблица 8.9.

годы 1 (5) 2 (6) 3 (7) 4(8) 5 (9)

Чистый операционный

доход 160000 166400 173056 179978 187177

- Платежи по обслуживанию

долга 126084 126084 126084 126084 126084

= Денежный поток до

уплаты налогов 33916 40316 46972 53894 61093

- Налог на текущий доход 30727 35972 41666 47861 54602

= денежный поток после

уплаты налогов 3189 4344 5306 6033 6491