Глава 4. Особенности инвестирования в недвижимость

Цель данной темы – раскрыть особенности инвестирования в недвижимость, выявить источники и способы инвестирования, показать специфические риски инвестирования в недвижимость и ознакомить с методами расчетов денежных потоков при инвестировании в недвижимость.

Основные вопросы темы:

1.Развитие недвижимости. Девелопмент.

2. Инвестиционный проект и его участники.

3. Источники и способы финансирования недвижимости.

4. Риски инвестирования в недвижимость.

5. Денежные потоки от недвижимости и использование функций

сложного процента при их расчетах.

Изучив данную тему, необходимо:

- знать:

- что такое девелопмент и содержание его функций;

- содержание инвестиционного проекта, его жизненный цикл и

фазы;

- участников инвестиционного проекта и специфические функции

каждого из них;

- основные способы финансирования недвижимости;

- риски инвестирования в недвижимость и методы их

количественной оценки;

- функции сложного процента;

- уметь:

- аргументировать инвестиции в недвижимость как вид реальных

инвестиций;

- обосновать положительные и отрицательные стороны

инвестирования в недвижимость;

- обосновать выгоды использования заемных средств;

- делать расчеты денежных потоков с использованием всех шести

функций сложного процента.

При изучении темы необходимо читать учебники:

• Лигай Г.А. «Рынок недвижимости и ипотека». –М.: МЭСИ, 2004г., гл. 4;

• Асаул А.Н. Экономика недвижимости. Учебник для вузов -СПб.: Питер, 2004, гл. 5.

• Толмачев Е.А., Монахов Б.Е. Экономика строительства. Учебное пособие. - М.: Юриспруденция, 2003, гл. 4.

• Иванова Н.Н., Осадчая Н.А. Экономическая оценка инвестиций. Учебное пособие. – Ростов-н-Д., Феникс, 2004, гл. 1,2.

4.1. Развитие недвижимости. Девелопмент

Развитие рынка недвижимости происходит по двум направлениям: на первичном и на вторичном рынке. Первичный рынок образуют акты купли-продажи недвижимости, впервые выступающей в качестве товара. Это либо продажа государственной собственности, либо продажа новых объектов. Первый источник рано или поздно исчерпывается, поэтому основным источником, питающим первичный рынок, является новое строительство. Вторичный рынок образуют акты купли-продажи недвижимости, уже бывшей в эксплуатации в качестве частной собственности.

В России формирование рынка недвижимости началось прежде всего в сегменте жилья, причем в основном за счет вторичного рынка. Но для дальнейшего его расширения нужна постоянная "подпитка" за счет нового строительства и развития первичного рынка. Это касается не только жилья, но и любого сегмента рынка.

Если развитие вторичного рынка может происходить и при сохранении прежнего объема товарной массы - лишь за счет возрастания частоты перехода собственности из рук в руки, то первичный рынок может развиваться только вследствие возрастания объема самой недвижимости - нового строительства и перепрофилирования уже существующих объектов.

Выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление иных материальных изменений в использовании зданий или участков земли - называется девелопментом. Это узкое значение данного понятия, которое используется и в более широком значении.

Новое строительство может осуществляться следующим образом:

• Собственник приобретает земельный участок и ведет строительство "самостроем" (и в основном за счет собственных средств). Этот способ распространен в дачном строительстве, в жилищном строительстве в сельской местности и некрупных городах, но возможен и в промышленном строительстве, когда производственная фирма имеет у себя строительное подразделение.

• Собственник приобретает земельный участок и нанимает подрядную строительную организацию, которая на основе договора выполняет весь комплекс проектно-изыскательных и строительно-монтажных работ за счет средств заказчика.

• Строительство осуществляет девелопер, реализующий после завершения строительства объект как товар на первичном рынке. Этот способ развития недвижимости, является наиболее соответствующим рыночному типу экономики. В русском языке девелопера иногда называют застройщиком.

♦ В более широком смысле слова суть девелопмента как вида профессиональной деятельности или сферы бизнеса заключается не только и не столько в самом процессе строительства (девелопер для выполнения строительных работ, как правило, нанимает подрядную строительную организацию), сколько в управлении инвестиционным проектом. То есть девелопмент - это вид предпринимательской деятельности, вид бизнеса.

Девелопмент в изложенном значении включает в себя следующее:

• выбор экономически эффективного проекта застройки;

• получение всех необходимых разрешений на его реализацию от органов власти;

• определение условий и механизма привлечения инвестиций, разработка форм их возврата;

• поиск и привлечение инвесторов;

• отбор подрядчиков, финансирование работ и контроль за их выполнением;

• реализация созданного объекта недвижимости и возврат капитала, инвестированного в его создание.

Выполнение этих задач подразделяется на две части. Традиционно девелопер выходит на рынок инвестиционных проектов с идеей, которая является его активом. Под идею формируется команда проекта, которая состоит из двух групп консультантов. В первую «сервисную» группу входят эксперты по исследованию рынка, юристы, оценщики, брокеры, PR-агенты и управляющие недвижимостью. «Продав» инвесторам бизнес-идею, подкрепленную результатами работы консультантов сервисной группы и получив финансирование, девелопер вводит в игру вторую «строительную» группу, состоящую из архитекторов, инженеров, управляющих строительным проектом и подрядчиков. Задача сервисной группы заключается в ответе на вопрос «что строить?», в то время как строительные консультанты призваны ответить на вопрос «как строить?»

Эта стадия включает в себя строительство и эксплуатацию готового объекта, либо его продажу. В целом риэлторская деятельность представляет собой разработку и управление реализацией инвестиционного проекта. Таким образом, понятие инвестиционного проекта несколько шире чем девелопмент, так как охватывает многих участников.

Девелоперские компании на российском рынке возникли из двух источников:

1. В п Первый. В период распада командной экономики бывшие советские строительные организации лишились государственных заказов и государственного финансирования. Те организации, где руководство было достаточно предприимчивым, преобразовавшись в акционерные общества, стали строить объекты недвижимости, используя банковские кредиты. Постепенно обороты нарастали, спрос на недвижимость рос, росла и конкуренция, в которой наиболее успешные компании быстро увеличивали свои объемы.

Второй. Некоторые риэлторские компании, быстро увеличив свои капиталы на посреднических услугах, стали и сами заниматься девелопментом. Успешности их работы сильно способствовало хорошее знание рынка, его потребностей и основных тенденций развития.