3. Ликвидация (перепродажа).

Поскольку приобретаемый объект часто бывает обременен ипотекой, то важнейшим фактором, учитываемым на данной стадии ипотечно-инвестиционного анализа, будет способ освобождения от долга. Следует учесть, что кредиторы, в случае продажи собственности с непогашенным кредитом, имеют первенство в получении своей доли из выручки от продажи.

Рассмотрим 4 основных способа освобождения от существующего долга, которые могут иметь множество разновидностей, связанных с особыми пунктами договора об ипотеке.

Первый способ: новое финансирование третьей стороной для выплаты существующего долга. В этом случае покупатель берет новый кредит в своем банке под залог приобретаемой недвижимости, добавляет собственные деньги и выкупает объект. При этом часть этой общей суммы идет на погашение долга, часть - на покрытие расходов, связанных с совершением сделки, остаток составляет выручку продавца за его собственный капитал. То есть сумма денег, полученная продавцом, будет компенсацией за отказ от прав на получение дохода от собственности.

Пример. Пусть объективная рыночная стоимость недвижимости, согласно заключению оценщика, на данный момент составляет 1200000 руб. Остаток невыплаченного кредита 765300 руб.

Покупатель берет в банке новый кредит на сумму 1000000 руб., добавляет собственных денег 200000 руб. Из этой общей суммы идет в счет погашения долга 765300 руб., на покрытие затрат, связанных с продажей - 72000 руб. (6 % от цены), остальные 362700 руб. остаются продавцу как денежная выручка за собственный капитал.

Второй способ: принятие покупателем на себя всего остатка невыплаченного долга с сохранением тех же условий кредитования. Тогда на условиях прежнего примера движение денег будет следующим: покупатель берет на себя весь остаток долга в сумме 765300 руб. и добавляет собственных денег 434700 руб. Продавец получает освобождение от долга, рассчитывается с посредниками (72000 руб.) и получает за свой капитал, как и в предыдущем случае 362700 руб.

Третий способ: В случае, если у покупателя не хватает собственных денег, необходимых сверх принятия долга, используется завершающая ипотека, предоставляемая третьей стороной ("младшее" залоговое право). В этом случае, как и в предыдущем, покупатель берет на себя остаток старого кредита в сумме 765300 руб., берет второй кредит (вторая закладная), например, на сумму 200000 руб. под 14 % годовых, добавляет на недостающую сумму (434700 - 200000 = 234700 руб.) собственные деньги. Продавец, как и в предыдущих случаях, получает за свой капитал 362700 руб.

Четвертый способ: Если покупатель не может получить второй кредит в банке, а собственных денег не хватает, но продавцу очень нужно объект продать, то завершающую ипотеку может предоставить сам продавец. Но тогда цена покупки повысится, то есть превысит рыночную стоимость.

Делаем следующий расчет.

Пусть на недостающую сумму (200000 руб.) покупатель попросил у продавца кредит (по существу, рассрочку платежа) на 10 лет под 10 % годовых с ежемесячными платежами. Продавец же считает, что с учетом риска (поскольку он получает "младшее" залоговое право) его процентная ставка как минимум должна составить 0,15. Тогда ежемесячные платежи составили бы 0,0161335 х 200000 = 3227 руб. Если взимать с покупателя платежи в этом размере, но считать, что кредит предоставлен ему под 10%, тогда сумма кредита со стороны продавца будет не 200000, а 3227 / 0,013245 = 243600 руб., которые он и включит в цену продажи.

Таким образом, цена сделки составит не 1200000, а 1243600 руб. Из них:

- принятие покупателем на себя остатка первого кредита - 765300 руб.

- взнос собственных денег покупателем - 234700 руб.

- вторая ипотека (долг продавцу) - 243600 руб.