- •Глава 6. Ипотечное кредитование потребительской и коммерческой
- •Глава 7. Основы ипотечно-нвестиционного анализа
- •Глава 8. Ипотечно-инвестиционный анализ с учетом
- •Анализ эффективности при выборе варианта
- •Введение
- •Глава 1. Недвижимое имущество и его основные признаки
- •Структурная характеристика недвижимости и ее классификация;
- •Особенности недвижимости как товара и как экономического актива.
- •1.1. Основы отнесения материальных объектов к недвижимости: правовой и физический аспект
- •1.2. Структурная характеристика недвижимости и ее классификация
- •1.3. Особенности недвижимости как товара и как экономического
- •Глава 2. Собственность на недвижимое имущество
- •3. Сделки с недвижимостью.
- •2.1. Пакет прав на недвижимость. Обязанности и ограничения.
- •2.2. Формирование частной собственности на недвижимость и развитие рынка недвижимости в современной России
- •2.3. Сделки с недвижимостью
- •Глава 3. Рынок недвижимости и его инфраструктура
- •Инфраструктура рынка недвижимости;
- •Основные сегменты рынка недвижимости.
- •Особенности рынка недвижимости
- •Инфраструктура рынка недвижимости
- •Основные сегменты рынка недвижимости
- •Глава 4. Особенности инвестирования в недвижимость
- •4.1. Развитие недвижимости. Девелопмент
- •4.2. Инвестиционный проект и его участники
- •4.3. Источники и способы финансирования развития недвижимости
- •Риски инвестирования в недвижимость
- •4.5. Денежные потоки и их оценка. Использование функций сложного
- •Текущая стоимость обычного аннуитета ∑pv.
- •Глава 5. Капитализация доходов от недвижимости
- •5.1. Основные финансовые коэффициенты и критерии эффективности
- •Отчет о доходах
- •5.2. Текущая и конечная отдача. Коэффициенты капитализации
- •5. 3. Капитализация доходов, если стоимость капитала за время
- •5.4. Капитализация потока доходов, если прогнозируется снижение стоимости капитала
- •5.5. Капитализация потока доходов, если прогнозируется повышение стоимости капитала
- •5.6. Особенности анализа при инвестировании в сложный объект
- •Глава 6. Ипотечное кредитование потребительской и коммерческой недвижимости
- •Сущность и особенности ипотечного кредитования;
- •Кредитные инструменты финансирования недвижимости;
- •Сущность и особенности ипотечного кредитования
- •6.2. Кредитные инструменты финансирования недвижимости
- •6.3. Кредиты с дисконтом и младшие закладные
- •6.4. Риски ипотечного кредитования: риски кредитора и заемщика
- •Риск ликвидности
- •Страхование наиболее вероятных рисков
- •6.5. Ипотечные ценные бумаги
- •Ипотечное жилищное кредитование
- •Российская практика ипотечного жилищного кредитования
- •Глава 7. Основы ипотечно-инвестиционного анализа
- •7.1. Факторы, влияющие на выгодность инвестирования в недвижимость на разных стадиях инвестиционного проекта
- •1. Приобретение.
- •2. Использование.
- •3. Ликвидация (перепродажа).
- •7.2. Традиционная техника ипотечно- инвестиционного анализа
- •Глава 8. Ипотечно-инвестиционный анализ с учетом
- •8.1. Особенности расчета денежных потоков для инвестиционного анализа
- •Принятие финансовых решений
- •Предварительные установки
- •8.2.2. Анализ эффективности при выборе варианта "продавать - не продавать
- •8.2.3. Анализ эффективности при выборе варианта "рефинансировать – не рефинансировать"
- •А. Принятие решения о рефинансировании потребительской недвижимости
- •Б) Принятие решения о рефинансировании приносящей доход недвижимости
- •Б. Расчет денежных потоков при рефинансировании
- •8.3. Ипотечные кредиты с перезакладываемым залогом (wrap-кредиты)
- •8.3.1. Общая схема финансирования с перезакладываемым залогом.
- •8.3.2. Разновидности финансирования с участием wrap-кредитора
- •Список литературы Основные законодательные документы
- •Литературные источники
- •Глоссарий
Глава 8. Ипотечно-инвестиционный анализ с учетом
налогообложения
Цель изучения данной темы – ознакомление с методами расчетов для принятия финансовых решений собственником недвижимости, когда необходимо выбрать целесообразный вариант в ситуации: а) продавать недвижимость при складывающихся рыночных условиях, или продолжать владеть; б) рефинансировать недвижимость, или не рефинансировать.
Основные вопросы темы:
1. особенности расчета потока доходов с учетом налогообложения;
2. принятие решения о продаже недвижимости;
3. принятие решения о рефинансировании недвижимости;
4. кредитование с перезалогом недвижимости.
Изучив данную тему, необходимо:
- знать:
- какие части доходы от продажи недвижимости не облагаются
налогом;
- какие части текущих доходы от недвижимости не облагаются
налогом;
- методику расчетов доходов от недвижимости при ее продаже и
при владении с учетом налогообложения;
- что такое рефинансирование, в чем состоят его выгоды и
издержки;
- что представляет собой wrap-кредит и в чем его выгоды для
владельца недвижимости;
- уметь:
- сделать расчеты для сравнения вариантов: продавать
недвижимость или продолжать владеть;
- сделать расчеты для сравнения вариантов: рефинансировать или
не рефинансировать недвижимость;
- сделать расчеты для сравнения вариантов получения денег владельцем обремененной ипотекой недвижимости: а) путем взятия второго кредита на условиях «младшей» закладной, б) путем рефинансирования, в) посредством перезалога у wrap-кредитора.
8.1. Особенности расчета денежных потоков для инвестиционного анализа
До сих пор анализ недвижимости проводился нами без учета налогов. Между тем налогообложение доходов существенно меняет расчеты Особенно важно учесть налоги при сравнении разных вариантов инвестирования.
В разных странах системы налогообложения имеют существенные различия: различаются как виды налогов, так и уровни ставок по ним. Даже в одной и той же стране довольно часто происходят изменения в правилах налогообложения. Для рассматриваемого примера поэтому и налоги возьмем условные. Но прежде надо сделать некоторые предварительные замечания.
Во-первых, из налогооблагаемого дохода вычитаются амортизационные отчисления. Во-вторых, в большинстве стран не облагаются налогом суммы, идущие на выплату процентов по кредиту. Это очень существенный момент для анализа доходов от недвижимости
В России при расчете налогооблагаемого дохода из совокупного дохода вычитается вся сумма расходов на приобретение или строительство жилья (но на строительство срок не более трех лет). Это носит временный характер и объясняется особенностями формирования российского рынка жилья.
Классификация недвижимости для целей налогообложения
Поскольку для целей налогообложения из общей суммы дохода вычитаются амортизационные отчисления, то здесь критерием классификации недвижимости выступает ее амортизация. В качестве примера может быть взята американская система, согласно которой по этому критерию выделяют 4 группы недвижимости.
Недвижимость как объект инвестирования, то есть собственность на недвижимость, приносящая доход, но используемая не самим собственником. Производятся амортизационные отчисления, которые вычитаются из общего дохода собственника, тем самым уменьшается размер налогооблагаемого дохода.
Недвижимость, используемая в бизнесе самим собственником или сдаваемая в аренду, но при условии, что эксплуатационные расходы несет собственник. Амортизационные отчисления производятся и наряду с эксплуатационными расходами вычитаются из налогооблагаемого дохода.
Недвижимость для продажи, временно находящаяся в собственности посредника. Амортизационные начисления не производятся.
Недвижимость не для извлечения дохода, а для использования самим собственником: жилье, дачи, гаражи и т.п. Амортизационные начисления не производятся.
Для инвестиционно-ипотечного анализа интерес представляют только две первые группы.