- •Глава 6. Ипотечное кредитование потребительской и коммерческой
- •Глава 7. Основы ипотечно-нвестиционного анализа
- •Глава 8. Ипотечно-инвестиционный анализ с учетом
- •Анализ эффективности при выборе варианта
- •Введение
- •Глава 1. Недвижимое имущество и его основные признаки
- •Структурная характеристика недвижимости и ее классификация;
- •Особенности недвижимости как товара и как экономического актива.
- •1.1. Основы отнесения материальных объектов к недвижимости: правовой и физический аспект
- •1.2. Структурная характеристика недвижимости и ее классификация
- •1.3. Особенности недвижимости как товара и как экономического
- •Глава 2. Собственность на недвижимое имущество
- •3. Сделки с недвижимостью.
- •2.1. Пакет прав на недвижимость. Обязанности и ограничения.
- •2.2. Формирование частной собственности на недвижимость и развитие рынка недвижимости в современной России
- •2.3. Сделки с недвижимостью
- •Глава 3. Рынок недвижимости и его инфраструктура
- •Инфраструктура рынка недвижимости;
- •Основные сегменты рынка недвижимости.
- •Особенности рынка недвижимости
- •Инфраструктура рынка недвижимости
- •Основные сегменты рынка недвижимости
- •Глава 4. Особенности инвестирования в недвижимость
- •4.1. Развитие недвижимости. Девелопмент
- •4.2. Инвестиционный проект и его участники
- •4.3. Источники и способы финансирования развития недвижимости
- •Риски инвестирования в недвижимость
- •4.5. Денежные потоки и их оценка. Использование функций сложного
- •Текущая стоимость обычного аннуитета ∑pv.
- •Глава 5. Капитализация доходов от недвижимости
- •5.1. Основные финансовые коэффициенты и критерии эффективности
- •Отчет о доходах
- •5.2. Текущая и конечная отдача. Коэффициенты капитализации
- •5. 3. Капитализация доходов, если стоимость капитала за время
- •5.4. Капитализация потока доходов, если прогнозируется снижение стоимости капитала
- •5.5. Капитализация потока доходов, если прогнозируется повышение стоимости капитала
- •5.6. Особенности анализа при инвестировании в сложный объект
- •Глава 6. Ипотечное кредитование потребительской и коммерческой недвижимости
- •Сущность и особенности ипотечного кредитования;
- •Кредитные инструменты финансирования недвижимости;
- •Сущность и особенности ипотечного кредитования
- •6.2. Кредитные инструменты финансирования недвижимости
- •6.3. Кредиты с дисконтом и младшие закладные
- •6.4. Риски ипотечного кредитования: риски кредитора и заемщика
- •Риск ликвидности
- •Страхование наиболее вероятных рисков
- •6.5. Ипотечные ценные бумаги
- •Ипотечное жилищное кредитование
- •Российская практика ипотечного жилищного кредитования
- •Глава 7. Основы ипотечно-инвестиционного анализа
- •7.1. Факторы, влияющие на выгодность инвестирования в недвижимость на разных стадиях инвестиционного проекта
- •1. Приобретение.
- •2. Использование.
- •3. Ликвидация (перепродажа).
- •7.2. Традиционная техника ипотечно- инвестиционного анализа
- •Глава 8. Ипотечно-инвестиционный анализ с учетом
- •8.1. Особенности расчета денежных потоков для инвестиционного анализа
- •Принятие финансовых решений
- •Предварительные установки
- •8.2.2. Анализ эффективности при выборе варианта "продавать - не продавать
- •8.2.3. Анализ эффективности при выборе варианта "рефинансировать – не рефинансировать"
- •А. Принятие решения о рефинансировании потребительской недвижимости
- •Б) Принятие решения о рефинансировании приносящей доход недвижимости
- •Б. Расчет денежных потоков при рефинансировании
- •8.3. Ипотечные кредиты с перезакладываемым залогом (wrap-кредиты)
- •8.3.1. Общая схема финансирования с перезакладываемым залогом.
- •8.3.2. Разновидности финансирования с участием wrap-кредитора
- •Список литературы Основные законодательные документы
- •Литературные источники
- •Глоссарий
4.3. Источники и способы финансирования развития недвижимости
Для осуществления проектов застройки могут использоваться собственные финансовые средства девелопера и заемные (привлеченные). Как правило, собственные средства составляют не более 30%, хотя здесь строгих правил не существует. В Великобритании, например, они составляют только около 15%, а в России достигают 50%.
Соотношение собственных и заемных средств определяется многими факторами, но главным образом следующими: а) чем выше ожидаемая отдача от вложенных в строительство ресурсов при реализации завершенного проекта, тем больше собственных средств будет стремиться вложить девелопер; б) чем выгоднее условия привлечения заемных средств, то есть чем больше разница между общей ставкой дохода и процентной ставкой по кредиту, тем больше заемных средств он постарается привлечь.
Возможны следующие варианты привлечения финансовых средств для осуществления нового строительства:
А. Сочетание краткосрочного кредитования строительства коммерческими банками с долгосрочным кредитованием финансовыми институтами (ипотечными банками, страховыми компаниями и т.п.).
Процентные ставки в коммерческих банках, как правило, выше, чем у институциональных инвесторов, но далеко не все девелоперы могут предоставить достаточные гарантии, чтобы получить кредиты у последних до завершения строительства. В этом случае они в процессе строительства пользуются краткосрочными кредитами, а после завершения строительства финансовые институты либо выкупают готовый объект, либо под его залог выдают ипотечный кредит. Специальное соглашение об этом - так называемое "выводящее соглашение" - может быть заключено с институциональными инвесторами при участии коммерческих банков до начала осуществления проекта.
Б. Ипотечное кредитование в различных видах.
Технология оформления ипотечных отношений наиболее отработана в США. Они оформляются двумя документами: а) долговым обязательство, б) договором об ипотеке (закладной). В первом определен размер кредита, срок, процентная ставка, порядок погашения. В закладной определяются условия залога. Такое разделение дает кредитору возможность продавать закладные, в результате складывается их вторичный рынок. Здесь возможны варианты подключения посредников, которые, приобретая закладные у первичных кредиторов, трансформируют их в ценные бумаги, свободно обращающиеся на вторичном рынке. Это дает возможность привлечь финансовые средства мелких инвесторов.
В. Финансирование инвестиционными институтами (пенсионными фондами, страховыми компаниями и т.п.). Обычно это форвардное финансирование, то есть финансирование с последующим выкупом, а по сути - предварительная продажа.
Здесь финансирование осуществляет будущий собственник недвижимости уже с самого начала проекта, что избавляет девелопера от необходимости обращаться за кредитом в коммерческие банки. Но тем не менее эту форму нельзя отождествлять с простым заказом на строительство, так как риски, связанные с затратами на строительство, в основном остаются за девелопером, а не за инвестором (риски последнего в большей мере связаны с будущим использованием приобретаемой недвижимости).
При этом способе финансирования девелопер после завершения строительства, как правило, берет на себя управление созданной недвижимостью. В этом случае девелопер и инвестор уже на стадии принятия решения об инвестиционном проекте заключают соглашение об условиях распределения будущих доходов.
Очень близкой к рассмотренной форме выступает продажа с обратной арендой. Ее отличает от первой лишь то, что она не зависит от формы финансирования строительства и может использоваться в различных сочетаниях финансирования.
Г. Финансирование с использованием ценных бумаг.
Для осуществления крупных инвестиционных проектов, когда финансовых средств одного инвестора может не хватить, их привлечение производится посредством выпуска ценных бумаг. В этом случае происходит разделение собственности на мелкие доли. Классическим примером такого способа могут служить используемые в Англии сертификаты дохода от недвижимости PINC.
PINC представляет собой ценную бумагу, состоящую из сертификата на получение части дохода от объекта недвижимости после вычета управленческих расходов и налогов, и обыкновенной акции управляющей компании, возглавляющей данный объект. Как ценная бумага, PINC может обращаться на фондовой бирже. Инвестор извлекает выгоду из владения в форме части от дохода и прироста капитальной стоимости, без приобретения прав собственности непосредственно на объект недвижимости. PINC не облагается подоходным налогом и налогом на прирост капитальной стоимости, поскольку не предполагает права инвестора на недвижимое имущество. Освобождение от налога на прирост капитала, довольно высокого в Великобритании, немаловажное преимущество. Под юнитизацией понимается разделение собственности на множество долей и получение прибылей от владения единицей собственности. Секъюритизация — в целом более общая идея,, описывающая создание ликвидных долей актива. Это может быть перепродажа банками долгов стран третьего мира, выпуск облигаций какой-то компанией или распределение долей в портфеле ценных бумаг паевого треста.
Российская практика финансирования строительства жилья
Развитие недвижимости в России наиболее быстро происходит в сфере жилья. С одной стороны, потребность в жилье была и остается очень острой, а с другой стороны, бюджетное финансирование строительства жилья почти полностью прекратилось, так что рынок стал основным средством улучшения жилищных условий населения.
Во всем мире жилищная проблема решается с использованием ипотечного кредитования. Однако для этого нужны определенные условия, которые в России пока что не сложились.
В условиях нестабильности финансовой системы, отсутствия "длинных" денег у банков и низких доходов населения основными формами привлечения финансовых ресурсов для жилищного строительства в России стали следующие:
Финансирование индивидуальными и институциональными инвесторами. Этот источник финансирования постепенно становится основным.13
Различные варианты долевого участия будущих собственников в строительстве жилья;14
Выпуск ценных бумаг государственными и частными институтами (жилищных облигаций и сертификатов);
Краткосрочные банковские кредиты,
В некоторой мере используется и ипотечное кредитование на стадии строительства - через кредитование покупателей будущего жилья под залог прав долевого участия или гарантии застройщика.
В этом случае система ипотеки обеспечивает сопряжение двух финансовых потоков - инвестиций в строительство и кредитования населения. На практике это означает трансформирование строительных кредитов, предоставляемых банками застройщикам либо потенциальным заемщикам, в долгосрочные ипотечные кредиты после завершения строительства и оформления жилья в собственность граждан.
Хотя в настоящее время ипотека еще не сложилась, но она стала заметным явлением рынка недвижимости, и неизбежно будет развиваться дальше. Подробнее проблема ипотечного кредитования рассматривается в следующем разделе.