Б. Расчет денежных потоков при рефинансировании

1 шаг. График амортизации нового кредита за первые 5 лет

(до перепродажи)

Кредит в 1200000 у.е. предоставлен на 20 лет под 13 % годовых с ежемесячными выплатами. Рассчитываем размер этих платежей, используя ипотечную постоянную (шестая колонка таблицы)

1200000 х 0,0117158 = 14059 у.е., а за год сумма платежей по обслуживанию долга составит 14059 х 12 = 168707 у.е.

Таблица 8.10

год	Остаток кредита	Платежи по обслуживанию долга	Платежи по процентам за год	Платежи по основной сумме кредита
0 1 2 3 4 5	1200000 1187292 1172932 1156725 1138392 1117674	- 168707 168707 168707 168707 168707	- 156000 154348 152481 150375 147990	- 12708 14360 16227 18333 20718

П шаг. Расчет налогов на доходы от операций.

Здесь следует предварительно рассчитать размер ежегодной амортизации финансовых издержек. При сумме кредита 1200000 у.е. их общий размер (4 %) составит 48000 у.е., а в расчете на год при сроке кредита 20 лет амортизация финансовых издержек 2400 у.е.

В конце пятого года при продаже собственности весь несамортизированный остаток финансовых издержек (остается еще 15 лет), равный 2400 х 15 лет = 36000 у.е. вычитается из дохода, таким образом, общая сумма вычитаемых финансовых издержек в год продажи составит 38400 у.е.

Таблица 8.11

годы 1 (8) 2 (9) 3 (10) 4(11) 5 (12)

Чистый операционный

доход 160000 166400 173056 179978 187177

- платежи по процентам 156000 154348 152481 150375 147990

- Амортизационные

отчисления 15000 15000 15000 15000 15000

- амортизируемые финанс.

издержки (4% от кредита) 2400 2400 2400 2400 38400

⁼ налогооблагаемый доход - 13400 -5348 3308 12203 -14213

налог на доход - 4690 -1872 1159 4271 -4971

Ш шаг. Расчет денежного потока после уплаты налогов.

Таблица 8.12.

годы 1 (5) 2 (6) 3 (7) 4(8) 5 (9)

Чистый операционный

доход 160000 166400 173056 179978 187177

-платежи по обслуживанию

долга 168707 168707 168707 168707 168707

=денежные поступления до

уплаты налогов -8707 -2307 4349 11271 18470

-налог (экономия)²² - 4690 -1872 1159 4271 4975

денежный поток после

уплаты налогов - 4017 - 435 3190 7000 23445

IV шаг. Расчет денежного дохода от продажи после уплаты налогов.

Здесь величину налога можно не рассчитывать, так как налог на продажу при рефинансировании не отличается от налога без рефинансирования. Он равен 327600 у.е. (см. табл. 8.3). Но доход после уплаты налога будет иным, так как при рефинансировании изменится величина остатка кредита, вычитаемого из цены продажи. При величине нового кредита 1200000 у.е. сроком на 20 лет ежемесячные платежи составят 14059 у.е., а остаток невыплаченного кредита на момент продажи составит 1111170 у.е.

Таблица 8.13.

Денежные потоки

Ожидаемая цена продажи 1650000

- Расходы на продажу (6 % от цены) 99000

= Чистый доход от продажи 1551000

- Остаток кредита (14059 х фактор аннуитета за 15 лет) 1111170

= Денежный доход от продажи до уплаты налогов 439830

- Налог на продажу 327600

= Денежный доход от продажи после уплаты

налогов 112230

V шаг. Расчет чистого дохода от рефинансирования.

Из суммы нового кредита вычитается сумма, идущая на погашение старого кредита 454504 у.е.(см. табл. 8.8.) и издержки, связанные с рефинансированием, но добавляется налоговая экономия от финансовых издержек по существующему кредиту. Финансовые издержки по существующему кредиту составили 32000 ( 4 % от 800000), за 8 лет 21333 у.е. самортизировались, а остаток составил 10667 у.е. Так как этот остаток в случае досрочного возврата кредита вычитается из налогооблагаемого дохода, то налоговая экономия составит 3733 (35 % от 10667 ). Теперь расчет можно представить в таблице.

Таблица 8.14.

Сумма нового кредита 1200000

- остаток первого кредита 454504

- штраф (5 % от 454504) 22725

- финансовые издержки нового кредита (4%) 48000

+ налоговая экономия 3733

= чистый доход от рефинансирования 678504

Для принятия окончательного решения о рефинансировании необходимо сравнить текущую стоимость потока доходов до продажи недвижимости без рефинансирования и с рефинансированием. И те, и другие следует взять после уплаты налогов. Кроме того, надо учесть чистый доход от продажи после уплаты налогов; он будет разным, поскольку разным будет остаток невыплаченного кредита в вариантах с рефинансированием и без рефинансирования. Доход от продажи после уплаты налогов добавляем к доходу пятого года.

Полученную разницу доходов по годам при рефинансировании и без рефинансирования необходимо продисконтировать, в итоге получим текущую стоимость суммы доходов по обоим вариантам. Если вариант с рефинансированием дает положительную величину чистой текущей стоимости, значит рефинансирование целесообразно.

Таблица 8.15.

разница

Годы С рефинанси- Без рефинан-

рованием сирования*** продискон-

Номинальная тированная 15 %

0 678504* 0 678504 678504

1 -4017 3189 - 7206 -6266

2 -435 4344 - 4779 -3615

3 3190 5306 - 2116 -1360

4 7000 6033 967 380

5 23445 + 6491+ 16954 + 8430 +

112230** 907050 - 794820 - 395160

* См. табл. 8.14

** См. табл 8.13, остальные годы по табл. 8.12.

*** См. табл. 8.9 и 8.4.

Если суммировать текущую стоимость доходов, которые приносит собственность при условии рефинансирования (величины, представленные в последней колонке табл. 6.15), то получим чистую текущую стоимость, равную

678504 – 6266 – 3615 – 1360 + 380 + 8430 – 395160 = 280913 у.е.

Итак, анализ показывает, что при заложенных в нашем примере условиях чистый выигрыш от рефинансирования будет весьма значительным, несмотря на то, что новый кредит берется под более высокий процент.