- •Глава 6. Ипотечное кредитование потребительской и коммерческой
- •Глава 7. Основы ипотечно-нвестиционного анализа
- •Глава 8. Ипотечно-инвестиционный анализ с учетом
- •Анализ эффективности при выборе варианта
- •Введение
- •Глава 1. Недвижимое имущество и его основные признаки
- •Структурная характеристика недвижимости и ее классификация;
- •Особенности недвижимости как товара и как экономического актива.
- •1.1. Основы отнесения материальных объектов к недвижимости: правовой и физический аспект
- •1.2. Структурная характеристика недвижимости и ее классификация
- •1.3. Особенности недвижимости как товара и как экономического
- •Глава 2. Собственность на недвижимое имущество
- •3. Сделки с недвижимостью.
- •2.1. Пакет прав на недвижимость. Обязанности и ограничения.
- •2.2. Формирование частной собственности на недвижимость и развитие рынка недвижимости в современной России
- •2.3. Сделки с недвижимостью
- •Глава 3. Рынок недвижимости и его инфраструктура
- •Инфраструктура рынка недвижимости;
- •Основные сегменты рынка недвижимости.
- •Особенности рынка недвижимости
- •Инфраструктура рынка недвижимости
- •Основные сегменты рынка недвижимости
- •Глава 4. Особенности инвестирования в недвижимость
- •4.1. Развитие недвижимости. Девелопмент
- •4.2. Инвестиционный проект и его участники
- •4.3. Источники и способы финансирования развития недвижимости
- •Риски инвестирования в недвижимость
- •4.5. Денежные потоки и их оценка. Использование функций сложного
- •Текущая стоимость обычного аннуитета ∑pv.
- •Глава 5. Капитализация доходов от недвижимости
- •5.1. Основные финансовые коэффициенты и критерии эффективности
- •Отчет о доходах
- •5.2. Текущая и конечная отдача. Коэффициенты капитализации
- •5. 3. Капитализация доходов, если стоимость капитала за время
- •5.4. Капитализация потока доходов, если прогнозируется снижение стоимости капитала
- •5.5. Капитализация потока доходов, если прогнозируется повышение стоимости капитала
- •5.6. Особенности анализа при инвестировании в сложный объект
- •Глава 6. Ипотечное кредитование потребительской и коммерческой недвижимости
- •Сущность и особенности ипотечного кредитования;
- •Кредитные инструменты финансирования недвижимости;
- •Сущность и особенности ипотечного кредитования
- •6.2. Кредитные инструменты финансирования недвижимости
- •6.3. Кредиты с дисконтом и младшие закладные
- •6.4. Риски ипотечного кредитования: риски кредитора и заемщика
- •Риск ликвидности
- •Страхование наиболее вероятных рисков
- •6.5. Ипотечные ценные бумаги
- •Ипотечное жилищное кредитование
- •Российская практика ипотечного жилищного кредитования
- •Глава 7. Основы ипотечно-инвестиционного анализа
- •7.1. Факторы, влияющие на выгодность инвестирования в недвижимость на разных стадиях инвестиционного проекта
- •1. Приобретение.
- •2. Использование.
- •3. Ликвидация (перепродажа).
- •7.2. Традиционная техника ипотечно- инвестиционного анализа
- •Глава 8. Ипотечно-инвестиционный анализ с учетом
- •8.1. Особенности расчета денежных потоков для инвестиционного анализа
- •Принятие финансовых решений
- •Предварительные установки
- •8.2.2. Анализ эффективности при выборе варианта "продавать - не продавать
- •8.2.3. Анализ эффективности при выборе варианта "рефинансировать – не рефинансировать"
- •А. Принятие решения о рефинансировании потребительской недвижимости
- •Б) Принятие решения о рефинансировании приносящей доход недвижимости
- •Б. Расчет денежных потоков при рефинансировании
- •8.3. Ипотечные кредиты с перезакладываемым залогом (wrap-кредиты)
- •8.3.1. Общая схема финансирования с перезакладываемым залогом.
- •8.3.2. Разновидности финансирования с участием wrap-кредитора
- •Список литературы Основные законодательные документы
- •Литературные источники
- •Глоссарий
2.2. Формирование частной собственности на недвижимость и развитие рынка недвижимости в современной России
Становление института частной собственности создало условия для формирования в России рынка недвижимости и его инфраструктуры. Еще до принятия Конституции РФ, первые правовые основы частной собственности в России постсоциалистического периода были заложены в законе РСФСР от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР».
Большую роль в развития рынка недвижимости сыграла приватизация жилья. Согласно закону РФ от 4 июля 1991г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями от 23 декабря 1992г.), приватизация жилья означает бесплатную передачу в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений. Вступив в права собственности на жилую недвижимость, граждане получили возможность «выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем». Легализация сделок с жильем привела к быстрому росту этого сегмента рынка недвижимости.
♦ Полноценный рынок недвижимости может функционировать только при условии права частной собственности на землю. Право частной собственности на недвижимость, в том числе на землю, было зафиксировано в Конституции РФ, принятой в 1993 году, в Гражданском Кодексе и других федеральных законах.
Но это всего лишь основы. Долгое время при отсутствии законодательно установленных механизмов приватизации подавляющая часть земли оставалась государственной.
Образно говоря, формирование рынка недвижимости в России началось «со второго этажа» – квартир, встроенных нежилых помещений без каких-либо прав на землю, на которой стоят дома. Особую неопределенность это создавало при приватизации предприятий и в значительной мере тормозило приток иностранных инвестиций в реальный сектор экономики. Современное законодательство ликвидировало эту неувязку, введя принцип, «согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами».5
♦ Так как основу недвижимости составляет земля, то именно частная собственность на землю является условием развития рынка недвижимости.
В декабре 1992 г. был принят закон РФ «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства». С принятием этого закона легализовался рынок дачных участков и понемногу стал формироваться рынок участков для коттеджной застройки. Но доля земли, на которую распространялись законы о праве частной собственности, составляла лишь около 2% общей земельной площади России.
Лишь в начале 2000-х годов сложилась правовая база для развития земельного рынка. Большую роль в становлении частной собственности на землю играет Земельный кодекс РФ, принятый в октябре 2001г., узаконивший право частной собственности на некоторые виды земельных участков и определивший порядок их приватизации. В нем говорится, что собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные ими по основаниям, предусмотренным законодательством РФ. При этом граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность.
В 2002 году был принят закон РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который узаконил частную собственность на сельскохозяйственные земли.
Формирование рынка нежилых помещений, началось с принятия в 2001г. закона РФ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Хотя фонд нежилых помещений, сосредоточенный в руках государства, был значительным, но его объемы и структура не соответствовали потребностям развивающейся рыночной экономики. Расширение этого рынка могло быть обеспечено только новым строительством. Существенную роль в развитии строительной сферы на основе частного предпринимательства сыграл закон РСФСР от 26 июня 1991г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» с изменениями от 19 июня 1995г. Важными пунктами этого закона было: 1) положение о том, что инвестор самостоятельно определяет объемы, направления, размеры и эффективность инвестиций; 2) инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций, в том числе осуществлять торговые операции и реинвестирование.
Дальнейшее развитие правовая база инвестиционной деятельности, обеспечивающей прирост рынка недвижимости, получила в законе РФ от 25 февраля 1999г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». На заседании Правительства РФ в феврале 2005г. среди приоритетных задач по обеспечению экономического роста отмечалась необходимость улучшения инвестиционного климата в РФ «…на основе обеспечения защиты прав собственности …».
Несмотря на значительный прогресс в развитии законодательной базы для полноценного функционирования рынка недвижимости в России, в ней еще остается много пробелов.