8.2.3. Анализ эффективности при выборе варианта "рефинансировать – не рефинансировать"

Если, согласно проделанному анализу, более выгодной оказалась бы продажа через определенное время, чем немедленная продажа, но собственнику нужны деньги именно сейчас, то он мог бы решить свою проблему денег путем рефинансирования, оставив при этом недвижимость в своей собственности.

Рефинансированием собственности называется досрочное погашение текущего кредита и взятие нового кредита на тех же или на иных условиях у того же или у другого кредитора.

Кроме нужды в деньгах побудить собственника к рефинансированию могут и другие причины.

Во-первых, причиной может стать снижение рыночной процентной ставки по кредитам. Во-вторых, рефинансирование может стать хорошим способом снижения налоговых выплат и повышения тем самым эффективности инвестиций в недвижимость.

♦ Рефинансирование может оказаться эффективным даже в случае, когда процентная ставка по новому кредиту несколько выше, чем была по первому. Дело в том, что при равномерных выплатах по ипотечному кредиту в первые годы основную долю в платежах по обслуживанию долга составляет выплата процентов, и лишь незначительная часть приходится на само погашение долга. Но выплата процентов, как известно, освобождается от налогов, поэтому во второй половине кредитного срока переоформление кредита может столь значительно сократить налогообложение дохода, что это компенсирует даже переход на более высокую процентную ставку.

Но кроме выгод рефинансирование сопряжено и с некоторыми издержками. Во-первых, согласно кредитному договору, досрочное погашение кредита, как правило, влечет за собой определенный штраф. Во-вторых, получение второго кредита (как и вообще любого) также требует определенных затрат. Для ипотечно-инвестиционного анализа надо сопоставить выгоды от рефинансирования с издержками. Рассмотрим такое сопоставление в двух случаях:

а) рефинансирование потребительской недвижимости;

б) рефинансирование приносящей доход недвижимости.

А. Принятие решения о рефинансировании потребительской недвижимости

Здесь предполагается, что собственность была приобретена с использованием ипотеки, но к настоящему времени произошло снижение процентных ставок, и новый кредит можно получить по более низкой ставке.

В случае с потребительской недвижимостью, когда отсутствует поток доходов, для решения вопроса о целесообразности рефинансирования достаточно провести сопоставление издержек и выгод рефинансирования.

Для расчетов возьмем условия предыдущего примера:

Собственность была приобретена 4 года назад за 1 млн. у.е. с использованием ипотечного кредита в сумме 800000 у.е. на 12 лет под 12% годовых с ежемесячными равновеликими выплатами (стандартный ипотечный кредит). Предполагается, что сейчас можно взять новый кредит в размере остатка долга на 15 лет под 10% годовых. Штраф за досрочный возврат кредита - 5% от оставшейся суммы и расходы на получение нового кредита - 4% от суммы кредита.

Издержки:

Штраф за досрочный возврат кредита

646470 у.е. х 0,05 = 32323 у.е.

Расходы на получение нового кредита

647000у.е. х 0,04 = 25880 у.е.

Итого: 58203 у.е.

Выгоды:

Годовые платежи по старому кредиту 126080 у.е.

Годовые платежи по новому кредиту

647000 х 0.0107 х 12 = 83075 у.е.

Годовой выигрыш на платежах

126080 - 83075 = 43005 у.е.

Следует учесть, что этот выигрыш собственник будет получать в течении 8 лет, но затем начнутся издержки, связанные с рефинансированием, поскольку по новому кредиту платежи по обслуживанию нового долга надо будет производить еще в течении 7 лет.

Суммарный выигрыш (аннуитет) за 8 лет (оставшийся срок по старому кредиту), приведенный к текущей стоимости по ставке 0,15²⁰ с ежегодным начислением процентов, составит

43005 х 4.487 = 192963 у.е. то есть больше издержек, связанных с переходом на новый кредит, на сумму:

192963-58203=134760у.е.

Однако следует учесть, что при рефинансировании предстоит делать выплаты еще 7 лет сверх 8 лет, когда завершились бы выплаты по первому кредиту. Эти ежегодные платежи по обслуживанию нового кредита по 83075у.е. следует привести к текущей стоимости, используя функцию обычного аннуитета (пятая колонка финансовой таблицы), и добавить к издержкам.

Для расчета текущей стоимости аннуитета за период с 8-го по 15-ый год следует в таблице взять коэффициент не за 7 лет, а разницу коэффициентов за 15 и 8 лет.

Итого сумма издержек рефинансирования будет равна:

58203 + 83075 х (5.847 - 4.487) = 171185 у.е., в то время как выигрыш за счет уменьшения периодических выплат составляет 192963 у.е. то есть в конечном итоге собственник за счет рефинансирования может сэкономить 192963 – 171185 = 21778 у.е.

Но следует учесть, что здесь будущие платежи дисконтировались по ставке 15%, то есть предполагалось, что собственник свои деньги может использовать с годовой доходностью не менее 15%. Однако, если собственник потребительской недвижимости не занимается никаким предпринимательством, а все свои доходы тратит на текущее потребление, то эти расчеты теряют смысл. Или, по крайней мере, для расчетов надо использовать такую ставку дисконта, которая равна банковской ставке по сбережениям.