- •Глава 6. Ипотечное кредитование потребительской и коммерческой
- •Глава 7. Основы ипотечно-нвестиционного анализа
- •Глава 8. Ипотечно-инвестиционный анализ с учетом
- •Анализ эффективности при выборе варианта
- •Введение
- •Глава 1. Недвижимое имущество и его основные признаки
- •Структурная характеристика недвижимости и ее классификация;
- •Особенности недвижимости как товара и как экономического актива.
- •1.1. Основы отнесения материальных объектов к недвижимости: правовой и физический аспект
- •1.2. Структурная характеристика недвижимости и ее классификация
- •1.3. Особенности недвижимости как товара и как экономического
- •Глава 2. Собственность на недвижимое имущество
- •3. Сделки с недвижимостью.
- •2.1. Пакет прав на недвижимость. Обязанности и ограничения.
- •2.2. Формирование частной собственности на недвижимость и развитие рынка недвижимости в современной России
- •2.3. Сделки с недвижимостью
- •Глава 3. Рынок недвижимости и его инфраструктура
- •Инфраструктура рынка недвижимости;
- •Основные сегменты рынка недвижимости.
- •Особенности рынка недвижимости
- •Инфраструктура рынка недвижимости
- •Основные сегменты рынка недвижимости
- •Глава 4. Особенности инвестирования в недвижимость
- •4.1. Развитие недвижимости. Девелопмент
- •4.2. Инвестиционный проект и его участники
- •4.3. Источники и способы финансирования развития недвижимости
- •Риски инвестирования в недвижимость
- •4.5. Денежные потоки и их оценка. Использование функций сложного
- •Текущая стоимость обычного аннуитета ∑pv.
- •Глава 5. Капитализация доходов от недвижимости
- •5.1. Основные финансовые коэффициенты и критерии эффективности
- •Отчет о доходах
- •5.2. Текущая и конечная отдача. Коэффициенты капитализации
- •5. 3. Капитализация доходов, если стоимость капитала за время
- •5.4. Капитализация потока доходов, если прогнозируется снижение стоимости капитала
- •5.5. Капитализация потока доходов, если прогнозируется повышение стоимости капитала
- •5.6. Особенности анализа при инвестировании в сложный объект
- •Глава 6. Ипотечное кредитование потребительской и коммерческой недвижимости
- •Сущность и особенности ипотечного кредитования;
- •Кредитные инструменты финансирования недвижимости;
- •Сущность и особенности ипотечного кредитования
- •6.2. Кредитные инструменты финансирования недвижимости
- •6.3. Кредиты с дисконтом и младшие закладные
- •6.4. Риски ипотечного кредитования: риски кредитора и заемщика
- •Риск ликвидности
- •Страхование наиболее вероятных рисков
- •6.5. Ипотечные ценные бумаги
- •Ипотечное жилищное кредитование
- •Российская практика ипотечного жилищного кредитования
- •Глава 7. Основы ипотечно-инвестиционного анализа
- •7.1. Факторы, влияющие на выгодность инвестирования в недвижимость на разных стадиях инвестиционного проекта
- •1. Приобретение.
- •2. Использование.
- •3. Ликвидация (перепродажа).
- •7.2. Традиционная техника ипотечно- инвестиционного анализа
- •Глава 8. Ипотечно-инвестиционный анализ с учетом
- •8.1. Особенности расчета денежных потоков для инвестиционного анализа
- •Принятие финансовых решений
- •Предварительные установки
- •8.2.2. Анализ эффективности при выборе варианта "продавать - не продавать
- •8.2.3. Анализ эффективности при выборе варианта "рефинансировать – не рефинансировать"
- •А. Принятие решения о рефинансировании потребительской недвижимости
- •Б) Принятие решения о рефинансировании приносящей доход недвижимости
- •Б. Расчет денежных потоков при рефинансировании
- •8.3. Ипотечные кредиты с перезакладываемым залогом (wrap-кредиты)
- •8.3.1. Общая схема финансирования с перезакладываемым залогом.
- •8.3.2. Разновидности финансирования с участием wrap-кредитора
- •Список литературы Основные законодательные документы
- •Литературные источники
- •Глоссарий
Глава 1. Недвижимое имущество и его основные признаки
Цель изучения данной темы – ознакомление со спецификой недвижимости как товара и основами ее классификации.
Основные вопросы темы:
основы отнесения материальных благ к недвижимости;
Структурная характеристика недвижимости и ее классификация;
Особенности недвижимости как товара и как экономического актива.
Изучив данную тему, студент должен :
- знать:
- что включается в понятие «недвижимость»,
- чем различается физический и правовой аспект недвижимости;
- основные критерии классификации недвижимости;
- в чем состоят особенности недвижимости как товара;
- уметь:
- обосновать необходимость разграничения физического и правового аспекта при анализе недвижимости;
- аргументировать особую роль недвижимости в рыночной экономике и особенности рынка недвижимости, выделяющие его изучение в самостоятельную дисциплину;
- обосновать недвижимость как экономический актив.
При изучении темы 1. необходимо читать учебники:
Лигай Г.А. «Рынок недвижимости и ипотека». –М.: МЭСИ, 2006г., гл. 1;
Асаул А.Н. Экономика недвижимости. Учебник для вузов -СПб.: Питер, 2004, гл. 1, 2,.
1.1. Основы отнесения материальных объектов к недвижимости: правовой и физический аспект
♦ ГК РФ1 ввел деление материальных объектов собственности на движимое и недвижимое имущество. «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей».
В советском законодательстве такого деления не существовало, так как не было рынка недвижимости. В условиях отсутствия частной собственности и свободного рынка понятие недвижимого имущества было неактуальным.
В настоящее время недвижимое имущество и связанные с ним сделки приобретают все большее значение, поэтому актуальным становится его изучение, классификация, выявление теоретических и практических проблем функционирования рынка недвижимости.
В научной и учебно-иетодической литературе встречаются близкие по смыслу термины: «недвижимое имущество», «недвижимость», «объект недвижимости», «недвижимая собственность», обычно употребляемые как синонимы. Однако, строго говоря, их нельзя считать полными синонимами.
В американской теории и практике рынка недвижимости четко разграничены понятия физический объект недвижимости как реальное имущество (Real estate) и вещное право, связанное с недвижимостью (Real property). На рынке недвижимости в качестве товара может выступать как то, так и другое. Объект недвижимости выступает товаром в том случае, если вместе с ним отчуждаются все права на данный объект.
Понятие «недвижимое имущество», данное в ГК РФ, распространяется на землю и все, что постоянно закреплено на ней (здания, сооружения, постройки, леса и лесные насаждения и т.п.), то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. К недвижимому имуществу по закону относят также морские, речные и воздушные суда, космические объекты. К недвижимости на основании законов может быть отнесено и иное имущество. Таким образом, понятие «недвижимое имущество» определяется правовыми отношениями собственности, а не только физическими особенностями объекта. В российской научной и деловой терминологии практически то же самое понимается под «недвижимостью».
♦Для целей изучения рынка недвижимости как системы сделок, прежде всего купли – продажи, преимущественное значение имеет правовой, а не физический аспект, поэтому впредь в данном учебном пособии термины «недвижимое имущество» и «недвижимость» используются как синоним.
Существенную роль при отнесении объекта к недвижимости играет такой правовой признак, как необходимость государственной регистрации объекта – она обязательна для всех физически недвижимых объектов и для тех движимых объектов, которые по закону отнесены к недвижимому имуществу. Таким образом, правовой аспект недвижимости является более общим, чем физический, охватывая как физически недвижимые, так и некоторые физически движимые объекты. И тем не менее первичным отличительным признаком для отнесения того или иного объекта к недвижимости служит неразрывная связь с землей. Все объекты, обладающие этим признаком, безусловно относятся к недвижимости. Эти объекты составляют подавляющую долю недвижимости.
Все объекты, физически связанные с землей, имеют много общих экономических признаков: высокую стоимость, низкую ликвидность, уникальность каждого объекта, длительность срока службы и т.д. Наличие всей совокупности тех же экономических признаков у физически движимых объектов и послужило основанием для отнесения их к недвижимости. Именно эти признаки, объединяющие все объекты недвижимости, предопределил необходимость государственной регистрации. Таким образом, государственная регистрация недвижимого имущества и сделок с ним является производным, хотя и более общим, признаком недвижимости.
Хотя для целей инвестиционного анализа основное значение имеют экономические и правовые признаки, но и физические особенности объектов недвижимости следует учитывать при анализе рынка недвижимости, в частности, при классификации недвижимости, при сегментировании рынка и т.п.
♦ В рамках данного учебного пособия за основу понятия «недвижимость» берется определение, приведенное в ГК РФ, т.е. к недвижимости относятся земельные участки, недра и все физически недвижимые объекты, а также приравненные к ним движимые объекты (морские, речные, воздушные суда и космические объекты).