- •Глава 6. Ипотечное кредитование потребительской и коммерческой
- •Глава 7. Основы ипотечно-нвестиционного анализа
- •Глава 8. Ипотечно-инвестиционный анализ с учетом
- •Анализ эффективности при выборе варианта
- •Введение
- •Глава 1. Недвижимое имущество и его основные признаки
- •Структурная характеристика недвижимости и ее классификация;
- •Особенности недвижимости как товара и как экономического актива.
- •1.1. Основы отнесения материальных объектов к недвижимости: правовой и физический аспект
- •1.2. Структурная характеристика недвижимости и ее классификация
- •1.3. Особенности недвижимости как товара и как экономического
- •Глава 2. Собственность на недвижимое имущество
- •3. Сделки с недвижимостью.
- •2.1. Пакет прав на недвижимость. Обязанности и ограничения.
- •2.2. Формирование частной собственности на недвижимость и развитие рынка недвижимости в современной России
- •2.3. Сделки с недвижимостью
- •Глава 3. Рынок недвижимости и его инфраструктура
- •Инфраструктура рынка недвижимости;
- •Основные сегменты рынка недвижимости.
- •Особенности рынка недвижимости
- •Инфраструктура рынка недвижимости
- •Основные сегменты рынка недвижимости
- •Глава 4. Особенности инвестирования в недвижимость
- •4.1. Развитие недвижимости. Девелопмент
- •4.2. Инвестиционный проект и его участники
- •4.3. Источники и способы финансирования развития недвижимости
- •Риски инвестирования в недвижимость
- •4.5. Денежные потоки и их оценка. Использование функций сложного
- •Текущая стоимость обычного аннуитета ∑pv.
- •Глава 5. Капитализация доходов от недвижимости
- •5.1. Основные финансовые коэффициенты и критерии эффективности
- •Отчет о доходах
- •5.2. Текущая и конечная отдача. Коэффициенты капитализации
- •5. 3. Капитализация доходов, если стоимость капитала за время
- •5.4. Капитализация потока доходов, если прогнозируется снижение стоимости капитала
- •5.5. Капитализация потока доходов, если прогнозируется повышение стоимости капитала
- •5.6. Особенности анализа при инвестировании в сложный объект
- •Глава 6. Ипотечное кредитование потребительской и коммерческой недвижимости
- •Сущность и особенности ипотечного кредитования;
- •Кредитные инструменты финансирования недвижимости;
- •Сущность и особенности ипотечного кредитования
- •6.2. Кредитные инструменты финансирования недвижимости
- •6.3. Кредиты с дисконтом и младшие закладные
- •6.4. Риски ипотечного кредитования: риски кредитора и заемщика
- •Риск ликвидности
- •Страхование наиболее вероятных рисков
- •6.5. Ипотечные ценные бумаги
- •Ипотечное жилищное кредитование
- •Российская практика ипотечного жилищного кредитования
- •Глава 7. Основы ипотечно-инвестиционного анализа
- •7.1. Факторы, влияющие на выгодность инвестирования в недвижимость на разных стадиях инвестиционного проекта
- •1. Приобретение.
- •2. Использование.
- •3. Ликвидация (перепродажа).
- •7.2. Традиционная техника ипотечно- инвестиционного анализа
- •Глава 8. Ипотечно-инвестиционный анализ с учетом
- •8.1. Особенности расчета денежных потоков для инвестиционного анализа
- •Принятие финансовых решений
- •Предварительные установки
- •8.2.2. Анализ эффективности при выборе варианта "продавать - не продавать
- •8.2.3. Анализ эффективности при выборе варианта "рефинансировать – не рефинансировать"
- •А. Принятие решения о рефинансировании потребительской недвижимости
- •Б) Принятие решения о рефинансировании приносящей доход недвижимости
- •Б. Расчет денежных потоков при рефинансировании
- •8.3. Ипотечные кредиты с перезакладываемым залогом (wrap-кредиты)
- •8.3.1. Общая схема финансирования с перезакладываемым залогом.
- •8.3.2. Разновидности финансирования с участием wrap-кредитора
- •Список литературы Основные законодательные документы
- •Литературные источники
- •Глоссарий
Глава 5. Капитализация доходов от недвижимости
Цель изучения данной темы – ознакомиться с особенностями капитализации доходов от недвижимости, что необходимо при определении инвестиционной стоимости недвижимости. Эти особенности обусловлены двумя главными обстоятельствами: 1) возврат инвестированного капитала – в отличие от материального производства - «сидит» не в издержках производства, а в чистом операционном доходе; 2) объект недвижимости состоит, как правило, из зданий с земельным участком, возврат капитала от которых происходит по-разному.
Основные вопросы темы:
Финансовые коэффициенты и критерии эффективности
инвестирования в недвижимость;
Текущая и конечная отдача инвестиций в недвижимость;
Капитализация доходов при неизменной стоимости недвижимости;
Капитализация доходов при снижающейся стоимости капитала за время владения;
прямолинейный и аннуитетный метод возврата капитала;
Капитализация доходов при возрастающей стоимости капитала за время владения;
капитализация доходов от сложного объекта недвижимости, состоящего из земельного участка и зданий.
Изучив данную тему необходимо:
- знать:
- основные критерии эффективности;
- что такое текущая и что такое конечная отдача от недвижимости;
- базовую формулу коэффициента капитализации доходов и ее
модификации для разных видов недвижимости;
- методику расчета текущей стоимости доходов для разных видов
недвижимости с разным характером доходов.
- уметь:
- объяснить различие текущей и конечной отдачи;
- обосновать структуру коэффициента капитализации для разных
видов недвижимости;
- рассчитать инвестиционную стоимость объекта недвижимости,
используя прямолинейный метод и аннуитетный метод возврата
капитала;
- рассчитать инвестиционную стоимость объекта недвижимости,
состоящего из разных видов, используя метод физического
остатка и метод финансовой группы.
При изучении темы 5 необходимо читать учебники:
Лигай Г.А. «Рынок недвижимости и ипотека». –М.: МЭСИ, 2006 г., гл. 5;
Д. Фридман, Н. Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимостию – М.: ДЕЛО, 1995, гл. 5, 6.
5.1. Основные финансовые коэффициенты и критерии эффективности
Для дальнейшего анализа инвестирования в недвижимость необходимо ввести некоторые понятия, связанные с особенностями доходов от недвижимости.
Необходимые данные получаем из финансовых отчетов - балансового отчета и отчета о доходах, показатели которых для целей анализа можно упростить. Их принято называть реконструированными отчетами. Для примера возьмем упрощенные отчеты с условными данными
Баланс
-
АКТИВЫ: у.е.
ПАССИВЫ: у.е.
Здания и
сооружения 900 000
Земля 100 000
Всего 1000 000
Ипотечный кредит
(25 лет, 12% годовых) 800 000
Собственный капитал 200 000
Всего 1 000 000