6.4. Риски ипотечного кредитования: риски кредитора и заемщика

В ипотечной сделке кроются определенные риски, часть из которых банк и заемщик могут предусмотреть еще на этапе заключения договора и частично обезопасить себя разными мерами. Другая часть рисков не зависят от участников сделки.

Ипотечные риски могут быть вызваны разными причинами – экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими. Одни из них непосредственно затрагивают участников ипотечного рынка, другие – косвенно через условия финансового рынка.

Некоторые из рисков относятся исключительно либо к кредитору, либо к заемщику, либо к посреднику на ипотечном рынке, но многие риски являются солидарными, то есть, непосредственно относясь к одному из участников ипотечного рынка, косвенно затрагивают и других.

Главные риски кредитора: кредитный риск, риск процентной ставки, риск ликвидности.

• Кредитный риск (риск неплатежа, риск невозврата).

Это риск несвоевременной уплаты или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту. Для снижения этого риска очень важна квалифицированная работа тех служб, которые занимаются андеррайтингом, то есть проверкой кредитоспособности потенциального заемщика.

Управление кредитным риском со стороны банка, направленное на его снижение, означает осуществление постоянного контроля за состоянием и качеством кредитного портфеля банка, включающее в себя:

- контроль за качеством предоставляемых кредитов;

- распределение и мониторинг кредитов по группам рисков в соответствии с требованиями ЦБ РФ и внутренними инструкциями банка;

- создание резервных фондов на возможные потери по ссудам;

своевременное выявление проблемных кредитов и разработанный план мероприятий по работе с ними;

- разработку программ по возврату кредитов.

Для снижения риска неплатежа применяются различные ограничения. Например, отношение месячного платежа заемщика к ежемесячному семейному доходу не должно превышать 25–45%, отношение суммы кредита к рыночной стоимости залога не должно превышать 50–85% и др..

Хотя залог квартиры (или иного жилья) в настоящее время, в связи с принятыми изменениями в законодательстве России, теоретически значительно снижает риск невозврата кредита, но в действительности выселить семью из квартиры, если она является их единственным жильем, очень сложно. Даже в США, где рыночные принципы очень жесткие, процедура выселения неплательщика из заложенного жилья в среднем составляет 2-3 года.

На российском ипотечном рынке сложилась очень неплохая ситуация с возвратностью кредитов. Накопленный объем непогашенной задолженности по всем ранее выданным в России ипотечным кредитам на конец 2004 года оценивается около 30 млрд. руб., это всего 0,2 % от ВВП. Для стран Восточной Европы этот показатель, характеризующий степень развитости ипотечного рынка в целом и развития рынка долгосрочного капитала в частности, уже сегодня составляет от 6% до 12%, а для развитых стран – от 50% до 200%.

• Риск изменения процентных ставок.

Изменение рыночной процентной ставки, как правило, является следствием изменения уровня инфляции. Данный риск имеет место лишь при плавающей процентной ставке. Для кредитора этот риск заключается в снижении ставки, что ведет к снижению прибыльности операций по ипотечному кредитованию.

Для заемщика существует только риск повышения процентной ставки, при котором происходит возрастание периодических платежей по обслуживанию долга.

В классическом ипотечном варианте процент по кредиту фиксирован на весь срок кредитования. Это дает возможность равномерного распределения обязательств заемщика по возврату кредита. Но фиксированный процент оптимален только при относительно низком уровне инфляции. Если же в течение срока кредитования с фиксированной процентной ставкой произойдет значительное повышение уровня инфляции, и соответственно повышение рыночных процентных ставок, то банк может оказаться неспособным покрыть свои затраты на выдачу кредита и к тому же это может привести к несбалансированности активов и пассивов. Заемщик при росте процентных ставок на рынке ничего не теряет и ничем не рискует. В любом случае ставка по кредиту останется неизменной, и заемщик окажется в более выгодной ситуации по сравнению с новым клиентом.

При снижении рыночных процентных ставок заемщик кредита с фиксированной ставкой также ничего не теряет, а даже выигрывает. Для него существует возможность рефинансирования кредита,¹⁶ то есть он может взять новый более дешевый кредит под залог той же недвижимости с одновременным погашением за его счет остатка старого долга. Для кредитора в случае снижения рыночной процентной ставки возрастает вероятность досрочного погашения кредита заемщиком, что может привести к снижению его ликвидности.

Банки, занимающиеся выдачей ипотечных кредитов, преодолевают риск процентной ставки посредством использования особых кредитных инструментов, о которых говорилось выше.